лекций по микроэкономике 51 страница. С начала 1990-х гг. была сделана попытка создания рынка недвижимости и перехода к рыночным отношениям в землепользовании

С начала 1990-х гг. была сделана попытка создания рынка недвижимости и перехода к рыночным отношениям в землепользовании. Однако необходимое для этого законодательство формируется в острой политической борьбе и характеризуется как рядом противоречий, так и отсутствием ряда основополагающих законов.

Административная власть (особенно на местном уровне) не хочет упускать из рук столь важную монополию и, адаптируясь к новым условиям, создает процедуры и правила, фактически блокирующие инвестиции в недвижимость и массовое строительство. В этих условиях рынок развивается в полулегальных формах, ориентирован на спекулятивные операции и занимается почти исключительно обслуживанием "элиты".

Ранее отмечалось, что во всех странах, где создано правовое общество, государство контролирует и регулирует использование недвижимости и операции с ней. Поэтому необходимо подчеркнуть, что в городах России, как правило, отсутствует ясная политика властей в области недвижимости, а контроль и регулирование существенно отличаются от международной практики. Проиллюстрируем эти положения некоторыми фактами.

1. С самого начала реформ боязнь приватизации земли выразилась в юридическом различии понятий земли и недвижимости (под которой понимались исключительно улучшения земельного участка, но не сам участок). Это привело, с одной стороны, к усложнению бюрократических процедур, так как для земли были созданы свои органы, а для остальной недвижимости - свои. С другой стороны, это создало возможность приватизации улучшений без какого-либо оформления прав на земельный участок и даже без определения его границ. Теперь, по прошествии нескольких лет, на месте приватизированных предприятий зачастую образовалось несколько новых собственников, и их попытки разделить между собой права на землю и определить границы могут в ближайшее время порождать трудноразрешимые конфликты.

2. До сих пор не приняты такие фундаментальные для рынка недвижимости законы, как "О регистрации объектов недвижимой собственности и прав на них", "Об ипотеке", "Об оценочной деятельности", "О налоге на недвижимость", "О разработке зональных правовых регламентов" и др. Глава 17 Гражданского кодекса РФ, регламентирующая земельные отношения, не введена в действие до принятия Земельного кодекса. Проекты этого Кодекса практически отвергают право собственности на землю для большинства хозяйствующих субъектов. Градостроительное планирование регулируется крайне общим и консервативным законом, закрепляющим старую советскую практику. В этих условиях нормативной базой рынка недвижимости являются указы Президента и нормативные акты субъектов федерации. При этом указы Президента действуют не во всех субъектах федерации и не везде одинаково трактуются.

3. В России не только отсутствует единая федеральная система регистрации объектов недвижимости и прав на них, но и понимание этой проблемы на местном уровне. Всего в нескольких городах созданы организационные предпосылки для формирования земельного кадастра и регистрации прав собственности. Но заполнение кадастра и инвентаризация недвижимости идут крайне медленно из-за отсутствия средств. В момент совершения сделки с недвижимостью ненадежной оказывается и информация о границах участка, а также данные о правах на этот участок и собственности. Что же касается градостроительных ограничений на использование участка, то они, как правило, неизвестны, незаконны и могут быть определены или изменены администрацией уже при согласовании проекта строительства. Таким образом, риски покупателя, арендатора или залогодателя при совершении сделок с недвижимостью являются крайне высокими, а возможности их страхования ограничены. Нечего и говорить, что государство не только не гарантирует чистоту титулов и надежность прав на недвижимость, но и не компенсирует потери, вызванные даже его собственными регистрационными ошибками.

4. Оценка недвижимости для налогообложения, приватизации и других государственных целей не основана на анализе рыночных цен и не связана с ними. Власти не только до сих пор руководствуются методиками, не имеющими ничего общего с известными методами рыночной оценки, но и не имеют достоверной информации о рыночных ценах. Даже на рынке квартир, где данные о рыночных ценах публикуются каждый день в местных газетах, официально регистрируются фиктивные цены, соответствующие официальной переоценке и позволяющие не платить налог на сделку. Приравняв в налогообложении сумму сделки к доходу физических лиц и прибыли предприятий (причем налоги взимаются, только если сумма сделки превышает 50 годовых МРОТ), власти добились одновременно и отсутствия доходов по этой статье и отсутствия информации о ценах на недвижимость для определения ежегодного (гораздо более важного) налога на нее.

