Расчет требуемой нормы доходности вложения в объекты недвижимости

Определение ставки нормы доходности, величину которой отражает ставка капитализации объектов недвижимости, произведено методом кумулятивного построения.

Коэффициент капитализации состоит из двух частей:

ставки доходности инвестиции (капитала), являющейся компенсацией, которая должна быть выплачена инвестору за использование денежных средств с учётом риска и других факторов, связанных с конкретными инвестициями;

нормы возврата капитала, т.е. погашение суммы первоначальных вложений. Причём этот элемент коэффициента капитализации применяется только к изнашиваемой части активов (для расчета коэффициента капитализации для земельных участков не учитывается).

Ставка дохода на капитал строится методом кумулятивного построения:

R = Rf+Ri+R2+...+Rn где:

Rf - безрисковая ставка дохода (%);

Ri - Rn- принятые процентные значения факторов риска для данного бизнеса, премии за риск.

Составные элементы ставки капитализации методом куммулятивного построения:

Безрисковая ставка дохода +

Премия за риск вложения в недвижимость +

Премия за низкую ликвидность недвижимости +

Премия за инвестиционный менеджмент

Норма возврата капитала представляет собой возврат той части вложенного в имущество капитала, которая будучи в эксплуатации обесценится в течение инвестиционного периода. Норма возврата представляет собой ежегодную сумму, которая необходима для обеспечения окупаемости капиталовложений в течение периода инвестирования.

Безрисковая ставка определяет минимальную компенсацию за инвестирование в данные объекты. В нашем случае требуется определить ожидаемый доход, эквивалентный капитализированным доходам. Как правило, в качестве доходности безрисковых вложений используют доходность государственных ценных бумаг с аналогичным исследуемому объекту горизонтом инвестирования.

Таким образом, безрисковая ставка принимается на уровне эффективной доходности ОФЗ к погашению, а именно 7,52 %.

Источник: http://www.gosman.ru/?news=18143

Премия за риск вложения в недвижимость, принимается на основании анализа Российского фондового рынка и рынка недвижимости. Средний показатель премии за различные виды рисков составил 4,08 %.

Таблица 38

№ п/п	Наименование риска
	Секторный риск—риск того, что соотношение спроса и предложения может повлиять на арендную плату				Х
	Риск износа - дополнительные ремонтные работы, связанные с эксплуатацией объекта аренды					Х
	Природные и чрезвычайные антропогенные ситуации		Х
	Риск инфляции, в т.ч. от замораживания ставок аренды							Х
	Законодательный риск, в т.ч. дефекты перепрофилирования				Х
	Планировочный риск - изменение политики планирования		X
	Криминогенный фактор, связанный с районом и городом					Х
	Юридический риск (риск предъявления исков)			Х
	Увеличение числа конкурирующих объектов				Х
	Ухудшение общеэкономической ситуации						Х
	Бизнес-риск (неопределенность денежных потоков, вызванная бизнесом, которым занимается потенциальный арендатор)				Х
	Риск неадекватного управления объектом			Х
	Количество наблюдений - 12
	Взвешенный итог(№ графы * количество наблюдений)
	Сумма взвешенных итогов (итог по строке 14)
	Количество рисков
	Средневзвешенное значение риска	4,08

Премия за инвестиционный менеджмент различна по разным объектам и связана с особенностями оцениваемого актива. По некоторым инвестиционный менеджмент минимален (управление вкладами «до востребования» в банке), а по оборудованию он существенен. Эта надбавка может включать в себя расходы по оценке и выбору вариантов финансирования, принятие решения о модернизации и дальнейшей эксплуатации либо реализации актива и т.п. Единственным альтернативным вариантом корректного обоснования премии за инвестиционный менеджмент представляется расчёт этой премии на основе рыночных данных о размерах вознаграждений компаний, специализирующихся на доверительном управлении инвестициями на российском рынке. В результате обработки статистики был получен диапазон вознаграждения от 1 % до 2 %.

Таблица 39

Фонд	Управляющая компания	Вознаграждение управляющей компании, %*
ЗПИФ "Балтика"	000 "УК "Лидер"" "	1,80
ЗПИФ "Строительный комплекс"	000 "УК КапиталЪ ПИФ"	1,18
ЗПИФ "СКМ Капитал"	000 "УК КапиталЪ ПИФ"	2,00
ЗПИФ "Финансовый партнёр"	000 "УК КапиталЪ ПИФ"	1,18
ЗПИФ "ОСК"	000 "УК "Альфа-Капитал""	1,00
Медиана	1,18
Среднее арифметическое	1,43

*По статистическим данным 000 «Пермский торговый дом недвижимости», т. 210-37-77

Принимаем величину риска как среднюю между медианным значением и средним арифметическим (1,18+1,43)/2 = 1,30.

Премия за неликвидность - это поправка на длительность рыночной экспозиции (маркетингового времени) при продаже или время по поиску нового арендатора в случае отказа от аренды существующего арендатора. Надбавка за низкую ликвидность характерна для объектов, для которых типичным является длительный период экспозиции, поиска покупателя и конвертирование объекта в «живые» деньги. Расчет премии за неликвидность производится по формуле:

, где

Re - безрисковая годовая ставка, %;

L - средний период экспозиции аналогичных объектов.

Таким образом, премия за неликвидность составит:

Таблица 40

№ п/п	Наименование значения	Значение, %
	Безрисковая ставка (ГКО-ОФЗ)	7,52
	Премия за риск инвестирования в объекты недвижимости	4,08
	Премия за низкую ликвидность	3,76
	Премия за инвестиционный менеджмент	1,30
	Норма доходности	16,66

Подставляя значения параметров в формулу, получаем:

β_ВП = = 0,90

Дополнительно учитываются расходы по обращению взыскания и по реализации:

Таблица 41

Наименование показателя	Обозначение	Ед.изм.	Значение
βВП			0,95
Расходы по обращению взыскания	ССП	%
Расходы по реализации		%
			0,77

Источник: http://www.absolutbank.ru/press/publications/index.shtml?year=03&id=438

ЛС= РС × β_ВП = 7 574 028 × 0,77 = 5 832 002