Основные финансовые коэффициенты и критерии эффективности

Для дальнейшего анализа инвестирования в недвижимость необходимо ввести некоторые понятия, связанные с особенностями доходов от недвижимости.

Необходимые данные получаем из финансовых отчетов - балансового отчета и отчета о доходах, показатели которых для целей анализа можно упростить. Их принято называть реконструированными отчетами. Для примера возьмем упрощенные отчеты с условными данными

Баланс

АКТИВЫ: у.е.	ПАССИВЫ: у.е.
Здания и сооружения 900 000 Земля 100 000 Всего 1000 000	Ипотечный кредит (25 лет, 12% годовых) 800 000 Собственный капитал 200 000 Всего 1 000 000

Отчет о доходах

У.е.

Потенциальный валовой доход 200 000

минус: поправка на недоиспользование 10 000

плюс: прочие поступления 6 000

Действительный валовой доход 196 000

минус: текущие операционные расходы 62 000

минус: резерв на замещение 4 000 Чистый операционный доход (NOI) 130 000

минус: обслуживание долга

(выплата долга и процентов) 101 110

Поступления денежных средств

на собственный капитал 28 890

Используя приведенные данные, можно представить следующие коэффициенты:

§ Коэффициент улучшений - отношение стоимости зданий и сооружений к общей стоимости недвижимости

900 000 / 100 000 = 0,9

§ Коэффициент недоиспользования - отношение недоборов платежей от неполного использования объекта к потенциальному валовому доходу

10 000 / 200 000 = 0,05

§ Коэффициент ипотечной задолженности - отношение основной суммы ипотечного кредита к общей стоимости недвижимости

800 000 / 1 000 000 = 0,8

· Ипотечная постоянная - отношение суммы ежегодных платежей по обслуживанию долга к основной сумме ипотечного кредита

101 110 / 800 000 = 0,1264

§ Коэффициент покрытия долговых выплат - отношение чистого операционного дохода к ежегодным платежам по обслуживанию долга

130 000 / 101 110 = 1,29

§ Общая ставка дохода - отношение чистого операционного дохода к цене покупки

130 000 / 1 000 000 = 0,13

§ Ставка денежных поступлений на собственный капитал - отношение денежных поступлений на собственный капитал к стоимости собственного капитала.

28 890 / 200 000 = 0,1444