5. В настоящее время отсутствует единый ежегодный налог на недвижимость. Вместо этого введены два налога: земельный и налог на имущество. Оба налога введены федеральным законодательством. При определение платы за землю средние ставки для субъекта федерации определяются федеральным законом, но дифференциация ставок по зонам может осуществляться на местном уровне. Так, в Санкт-Петербурге ставки этого платежа дифференцированы по 19 зонам градостроительной ценности. Налог на имущество определяется на основе инвентаризационной оценки, также не имеющей ничего общего с рыночной. При этом оба налога установлены на достаточно низком уровне и не оказывают никакого влияния на структуру землепользования. Кроме того, плата за землю под жилой застройкой (частными загородными домами и дачами) облагается по ставке, равной 3% от нормативной ставки земельного налога для данной зоны.

6. В сфере градостроительного регулирования отсутствуют зональные правовые планы и регламенты, а также закон о порядке их разработки и утверждения. Это превращает каждый проект застройки в долгий процесс переговоров и согласований со множеством инстанций при отсутствии единого нормативного документа, который мог бы служить основанием для принятия решения. Можно сказать, что если в области оценки недвижимости в мировой практике обычно применяется пообъектный подход, то в России принят зональный подход, зато в области градостроительного регулирования, где обычно применяется зональный подход, в России действует пообъектный подход.

7. В странах с рыночной экономикой права аренды продаются и перепродаются так же свободно, как и права собственности, облегчая тем самым возможность наилучшего использования недвижимости. Там, где права аренды надежно защищены, отсутствуют принципиальные различия между собственностью и долгосрочной арендой. В России же местные власти являются монополистами на рынке аренды, могут пересматривать ставки арендной платы и условия аренды без согласования с арендатором, и притом свободная перепродажа арендатором арендных прав, естественно, запрещена. Благодаря этому широкое развитие получил нелегальный рынок субаренды.

Список особенностей российского рынка недвижимости можно продолжать и дальше. Но очевидно одно: отсутствие ясной политики и законов в сфере недвижимости дает местным властям большие возможности в предоставлении льгот, выдаче разрешений, целевом выделении участков и помещений и т. д. Излишне говорить, что при этом не только не достигается цель реформы - улучшение системы землепользования, повышение эффективности недвижимости, но и происходит очевидное ухудшение ситуации, так как практически блокируется процесс инвестиций в недвижимость со стороны частного сектора, а бюджетные средства в условиях кризиса, как правило, отсутствуют. Поэтому либерализация рынка недвижимости и надежная гарантия прав собственности и аренды за счет расширения предложения участков и разработки эффективных земельных и градостроительных политик облегчат реконструкцию и развитие недвижимости.

ЗАДАЧИ.

1. Землевладелец располагает участком площадью 15 га и может сдавать землю в аренду для сельскохозяйственного использования. Часть участка площадью б га может быть сдана без затрат. Остальные 10 га требуют орошения, затраты на которое составляют 1000 р./га-год.

а) Построить кривую предложения земли данным землевладельцем.

б) Определить экономическую ренту и удерживающий доход при цене спроса на пригодную для использования землю p^S = 800 Р./га-год; p^S = 1200 Р./га- год.

2. Некто владеет земельным участком площадью 2 га. Часть его он может сдать в аренду, остальное - использовать в качестве дачного участка для собственного удовольствия.

Индивидуальный спрос субъекта на дачный участок не зависит от дохода и описывается функцией x^D =1-0.001р, где р - цена аренды (руб./га-год).

Найти функцию предложения земли, а также экономическую ренту и удерживающий доход при р = 800 р. /га -год; р = 1200 р./га-год.

Лекция 37. Рынок заемных средств

РАЗДЕЛ 0. У БАРБОСА ЕСТЬ ВОПРОСЫ. Сколько стоит время?

БАРБОС. Сколько стоит пространство, мы уже обсудили. Теперь - время. Пространство и время... Время, вперед!.. Время разбрасывать камни... Все время - время. А тут еще время - деньги. А безвременье - это безденежье, что ли? Чтобы все это осмыслить, нужно время.

АНТОН. Скажи, пожалуйста, Игорь, не мог бы ты мне дать взаймы тысяч сорок? Понимаешь, внизу, в киоске есть превосходная книга Бригхема и Гапенски "Финансовый менеджмент", а у меня недостает денег.

ИГОРЬ. Изволь. На какой же срок и под какой процент?

АНТОН. Отдам послезавтра. А процент...

ИГОРЬ. Шуток не понимаешь? Просто у нас сейчас пойдет речь о рынке заемных средств. А по правилам этого рынка деньги взаймы даются под процент.

АНТОН. Снова о долгах и кредитах? Мы об этом ведь уже говорили во втором выпуске!

ИГОРЬ. Да, но там мы говорили о том, как с помощью этого рынка потребитель может распределять во времени покупки так, чтобы извлечь наибольшую полезность. А здесь речь пойдет о самом рынке, о том, кто на нем действует и как на нем устанавливается равновесие.

