Тема № 10. Лекция № 13,14. Доходный подход к оценке недвижимости

ПЛАН ЛЕКЦИИ:

1. Структура доходного подхода к оценке.

2. Ставки капитализации и дисконтирования.

3. Реконструированный отчет о доходах и расходах.

4. Методы расчета ставки капитализации.

5. Метод дисконтированного денежного потока.

Структура доходного подхода к оценке

Основа доходного подхода – представление о стоимости как о текущем эквиваленте всех ожидаемых чистых доходов, которые оцениваемый объект при разумном использовании может принести своему собственнику в будущем.

Первый этап использования доходного подхода – составление прогноза будущих доходов от сдачи оцениваемых площадей в аренду за период владения. Затем арендные платежи очищаются от всех эксплуатационных периодических затрат, после чего прогнозируется стоимость объекта в конце периода владения в абсолютном или долевом относительно первоначальной стоимости выражении — так называемая величина реверсии. Спрогнозированные доходы и реверсия пересчитываются в текущую стоимость посредством методов прямой капитализации или дисконтированного денежного потока.

Теоретической базой доходного подхода являются принципы ожидания, замещения, предельной продуктивности, спроса и предложения.