Стаття 40. Земельні ділянки для будівництва та обслуговування жилого будинку, господарських будівель і гаражного будівництва

Громадянам України за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування можуть передаватися безоплатно у власність або надаватися в оренду земельні ділянки для будівництва та обслуговування жилого будинку, господарських будівель і гаражного будівництва в межах норм, визначених цим Кодексом. Понад норму безоплатної передачі громадяни можуть набувати у власність земельні ділянки для зазначених потреб за цивільно-правовими угодами.

Право на приватизацію присадибних земельних ділянок. Суб'єктом права на приватизацію є громадяни України, що не здійснювали раніше приватизації земельних ділянок за даним видом використання (ч. 4 ст. 116 ЗКУ). Норма безоплатної приватизації встановлена п. "г" ч. 1 ст. 121 кодексу (в селах - 0,25 га, селищах - 0,15 га та містах - 0,10 га). Положення вказаної статті виключають можливість приватизації окремо земельних ділянок для будівництва та обслуговування житлового будинку та окремо - для будівництва та обслуговування господарських споруд. Уся ділянка є єдиною, об'єднується спільною назвою - "присадибна земельна ділянка" - і підлягає загальному обмеженню граничного розміру безоплатної приватизації.

Для визначення поняття присадибної земельної ділянки важливим є поняття садибного жилого будинку. Згідно із п. 2.2. Інструкції про порядок проведення технічної інвентаризації об'єктів нерухомого майна, затвердженою Наказом Держбуду України від 24.05.2001 №127, "[ж]итловий будинок указаної категорії складається із житлових та допоміжних (нежит-лових) приміщень. Характерними допоміжними приміщеннями будинків є: передпокій, кухня, коридор, веранда, вбиральня, комора, приміщення для автономної системи опалення, пральня тощо" Для порівняння див. поняття житлового будинку квартирного типу (п. 2.1. Інструкції).

Порядок реалізації права на приватизацію присадибної земельної ділянки визначається ст.ст. 116,118, 125 та ін. ЗКУ.

При реалізації права на приватизацію присадибних земельних ділянок, наданих грома­дянам відповідно до положень ЗКУ Української РСР від 25.12.1970¹⁶⁶, виникають проблемні ситуації, пов'язані із тим, що надана у користування земельна ділянка може перевищувати граничні норми безоплатної приватизації за ст. 121 чинного ЗКУ. У більшості таких випадків земельна ділянка може бути приватизована громадянами із її поділом на дві земельні ділянки - наприклад, присадибну ділянку та ділянку, призначену для ведення особистого селянського господарства. У цьому разі, як видається, спрощена процедура приватизації земельних ділянок, передбачена ч.ч. 1 та 2 ст. 118 ЗКУ, формально не може бути застосо­вана, оскільки виникає необхідність у розробці землевпорядного проекту утворення нового землеволодіння через зміну цільового призначення частини земельної ділянки (п. "б" ч. 1 ст. 186, ч. 2 ст. 20 ЗКУ). Вимога щодо розробки проекту відведення у даному випадку виглядає явною "надмірністю", тому за існуючою практикою земельна ділянка "дробиться" при розробленні технічної документації із виготовлення відповідного державного акту без розробки проекту відведення.

Щодо проблем, які виникають при приватизації присадибної земельної ділянки кількома співвласниками житлового будинку, див. коментар до ст. 89 ЗКУ.

Деякі особливості реалізації права громадян на приватизацію присадибних земельних ділянок можуть передбачатися рішеннями органів місцевого самоврядування. Як приклад можна навести Рішення Київської міської ради "Про затвердження Порядку набуття права на землю юридичними особами та громадянами в місті Києві" №313/1747 від 14.03.2002¹⁶⁷.

Суб'єктний склад коментованої норми обмежується лише громадянами України. Зауважимо, що іноземні громадяни і особи без громадянства в силу положень ч. 2 ст. 81 ЗКУ користуються правом набувати у власність чи користування земельні ділянки для будівництва, обслуговування житлових будинків та господарських споруд.

