Зарубежные трактовки понятия «недвижимое имущество»

Тема 2 Основные понятия оценки недвижимости

1.1 Формирование понятия «недвижимое имущество»

Зарубежные трактовки понятия «недвижимое имущество».

Деление вещей на движимые и недвижимые было известно еще в римском праве. В качестве основного критерия такого разграничения выделялся признак salva rei substantia - способность вещей к перемещению с сохранением их физической сущности (т. е. без изменения формы), экономического назначения и без вреда или значительного уменьшения их ценности. Вещи, неспособные к такому перемещению, признавались недвижимыми (res immobiles). Все остальные вещи относились к разряду движимых (res mobiles).

Основным объектом недвижимого имущества в римском праве выступала земля (solum). Кроме земли в понятие недвижимого имущества включались и вещи, неразрывно с ней связанные (res soli). К таковым относились:

а) вещи, связанные с землей по своей природе (деревья, кустарники);

б) вещи, искусственно связанные с землей (здания, сооружения).

Указанная категория вещей (res soli) включалась в понятие недвижимости на основании формулы "superficies solo cedit" (т.е. все вещи, возвышающиеся над земной поверхностью и тесно с ней связанные, следуют за данной поверхностью). Право собственности на указанные вещи было неразрывно связано с судьбой права собственности на земельный участок, на котором они располагались. Таким образом, чтобы определить юридическую судьбу res soli как недвижимого имущества, необходимо было выяснить судьбу земельного участка.

Несмотря на общую тенденцию к повсеместному применению римского права, большинство европейских государств при включении в свои кодексы и законы понятия "недвижимое имущество" предпринимали попытки расширить его значение, выделить качественно новые признаки по сравнению с фигурирующими в римском праве.

Так, в первой редакции французского Гражданского кодекса (далее - ФГК) выделены три типа недвижимых вещей:

1) Недвижимые по своей природе (immeubles par leur nature). Согласно ст. 518-521, 523 ФГК к недвижимым вещам по природе относятся:

а) земли и строения;

б) ветряные и водяные мельницы, закрепленные на столбах и составляющие часть строения;

в) жатва на корню, не снятые с деревьев плоды;

г) трубы, используемые для доставки воды в дом или иную недвижимость.

2) Недвижимые по назначению (immeubles par destination). В соответствии со ст. 522, 524 ФГК к данной категории недвижимых вещей относятся:

а) рабочий скот, сдаваемый собственником фермеру для сельскохозяйственных нужд;

б) сельскохозяйственный инвентарь;

в) семена, переданные фермеру;

г) голуби в голубятнях;

д) пчелиные ульи;

е) пруды с рыбой;

ж) винные давильни, котлы, чаны и бочки;

з) фабричный инвентарь;

и) солома и удобрения;

к) иные движимости, которые собственник использует в соответствии с их хозяйственным назначением;

3) Недвижимые по объекту приложения (immeubles par application). В силу ст. 526 ФГК к указанной группе относятся:

а) узуфрукт недвижимого имущества. Своим необычным произношением эта гражданская концепция права обязана латинскому выражению «uses et fructus», в переводе «польза и удовольствие». Как и большинство гражданско-правовых концепций, термин существует со времён древнего римского права. Узуфрукт (лат. usus — использование, лат. fructus — доход) — вещное право пользования чужим имуществом с правом присвоения доходов от него, но с условием сохранения его целостности, ценности и хозяйственного назначения. Предметом узуфрукта могут быть вещи, потребление которых возможно без их уничтожения, например земельные участки, животные и рабы,денежный капитал не может быть предметом узуфрукта. Устанавливается пожизненно, на определённый срок, или с условием, наступление которого прекращает право узуфруктария (пользователя имущества). В римском праве узуфрукт относился к личным сервитутам. При начале узуфрукта узуфруктарий составлял опись имущества, передаваемого ему, а также зачастую предоставлял поручителя в том, что он будет пользоваться имуществом как хороший хозяин. Продажа собственником вещи не оказывает влияния на права узуфруктария. Узуфруктарий не вправе требовать компенсации за внесённые им улучшения;

б) сервитуты;

в) иски, связанные с не движимым имуществом.

Иной путь определения понятия "недвижимое имущество" избрал законодатель Германии - в Германском гражданском уложении (далее - ГГУ) используется более узкая трактовка данного понятия, чем в ФГК. Так, в соответствии с § 94, 96 ГГУ к недвижимому имуществу отнесены: земля и составные части земельного участка, под которыми подразумеваются вещи, прочно связанные с землей, - строения, урожай на корню, высаженные в почву семена, а также права, связанные с правом собственности на данный участок. Кроме того, согласно § 93 ГГУ составные части вещи, которые не могут быть отделены друг от друга без изменения их существа либо разрушения, не являются предметом особенных (самостоятельных) прав. В то же время в силу § 95 ГГУ вещи, которые имеют с землей непостоянную (временную) связь, не принадлежат к составным частям земельного участка. Как показывает анализ указанных положений ГГУ, в качестве основного объекта недвижимости в германском законодательстве выступает земельный участок. При этом, в отличие от законодателя Франции, рассматривающего земельный участок как один из видов недвижимого имущества, германский законодатель считает неразрывную связь с земельным участком основным критерием при определении иных видов недвижимого имущества (составных частей вещи (земли)).

Довольно своеобразный подход к делению вещей на движимые и недвижимые выработан в праве Великобритании. В частности, сами термины "движимое" и "недвижимое" имущество применяются английскими судами в тех случаях, когда речь идет об отношениях с "иностранным элементом", регулируемых международным частным правом, тогда как во внутренних отношениях такое деление значения не имеет. В английском праве применительно к отношениям на национальном рынке действует исторически сложившееся деление имущества на реальное (real property) и персональное (personal property), которое основывается на использовании различных форм исковой защиты. К реальному относят имущество, в отношении которого может быть предъявлен так называемый реальный иск - иск о восстановлении владения, тогда как персональным является имущество, защищаемое персональным иском, направленным на получение денежной компенсации. Определение "реальное" применяется к имуществу, которое защищается судами посредством предъявления реального иска. Слово "реальный" происходит от латинского слова "res" (вещь). Реальный (вещный) иск был одним из тех, по которому суд чаще принимал решение о возврате имущества (вещи) собственнику, лишенному владения, чем о предоставлении ответчику права выбора между возвратом имущества или выплатой компенсации за утрату последнего. Ведь если кто-либо забрал у хозяина, например, стол, рассуждают указанные авторы, денежная компенсация убытков обычно позволяет ему купить другой стол, а вот земля уникальна по своему характеру, поэтому предполагается, что должна быть возвращена та же земля, которая была утрачена. Таким образом, существовало разграничение между реальным имуществом, которое могло быть восстановлено посредством предъявления вещного иска, и персональным, называемым так потому, что оно могло быть защищено только персональным иском, по которому нарушитель права по общему правилу выплачивал компенсацию за утрату, а не возвращал имущество. Так история английских форм исков привела к разграничению имущества, используемому и в настоящее время.