Грошова оцінка земельних ділянок проводиться за методикою, яка затверджується Кабінетом Міністрів України

До частини першої. Зі змісту коментованої норми випливає, що грошова оцінка земельних ділянок - це визначення їх грошового еквіваленту на рентній основі. Законодавство містить також і інші дефініції грошової оцінки земельних ділянок: так, грошова оцінка визначається як "капіталізований рентний доход із земельної ділянки" (ст. 1 ЗУ "Про плату за землю"), як "капіталізований рентний дохід, що забезпечується раціональним викори­станням земельної ділянки" (Наказ Держкомзему Про удосконалення ведення державного земельного кадастру в зв'язку з його автоматизацією 03.09.1999 №83). В цілому наведені визначення є схожими і за змістом відтворюють ч.І ст. 201 ЗКУ.

Під "рентною основою" розуміється визначення вартості земельної ділянки виходячи із доходу, який може приносити земельна ділянка. Земельна рента є економічною категорією, що відображає економічну форму реалізації права власності на землю як засобу виробництва, відносини привласнення додаткового продукту власником землі у формі орендної плати за право користування землею тощо. Проте рента не тотожна орендній платі.

З урахуванням викладених підходів зазначимо, що грошова оцінка сільськогосподарських угідь проведена в повному обсязі станом на 01.07.1995. З урахуванням індексації на 01.01.2003 в цілому по Україні вона становила 363557 млн. грн.⁴⁷² За даними Держкомзему України, станом на 01.01.2007 грошову оцінку земель несільськогосподарського призначення за межами населених пунктів проведено лише на площі 271,93тис. га (2,4 % від їх загальної площі). Із загальної кількості населених пунктів України (29904) нормативну грошову оцінку земель проведено по 20067 населених пунктах, що становить 67,1% від їх кількості, на площі 5352,1 тис. га, (73,0% від їх загальної площі)⁴⁷³. За оцінками фахівців, орієнтовна вартість всіх земель несільськогосподарського призначення за межами населених пунктів становить 2258928 млн. грн., всіх земель населених пунктів - 1388384 млн. грн., усіх земель України - 4010869 млн. грн

До частини другої. Наведені різновиди оцінки земельних ділянок розрізняються законодавцем за призначенням та порядком проведення.

Призначення нормативної грошової оцінки полягає у використанні її результатів для визначення розміру земельного податку, державного мита при міні, спадкуванні та даруванні земельних ділянок згідно із законом, орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, втрат сільськогосподарського і лісогосподарського виробництва, а також при розробці показників та механізмів економічного стимулювання раціонального використання та охорони земель (ст. 5 ЗУ "Про оцінку земель"). Випадки обов'язкового проведення нормативної грошової оцінки земельних ділянок передбачені ст. 13 ЗУ "Про оцінку земель".

Призначенням експертної грошової оцінки є визначення вартості об'єкта оцінки. Загалом експертна грошова оцінка земельних ділянок використовується при здійсненні цивільно-правових угод щодо земельних ділянок та прав на них. Випадки обов'язкового проведення експертної грошової оцінки передбачені у ст. 13 ЗУ "Про оцінку земель".

Порядок проведення розглядуваних видів грошової оцінки визначений різними нормативними актами.

До частини третьої. Нормативна грошова оцінка земельних ділянок - це "капіталізований рентний дохід із земельної ділянки, визначений за встановленими і затвердженими норма­тивами" (ст. 1 ЗУ "Про оцінку земель").

Ч. 1 ст. 23 ЗУ "Про плату за землю" передбачає здійснення нормативної грошової оцінки органами Держкомзему України (див. Положення про Державний комітет із земельних ресурсів України, затверджене ПКМ від 19.03.2008 №224), натомість, ч. З ст. 18 прийнятого пізніше ЗУ "Про оцінку земель" передбачає її здійснення "юридичними особами, які отримали ліцензії на проведення робіт із землеустрою".

Практика "самостійної переоцінки" земельних ділянок податковими органами, як і землекористувачами, є незаконною, що визнано судовою практикою: наприклад, у рішенні Вищого господарського суду України від 16.10.2002 №12/388 підтверджується відсутність обов'язку платників податків самостійно додатково нараховувати собі суми земельного податку у зв'язку із зміною цільового призначення земельної ділянки⁴⁷⁵.

Відповідно до ч. 2 ст. 23 ЗУ "Про плату за землю", грошова оцінка земельної ділянки щороку станом на 1 січня уточнюється на коефіцієнт індексації, порядок проведення якої затверджується KM України (див. ПКМ "Про проведення індексації грошової оцінки земель" від 12.05.2000 №783⁴⁷⁶).

У зв'язку зі зміною умов землекористування оцінка земельної ділянки може застаріти і втратити актуальність, у зв'язку із чим виникає необхідність переоцінки. На сьогодні чинне законодавство встановлює лише періодичність здійснення такої переоцінки (ст. 18 ЗУ "Про оцінку земель"): земель сільськогосподарського призначення "не рідше як один раз у 5-7 років, а несільськогосподарського призначення - не рідше як один раз у 7-10 років". Формулювання Закону є не зовсім вдалим і не дає чіткої відповіді на те, чи можна і чи потрібно проводити переоцінку до спливу 5 або, відповідно, 7 років у разі зміни обставин, що впливають на оцінку земельної ділянки (наприклад, зміни функціонального використання земельної ділянки або її розташування відносно шляхів сполучення).

