Определите стоимость участка земли для индивидуальной застройки, площадью 18 соток. Для оценки выбраны 6 объектов аналогов

Таблица 12 - Исходные данные для расчета

Показатели	№1	№2	№3	№4	№5	№6
1. Площадь, сотка 2. Цена продажи, тыс. у.ед. 3. Время продажи, мес.

Дополнительная рыночная информация:

· участки № 2,4,6 находятся на направлениях от города, рынком признаваемым худшим, что оценивается в 20%;

· участки № 1, 5 на лучшем направлении, что оценивается в 15%;

· участок № 3, направление аналогичное оцениваемому объекту;

· электроснабжение отсутствует на участках №3,6, что оценивается в сумме 1000 у.ед. на весь участок;

· характер социальной среды неблагоприятный у участка №4, что оценивается снижением цены на 10%;

· повышение цен в текущем году на 5% в месяц.

Решение задачи представьте в табличной форме.

Таблица 13 – Расчетная таблица

Показатели	Оцениваемый объект	Объекты – аналоги
		…	..

Вариант 9.

Требуется определить рыночную стоимость свободного участка земли площадью 0,05 га. В качестве сравниваемых объектов выбрано 5 участков, проданных на местном рынке. Характеристика объектов – аналогов представлена в таблице 14. По остальным элементам сравнения участки не имеют существенных различий. Ежегодный рост цен на землю – 6 %.

Таблица 14 – Характеристика объектов – аналогов

№ учас-тка	Цена продажи у.ед.	Площадь, га	Время продажимес.	Геологические характеристики	Топографические характеристики
		0,04	3 назад	Те же, что у оцениваемого	На 4% хуже, по сравнению с оцениваемым

Продолжение таблицы 14

		0,05	5 назад	На 2% хуже, по сравнению с оцениваемым	Те же, что у оцениваемого
		0,03	1 назад	Те же, что у оцениваемого	На 5% лучше, по сравнению с оцениваемым
		0,05	2 назад	На 5% лучше, по сравнению с оцениваемым	Те же, что у оцениваемого
		0,06	12 назад	На 10% лучше, по сравнению с оцениваемым	Те же, что у оцениваемого

Решение представьте в табличной форме.

Таблица 15 – Расчетная таблица

Показатели	Оцениваемый объект	Объекты – аналоги

3.3 Задача №3 «Оценка стоимости объектов недвижимости

доходным подходом»

Прежде чем приступить к решению данной задачи, необходимо изучить технологию доходного подхода.

В зависимости от объема учтенных потерь и расходов арендные доходы в течение периода владения делятся на следующие уровни.

1. Потенциальный валовой доход (ПВД) – это общий валовой доход от недвижимости при ее 100% сдаче в аренду, это максимально возможный доход.

2. Действительный валовой доход (ДВД) – это доход от недвижимости с учетом уровня загрузки и потерь при сборе арендной платы:

ДВД = ПВД – потери + прочие доходы (15)

3. Чистый операционный доход (ЧОД) - это действительный валовой доход, уменьшенный на операционные расходы (ОР):

ЧОД = ДВД – ОР (16)

Операционные расходы - расходы на обеспечение нормального функционирования объекта недвижимости в соответствии с его предназначением.

В состав операционных расходов входят: постоянные, переменные и резерв на замещение.

Постоянные расходы – расходы, не зависящие от степени загрузки (занятости) объекта недвижимости. Например, налог на имущество, расходы на страхование, часть эксплуатационных расходов.

Переменные расходы – расходы, величина которых непосредственно определяется степенью загрузки объекта недвижимости. Состав переменных расходов зависит от функционального назначения здания, его класса, традиционного набора услуг, предоставляемых арендаторам. Например: расходы по управлению, коммунальные услуги, расходы на зарплату обслуживающего персонала, расходы по привлечению арендаторов и заключению договоров аренды, расходы по содержанию и косметическому ремонту помещений, расходы по обеспечению безопасности, расходы на содержание территории.

Резерв на замещение – резерв на расходы, связанные с заменой тех элементов здания, оборудования, принадлежащего зданию, которые служат относительно короткие сроки и соответственно должны замещаться (кровля половые покрытия, отделка, сантехника, электрооборудование, мебель), т. е. это затраты на ремонт.