Право на приватизацію земельних ділянок для гаражного будівництва. Ст. 40 ЗКУ надає громадянам України також право на приватизацію земельних ділянок для гаражного будівництва. Суб'єктом права є громадяни України, що не здійснювали раніше приватизації земельних ділянок за даним видом використання (ч. 4 ст. 116 ЗКУ). Норма безоплатної приватизації передбачена п. "д" ч. 1 ст. 121 кодексу (не більше 0,01 га). Порядок реалізації права на приватизацію земельної ділянки для гаражного будівництва визначається ст.ст. 116, 118, 125 та ін. ЗКУ.

Особливості реалізації права громадян на приватизацію земельних ділянок для гаражного будівництва можуть передбачатися рішеннями органів місцевого самоврядування. Зокрема, у місті Києві прийнято Рішення "Про питання індивідуального гаражного будівництва на територіях багатоповерхової житлової забудови в місті Києві" 23.12.1999 №165/667¹⁶⁸, яке на сьогодні застосовується у частині, що не суперечить ЗКУ. Цим рішенням, серед іншого, передбачені обмеження щодо приватизації земельних ділянок для гаражного будівництва на деяких територіях міста.

Для гаражного будівництва можуть використовуватися і присадибні земельні ділянки, що не тягне обов'язку поділу присадибної земельної ділянки та/або зміни цільового призначення її частини.

Право на оренду присадибних ділянок та земельних ділянок гаражного будівництва із земель державної та комунальної власності. Коментованою статтею передбачена можливість оренди присадибних земельних ділянок та земельних ділянок для гаражного будівництва із земель державної та комунальної власності лише громадянами України та, за буквальним розумінням статті, лише у межах норм безоплатної приватизації.

Разом із тим, стаття не містить і чітко вираженої заборони або обмеження на оренду відповідних земельних ділянок. Ст. 93 ЗКУ "Право оренди земельної ділянки" та ЗУ "Про оренду землі", як і інші акти земельного законодавство, не обмежують ні кола орендарів земельних ділянок несільськогосподарського призначення, ні розміру земельної ділянки, що може орендуватися, у тому числі із земель державної та комунальної власності. Таке обмеження позбавлене будь-якого сенсу. З огляду на це, вважаємо, що положення коментованої статті не можна розглядати як такі, що накладають на оренду відповідних земельних ділянок якісь заборони або обмеження.

Право на набуття присадибних ділянок та земельних ділянок гаражного будівництва за цивільно-правовими угодами. У коментованій статті підкреслено, що норми безоплатної передачі земельних ділянок із земель державної та комунальної власності не обмежують можливості громадян та інших суб'єктів набувати присадибні земельні ділянки та ділянки для гаражного будівництва на підставі цивільно-правових угод. Особливості придбання земельних ділянок на підставі цивільно-правових угод закріплені у главі 20 ЗКУ "Придбання земельних ділянок на підставі цивільно-правових угод" (див. коментар до статей цієї глави).

Слід особливо підкреслити, що у разі придбання земельних ділянок із земель державної та комунальної власності не шляхом приватизації продаж земельних ділянок повинен здійснюватися на аукціоні (ст. 134 ЗКУ), крім встановлених кодексом винятків. Тому практику відчуження громадянам земельних ділянок державної власності частково (в межах норм безоплатної передачі) безоплатно, а частково - оплатно, але не на аукціоні ми вважаємо незаконною.

Правовий режим присадибних земельних ділянок та земельних ділянок для гаражного будівництва. На жаль, ЗКУ розглядає лише питання, пов'язані із набуттям прав на присадибні та гаражні земельні ділянки. Режим використання таких земельних ділянок визначається здебільшого різного роду нормативними документами, насамперед, ДБН 360-92** "Планування і забудова міських і сільських поселень", РСН 341-86 "Планировка и застройка районов индивидуального жилищного строительства в населенньїх пунктах Украинской ССР", ДБН В.2.2-15-2005 "Будинки і споруди. Житлові будинки. Основні положення" та ін.