АНТОН. Там ведь действуют не только домашние хозяйства, но и фирмы. Фирмам часто нужны заемные деньги. Даже в самых простых случаях. Скажем, купец может взять кредит, закупить партию товара, а потом продать его с выгодой. И если выручка превышает величину его долга с процентами, то сделка для него выгодна.

ИГОРЬ. А если процент слишком высок, то он, возможно, откажется от этой операции.

АНТОН. Или постарается продать быстрее, чтобы меньше платить за кредит.

ИГОРЬ. А для этого нужно сбавить цену. Если спрос эластичный, то это может оказаться выгоднее.

АНТОН. Интересно. Значит, ставка процента может влиять на цены?

ИГОРЬ. Выходит, что так. Важно не только сколько будет получено денег, но и когда они будут получены.

БАРБОС. То-то мой хозяин всегда торопится. И меня торопит. Вышли мы с ним вчера на прогулку. Он говорит: "Гуляй быстрее!". Пришлось гулять быстрее...

АНТОН. И поэтому финансовые менеджеры так интересуются денежными потоками. Рассматривая какой-нибудь проект, они составляют графики ожидаемых расходов и поступлений во времени.

ИГОРЬ. Вроде расписания поездов: прибытие тогда-то, отправление тогда-то. И заметь, процентная ставка влияет на решение не только в случаях, когда деньги берут или дают в долг.

АНТОН. Конечно. Если я вложил в устройство своей мастерской миллион рублей, а мог бы отдать их в долг под десять процентов годовых, то у меня возникают альтернативные затраты - сто тысяч рублей в год.

ИГОРЬ. И заметь: потенциальные должники конкурируют друг с другом, и рост спроса на заемные деньги повышает процентную ставку.

АНТОН. И заем получает тот, кто согласен заплатить больше. То есть тот, кто сможет использовать деньги выгоднее.

ИГОРЬ. А тот, кто получил деньги, может купить сырье, нанять работников, словом, приобрести любые ресурсы.

АНТОН. Производство ведь занимает какое-то время, и приобрести ресурсы нужно раньше, чем они превратятся в продукцию, а продукция - будет продана.

ИГОРЬ. И движением всех ресурсов управляет рынок денег. Не зря говорят, что финансовые ресурсы - это ресурсы всех ресурсов.

АНТОН. И этот же рынок определяет цены капитальных ресурсов.

ИГОРЬ. Не будем забегать вперед. Это тема следующей лекции.

БАРБОС. Итак, будем торопиться, но не будем забегать вперед. А я так люблю забегать вперед! Боюсь, из меня никогда не выйдет финансовый менеджер!

РАЗДЕЛ 1. Домашние хозяйства и фирмы на рынке заемных средств

Одни люди делают сбережения, помещая деньги под проценты в банк. Другие люди совершают покупки, пользуясь для этого кредитом. Одни фирмы нуждаются в деньгах для осуществления выгодных проектов, и им требуются кредиты. У других - есть деньги, но нет возможности их немедленно с толком потратить, и они предпочитают дать их в долг под проценты.

Предоставление и получение денег в долг - это сделки, совершаемые на рынке заемных средств. Этот рынок дает возможность хозяйствующим субъектам - домашним хозяйствам и фирмам - распределять во времени свои расходы наиболее выгодным для себя образом.

Как мы увидим в следующей лекции, процессы на рынке заемных средств оказывают существенное влияние на распределение ресурсов, и следовательно на экономику в целом.

Поведение домашних хозяйств

Мотивы поведения домашних хозяйств на рынке заемных средств мы уже обсуждали в лекции 18, говоря о потребительском выборе во времени. Напомним основные результаты.

Для упрощения анализа мы предполагаем, что временной горизонт потребителя ограничен двумя периодами - настоящим и будущим. Доходы потребителя в этих периодах заданы и равны m₀ и m₁ соответственно. Расходы на потребление составляют c₀ в настоящем периоде и c₁ - в будущем. Решение о расходах в каждом из периодов потребитель принимает в настоящем периоде. Будем считать, что рынок является совершенным и потребитель может давать и брать деньги под один и тот же процент r. В этом случае его возможные расходы в обоих периодах определяются бюджетным ограничением:

Представим эту ситуацию графически на плоскости c₀, c₁ (рис. 1). Точка A₀ соответствует объемам потребления в обоих периодах, совпадающим с доходами в тех же периодах (т. е. без обращения потребителя к рынку заемных средств). Бюджетная линия KL - прямая, проходящая через точку A₀; ее угловой коэффициент равен 1 + r.

Рис. 1. Потребительский выбор в двух периодах.

Предпочтения потребителя представлены на рисунке системой кривых U',U'',U'''.