4. Денежный поток до уплаты налогов (ДПдоН) определяется по формуле:

ДПдоН = ЧОД - å%, (17)

где å% - сумма процентов за кредит.

5. Денежный поток после уплаты налогов (ДПпослеН) определяется по формуле:

ДПпослеН = ДПдоН – налоги. (18)

6. Денежный поток от продажи или реверсия – это общая сумма дохода, которую инвестор получает при окончании проекта (при продаже объекта в конце периода владения).

В доходном подходе выделяют два метода оценки стоимости объектов недвижимости:

- метод прямой капитализации;

- метод дисконтированных денежных потоков.

Рассмотрим технологию метода прямой капитализации:

1 этап. Прогнозируется чистый операционный доход ( ) на один год.

2 этап. Определяется величина общего коэффициента капитализации ().

3 этап. Определяется стоимость объекта недвижимости () путем капитализации спрогнозированного чистого операционного дохода.

. (19)

Далее рассмотрим некоторые методы расчета коэффициента капитализации.

Метод сравнения продаж - данный метод является наиболее предпочтительным, требует достоверной и полной информации о продажах объектов аналогов, расчет коэффициентов по формулам 20 - 24.

Общий коэффициент капитализации:

, (20)

где - общий коэффициент капитализации;

- чистый операционный доход объекта недвижимости;

- стоимость объекта недвижимости.

Коэффициент капитализации для земельного участка:

, (21)

где - коэффициент капитализации для земельного участка;

- чистый операционный доход для земли;

- стоимость земельного участка.

Коэффициент капитализации для здания:

, (22)

где - коэффициент капитализации для земельного участка;

- чистый операционный доход для земли;

- стоимость земельного участка.

Коэффициент капитализации для собственных средств (капитала собственного):

; (23)

где - коэффициент капитализации капитала собственного;

- капитал собственный.

Коэффициент капитализации для заемных средств (ипотечная постоянная):

(24)

где - коэффициент капитализации заемных средств;

- годовая сумма процентов за кредит;

- капитал заемный.

Метод расчета коэффициента капитализации - техника инвестиционной группы:

а) техника инвестиционной группы для финансовых интересов, применяется, когда стоимость объекта недвижимости состоит из собственных и заемных средств. Расчет коэффициента капитализации осуществляется по формуле:

(25)

где - общий коэффициент капитализации;

- коэффициент капитализации для собственного капитала;

- коэффициент капитализации для заемного капитала;

- доля капитала собственного (заемного) в общей стоимости объекта недвижимости.

б) техника инвестиционной группы для физических интересов, применяется, когда стоимость объекта недвижимости делится на стоимость земельного участка и стоимости здания, расчет коэффициента капитализации осуществляется по формуле:

(26)

где - коэффициент капитализации для земельного участка;

- коэффициент капитализации для здания;

- доля земельного участка, (здания) в общей стоимости объекта недвижимости.

Рассмотрим технологию метода дисконтированных денежных потоков:

1. Составляется прогноз денежных потоков (ДП) на весь период функционирования оцениваемого объекта недвижимости.

2. Определяется реверсионная стоимость (С .) объекта недвижимости.

3. Определяется ставка дисконтирования ().

4. Спрогнозированные денежные потоки и реверсионная стоимость пересчитываются (дисконтируются) на дату оценки т. е. определяется текущая стоимость на момент оценки:

(27)

Вариант 0.

Собственник небольшого магазина пожелал продать свой объект недвижимости и предоставил следующую информацию оценщику:

- ежемесячный потенциальный валовой доход равен 29000 у.ед.;

- потери при сборе арендной платы составляет в среднем 250 у. ед в месяц;

- текущие операционные расходы составляют 20% от действительного валового дохода;

Определите рыночную стоимость магазина, если ставка капитализации составляет 8%.

Вариант 1.

В здании общей площадью 10 000 м², подлежащих аренде, из которых 400 м² свободны, а остальные сданы в аренду за 12 у. ед. / м², операционные расходы составляют 45% от потенциального валового дохода.

Определить:

- величину потенциального валового дохода;

- величину действительного валового дохода;

- величину чистого операционного дохода:

- стоимость здания, если ставка капитализации равна 10%.

Вариант 2.

Представьте отчет о доходах (в табличной форме) от владения объектом недвижимостью. Рассчитайте стоимость объекта недвижимости, если ставка капитализации для данного объекта недвижимости составила 10 %.

