Сравнительный подход к оценке недвижимости

Основным принципом сравнительного подхода к оценке недвижимости является принцип замещения, согласно которому рациональный покупатель не заплатит за конкретный объект недвижимости сумму больше, чем обойдется ему приобретение другого сходного объекта недвижимости, обладающего аналогичной полезностью. Сравнительный подход предполагает наличие информации о недавних сделках. Оценщик рассматривает сопоставимые объекты недвижимости, которые были проданы за последнее время, сравнивает их с оцениваемым объектом. Затем вносятся поправки на различия между оцениваемым и сопоставимыми объектами. Для применения сравнительного подхода необходимо наличие развитого рынка недвижимости. Если рынок развит недостаточно, то применение данного подхода становится нецелесообразным.

Можно выделить четыре основных этапа оценки недвижимости сравнительным подходом:

На первом этапе изучаются состояние и тенденции развития рынка недвижимости и особенно того сегмента, к которому принадлежит оцениваемый объект. Выявляются недавние продажи сопоставимых объектов.

На втором этапе собирается необходимая информация по объектам-аналогам. Далее собранная информация анализируется, и каждый объект-аналог сравнивается с оцениваемым объектом. Оценщик должен убедиться, что проданные объекты действительно сопоставимы с оцениваемым. Вся собранная о сделках информация подлежит проверке. Оценщик должен внимательно отнестись к слишком поспешным сделкам, или когда субъекты сделки находятся в родственных отношениях.

Третий этап. Определяются элементы и единицы сравнения. К элементам сравнения можно отнести следующие (более подробно см. учебное и практическое пособие под ред. Рутгайзера В.М. «Оценка рыночной стоимости недвижимости» М., Дело, 1998 или Основы оценки стоимости недвижимости. Коллектив авторов: Белокрыс А.М., Болдырев В.С. и др., М:, Международная академия оценки и консалтинга, 2004):

· вещные права на объект оценки;

· условия финансирования;

· условия продажи (чистота сделки);

· время продажи;

· местоположение;

· физические характеристики (размеры, вид и качество материалов, состояние и степень изношенности объекта и др.);

· физические характеристики;

· экономические характеристики;

· отклонения от целевого использования;

· наличие движимого имущества.

По элементам сравнения проводится сопоставление оцениваемого объекта с аналогами.