Для визначення розміру земельного податку згідно зі ст. 13 ЗУ "Про оцінку земель" нормативна грошова оцінка використовується у рамках механізму обчислення земельного податку, адже ст. 2 ЗУ "Про плату за землю" передбачає, що "... плата за землю справляється у вигляді земельного податку або орендної плати, що визначається залежно від грошової оцінки земель". Ставки земельного податку з одиниці площі земельних угідь встановлюються у відсотках від їх грошової оцінки.

Розрахунок втрат сільськогосподарського і лісогосподарського виробництва підпорядкований нормам ПКМ "Про розміри та Порядок визначення втрат сільсько­господарського і лісогосподарського виробництва, які підлягають відшкодуванню" від 17.11.1997 №1279, що прийнята на підставі ч. 5 ст. 207 ЗКУ. Даний порядок не згадує без­посередньо показники нормативної оцінки земельних ділянок, проте в ньому йдеться про використання для розрахунків, зокрема, балів бонітету земель, які є основою для розрахунку нормативної грошової оцінки земель.

Щодо різновидів та порядку економічного стимулювання раціонального використання та охорони земель див. коментар до глави 35 ЗКУ.

Відповідно до ч. 5 ст. 201 ЗКУ, ч. 1 ст. 23 ЗУ "Про плату за землю", ст. 12 ЗУ Про оцінку земель", методики нормативної грошової оцінки земельних ділянок затверджу ються KM України. На сьогодні діють Методика нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів, затверджена ПКМ від 23.03.1995 №213, та Методика нормативної грошової оцінки земель несільськогосподарського призна­чення (крім земель населених пунктів), затверджена ПКМ від 30.05.1997 №525, крім того діє ПКМ від 12.05.2000 №783 "Про проведення індексації грошової оцінки земель".

Положення названих Методик деталізовані наказами Держкомзему України, Мінагрополітики України, Мінбудархітектури України, Української академії аграрних наук "Про Порядок нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів" від 27.01.2006 №18/15/21/11 та Держкомзему України, Мінагрополітики України, Мінбудархітектури України, Держкомлісгоспу України, Держводгоспу України, Української академії аграрних наук "Про Порядок нормативної грошової оцінки земель несільськогосподарського призначення (крім земель у межах населених пунктів)" від

27.01.2006 №19/16/22/11/17/12.

До частини четвертої. Експертна грошова оцінка земельних ділянок - "результат визначення вартості земельної ділянки та пов 'язаних з нею прав оцінювачем (експертом з питань оцінки земельної ділянки) із застосуванням сукупності підходів, методів та оціночних процедур, що забезпечують збір та аналіз даних, проведення розрахунків і оформ­лення результатів у вигляді звіту" (ст. 1 ЗУ "Про оцінку земель"); використовується при здійсненні цивільно-правових угод щодо земельних ділянок (ч. 4 ст. 201 ЗКУ).

Загальні засади проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок визначені у ст. 19 ЗУ "Про оцінку земель", відповідно до якої оцінка здійснюється на основі таких методичних підходів: (1) капіталізація чистого операційного або рентного доходу від вико­ристання земельних ділянок; (2) зіставлення цін продажу подібних земельних ділянок; (3) врахування витрат на земельні поліпшення.

Коло цивільно-правових угод, для яких є обов'язковою проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок, визначене ст. 13 ЗУ "Про оцінку земель". Дана норма встановлює вичерпний перелік випадків обов'язковості проведення експертної оцінки земель при укладанні певних видів угод. В інших випадках це можливо, якщо прямо передбачено зако­нами України. Тому вважаємо необгрунтованою існуючу практику, за якою деякі нотаріуси вимагають при нотаріальному посвідченні будь-яких угод щодо відчуження земельних ділянок надання звітів про експертну грошову оцінку земельних ділянок.

Проведення експертної грошової оцінки підпорядковується нормам ПКМ від 11.10.2002 №1531 "Про експертну грошову оцінку земельних ділянок", ПКМ від 05.10.2004 №1303 "Про затвердження Порядку визнання Державним комітетом по земельних ресурсах статусу саморегулівної організації оцінювачів, що проводять експертну грошову оцінку земельних ділянок", ПКМ "Про затвердження Положення про наглядову раду з питань експертної грошової оцінки земельних ділянок" від 17.11.04 №1552, наказів Державного комітету України по земельних ресурсах "Про затвердження Порядку проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок" №2 від 09.01.2003, "Про затвердження Положення про порядок роботи Екзаменаційної комісії з експертної грошової оцінки земельних ділянок" від

10.08.2007 №117, "Про затвердження Порядку стажування фізичних осіб, які пройшли навчання за програмою базової підготовки оцінювачів з експертної грошової оцінки земель них ділянок" від 10.08.07 №118, "Про проведення рецензування звітів з експертної грошової оцінки земельних ділянок" №211 від 25.07.2005.

До частини п'ятої. Нормативна грошова оцінка земель здійснюється відповідно до Методики нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів, затвердженої ПКМ від 23.03.1995 №213 та Методики нормативної грошової оцінки земель несільськогосподарського призначення (крім земель населених пунктів), затвердженої ПКМ від 30.05.1997 №525. Нажаль, положення даних методик були затверджені до набуття чинності чинним ЗКУ, як і ЗУ "Про оцінку земель". У зв'язку із цим вони можуть застосовуватись у частині, що не суперечить ЗКУ та названому Закону.

Експертна грошова оцінка підпорядковується нормам ПКМ від 11.10.2002 №1531 "Про експертну грошову оцінку земельних ділянок", якою затверджена Методика експертної грошової оцінки земельних ділянок.