Информация для расчета:

- месячная аренда равна 30 у. ед. за 1 м²;

- средний процент потерь при сборе арендной платы - 9 %;

- здание состоит из трех секций, площадь каждой секции 500 м²;

- на ремонт здания ежегодно тратится 2% от действительного валового дохода;

- в среднем ежегодно операционные расходы составляют 10 % от действительного валового дохода.

Вариант 3.

Ожидается, что объект недвижимости принесет чистый операционный доход (ЧОД) в размере 120 000 у.е. за первый год, после чего ЧОД будет возрастать на 5 % ежегодно вплоть до момента продажи объекта на рынке за 1500 000 у. е. по завершению пятого года.

Какова стоимость объекта при условии 12% ставки дисконтирования?

Вариант 4.

Определить среднее значение коэффициента капитализации для открытых автостоянок. Средняя загрузка автостоянок составляет 2/3.

Стоянка №1 на 50 машино-мест. Аренда одного машино-места составляет 30 у. ед. в месяц. Операционные расходы составляют 4 000 у.ед. в год, автостоянка была продана за 80 000 у. ед.

Стоянка №2 на 80 маш.- мест. Аренда одного маш.-места составляет 25 в месяц. Операционные расходы составляют 6 000 у.е. в год. Была продана за 90000 у.ед.

Стоянка №3 на 60 маш.-мест. Аренда одного маш-места – 20 у.ед. в мес. Операционные расходы – 3 600 у.ед. в год. Продана за 120 000 у.ед.

Вариант 5.

Рассчитайте чистый операционный доход (ЧОД) за 1-ый и 2-ой год.

Таблица 12 - Исходные данные для расчета

Показатели	Значение
1. Площадь, сдаваемая в аренду	2000 кв.м
2. Арендная ставка	850 у.ед. за кв. м в месяц
3. Операционные расходы, возрастающие на 5% ежегодно, без учета расходов по управлению объектом	55 у.ед. за 1 кв. м. в месяц
4. Простой помещения	20% за первый год; 5% за второй год
5. Расходы по управлению	5% от действительного валового дохода (ДВД)

Вариант 6.

Оценщик получил следующую информацию по объекту – аналогу: 0,6 – доля заемных средств в общей стоимости объекта, доход на собственный капитал 15000 у.ед, стоимость собственных средств 60000 у.ед., ставка капитализации для заемных средств 15%.

Определить:

1) общую ставку капитализации;

2) стоимость всего объекта недвижимости, если ежегодный чистый операционный доход составит 20000 у.ед.

Вариант 7.

1.Рассчитайте общий коэффициент капитализации. Для расчета выбраны 4 объекта – аналога.

Таблица 13 - Данные для расчета

Показатели	Аналог №1	Аналог №2	Аналог №3	Аналог №4
1. Цена продажи объекта, тыс.у.ед.
2.Чистый операционный доход, тыс. у.ед.
3.Коэффициент важности	0,4	0,15	0,3	0,15

2. Определите стоимость объекта недвижимости, если ожидаемый доход от владения объектом недвижимости составит 18 тыс. у.ед.

Вариант 8.

Имеется земельный участок. Зонирование разрешает, а физические характеристики участка идеальны для большого супермаркета, гостиницы, театра или сети торговых магазинов. Исследования дали следующую информацию.(в табл.) Определите наиболее эффективный вариант.

Таблица 14 - Данные для расчета

Показатели	Супермаркет	Гостиница	Театр	Торговый магазин
1.Стоимость новых улучшений, у. ед.	650 000	750 000	950 000	800 000
2.Чистый операционный доход, у.ед.	105 000	126 000	130 000	105 000
3.Ставка капитализации зданий, %
4.Ставка капитализации для земли, %

Вариант 9.

Определите:

- потенциальный валовой доход;

- действительный валовой доход;

- чистый операционный доход,

- денежный поток до налогов;

-стоимость объекта недвижимости, если ставка капитализации составит 12 %.

Таблица 14 - Данные для расчета

Показатели (за год)	Сумма, у.ед.
1.Плановая аренда
2.Рыночная аренда
3.Скидки и льготы
4.Потери от неплатежей арендной платы	0,5% от ДВД
5.Прочие доходы
6.Постоянные расходы
7.Переменные расходы
8.Резерв на замещение
9.Сумма процентов за кредит