Процесс оценки недвижимости и требования к её проведению

Процесс оценки недвижимости включает в себя ряд последовательных действий, выполняемых в ходе определения величины стоимости объекта недвижимости. Проведение оценки обычно включает в себя следующие этапы:

1. Заключение с заказчиком договора об оценке объекта недвижимости с включением в договор обязательных данных в соответствии с законодательными и нормативными актами: наименования объекта недвижимости с адресом, даты оценки и даты подготовки отчёта, реквизитов оценщика – физического лица, цели оценки, вида определяемой стоимости и др.

2. Постановка задачи (подготовка технического задания):

• идентифицируется и детально описывается оцениваемый объект недвижимости. Определяется и письменно фиксируется местоположение объекта оценки, его статус и физический состав;
• устанавливается цель оценки. Цель оценки формирует сферу использования отчёта (заключения) об оценке, дает возможность оценщику определить характер использования данных для оценки, принципы, суждения и подходы, которыми он должен руководствоваться при оценке;
• устанавливается вид стоимости, подлежащий определению, в соответствии с поставленной целью и стандартами оценки;
• устанавливается дата оценки.

3. Подготовка плана работ по оценке:

• составление графика работ по оценке, включающего сроки, разделы отчёта по оценке объекта оценки и исполнителей;
• составление перечня источников получения информации и способов её поиска и сбора. Источники информации приведены далее в п. 1.7. Кроме того, у оценщика имеется собственная база данных, которая пополняется по мере выполнения оценки объектов оценки;
• определение затрат на получение и обработку информации. Затраты включают в себя расходы на получение платной информации, оплату услуг экспертов, маркетинговых и иных исследований, на командировочные и транспортные расходы, а также на оформление отчёта и др.;
• определение методологии (модели) оценки объекта оценки, соответствующей цели оценки и виду определяемой стоимости;
• определение величины вознаграждения оценщика, экспертов и других работников, участвующих в подготовке отчёта по оценке.

4. Поиск, сбор и обработка информации:

• установление количественных и качественных характеристик объекта недвижимости в ходе осмотра объекта оценки. Оценщик осуществляет сбор и обработку правоустанавливающих документов, сведений об обременении объекта недвижимости правами иных лиц; данных бухгалтерского учета и отчётности, относящихся к объекту недвижимости; информации о технических и эксплуатационных характеристиках объекта недвижимости; информации, необходимой для установления количественных и качественных характеристик объекта недвижимости с целью определения его стоимости. Осуществляется сбор иной информации, связанной с объектом недвижимости, данные по местоположению объекта оценки и ближайших окрестностей, данные о расценках и затратах на строительные работы, информации об окружающей среде, социальной и промышленной инфраструктуре и других факторах, оказывающих влияние на формирование рыночной стоимости оцениваемого объекта оценки. При сборе и обработке данных наибольшее внимание оценщик уделяет полноте и достоверности собранных данных;
• анализ рынка недвижимости. Оценщик определяет и анализирует рынок недвижимости, его историю, текущую конъюнктуру и тенденции, а также собирает аналоги объекта недвижимости и обосновывает их выбор.

5. Определение варианта наилучшего и наиболее эффективного использования оцениваемого объекта недвижимости, в соответствии с которым и проводится определение его рыночной стоимости. Вариант наилучшего и наиболее эффективного использования отбирается последовательно из вариантов, соответствующих правовым требованиям и ограничениям, физически осуществимым, экономически эффективным и обладающим максимальной продуктивностью.

6. Оценка рыночной стоимости земельного участка. При оценке объекта недвижимости вместе с земельным участком, на котором располагается объект недвижимости, стоимость земельного участка приводится отдельно от расположенного на нем объекта недвижимости.

7. Выбор метода (методов) оценки в рамках каждого из подходов к оценке и осуществление необходимых расчётов. Оценщик проводит необходимые расчёты того или иного вида стоимости объекта недвижимости с учетом полученных количественных и качественных характеристик объекта недвижимости, результатов анализа рынка недвижимости, а также обстоятельств, уменьшающих вероятность получения доходов от объекта недвижимости в будущем (рисков), и другой информации.

8. Обобщение (согласование) результатов, полученных в рамках каждого из подходов к оценке, и определение итоговой величины стоимости объекта недвижимости. В процессе согласования проводится проверка достоверности всех данных, использованных в расчётах, проверка сделанных допущений и выводов, проверка математической правильности расчётов и сделанных округлений и формируется окончательное заключение о рыночной стоимости объекта недвижимости.

9. Составление и передача заказчику отчёта об оценке объекта недвижимости. Детализация и полнота включенных в отчёт данных (включая собранные, но не использованные в расчётах и аналитических разделах данные) определяется договором об оценке с заказчиком. Требования к содержанию отчёта об оценке содержатся в законодательстве об оценочной деятельности и федеральных стандартах оценки.