Рациональный потребитель выбирает в пределах бюджетного ограничения такую комбинацию объемов потребления (c₀,c₁), которая доставляет ему наибольшее удовлетворение. На рис. 1 эта комбинация изображается точкой A₁, в которой бюджетная линия касается кривой безразличия. В точке потребительского оптимума выполняется равенство:

MRS_1,0 = 1 + r

где MRS_1,0 - предельная норма замещения предстоящего потребления текущим, отображаемая абсолютной величиной углового коэффициента касательной к кривой безразличия.

В случае, представленном на рис. 1, точка потребительского выбора расположена правее и ниже точки A₀. Это означает, что в настоящем периоде домашнее хозяйство предпочитает израсходовать на потребление сумму c₀, превышающую его доход m₀. Иными словами, при данном значении r домашнее хозяйство предъявит спрос на заемные средства, а разность h = c₀ - m₀ представляет собой объем спроса.

Для анализа поведения потребителя на рынке заемных средств при различных значениях процентной ставки воспользуемся тем же методом, который ранее был применен для анализа спроса на рынке потребительских благ (лекция 15).

Прежде всего рассмотрим, как при изменении процентной ставки меняется положение бюджетной линии. При любом r она проходит через точку A₀. При r = 0 она проходит под углом 45° к оси абсцисс, а при больших значениях - проходит более круто, приближаясь к вертикальному положению при r → ∞. Итак, с ростом r бюджетная линия поворачивается относительно точки A₀ от 45°-ного положения до вертикального (рис. 2).

Изобразив на карте безразличия бюджетную линию и отметив точки касания с кривыми безразличия, мы построили бы кривую ставка процента-разновременное потребление, аналогичную кривой цена-потребление в лекции 15. Но в данной лекции нас больше интересует поведение домашнего хозяйства не на товарных рынках, а на рынке заемных средств.

Рис. 2. Положение бюджетной линии при различных процентных ставках.

Поэтому мы сосредоточим внимание на соотношении между текущим потреблением c₀ и текущим доходом m₀.

На рис. 3 показаны точки потребительского выбора A₁ при сравнительно малом значении r = r₂ и A₂ - при большом значении r = r₁. Заметим, что в точке A₁ текущее потребление превышает доход (c₀ > m₀), а в точке A₂ имеет место противоположная ситуация (c₀ < m₀): здесь домашнее хозяйство предпочтет дать в долг сумму m₀ - c₀. При непрерывном росте процентной ставки точка потребительского выбора будет смещаться справа налево и в одном из промежуточных положений совпадет с A₀.

Рис. 3. Выбор потребителя при различных процентных ставках.

Таким образом, мы можем отметить одну существенную особенность поведения домашних хозяйств на рынке заемных средств. На товарном рынке они выступают на стороне спроса, на рынках факторов - на стороне предложения. А на рынке заемных средств одни домашние хозяйства являются заемщиками, т. е. выступают на стороне спроса, другие - кредиторами, т. е. выступают на стороне предложения. Более того, одно и то же домашнее хозяйство, как мы видим, при малых значениях процентной ставки может предъявлять спрос на заемные средства (точка A₁), а при больших - выходить на рынок с предложением (точка A₂). При некотором промежуточном значении процентной ставки (обозначим его r₀) домашнее хозяйство вообще не выходит на рынок заемных средств.

Любое ли домашнее хозяйство при изменении r перейдет с одной стороны рынка заемных средств на другую? Можем убедиться в том, что не любое. Рассмотрим значение MRS_1,0 в точке A₀. Допустим, что в этой точке MRS_1,0 > 1. Если процентная ставка такова, что MRS_1,0 = 1 + r, то оптимум потребителя достигается в точке A₀: расходы в каждом периоде совпадают с доходами, и потребитель не выходит на рынок заемных средств. Это означает, что данная процентная ставка приняла значение, разделяющее области спроса и предложения, которое мы обозначили r₀. Итак, r₀ = MRS_1,0 - 1. При r < MRS_1,0 - 1 потребитель хочет увеличить текущее потребление и предъявляет спрос на заем, а при r > MRS_1,0 - 1 - хочет дать деньги взаймы.

Однако если MRS_1,0 <1 в точке A₀, то все планы потребления, лежащие на правых участках бюджетных линий, уступают плану A₀ по потребительским предпочтениям, и домашнее хозяйство может выступить только на стороне предложения заемных средств.

Рис. 4. Поведение потребителя на рынке заемных средств.

а - кривая спроса-предложения; б - кривая спроса; в - кривая предложения.

Перейдем теперь от кривой ставка процента- разновременное потребление к кривым индивидуального спроса и индивидуального предложения домашнего хозяйства на рынке заемных средств. Отложим по оси абсцисс разность между расходами и доходами текущего периода (h = c₀ - m₀), а по оси ординат - ставку процента r. Получим кривую, пересекающую ось ординат (рис. 4, а). Малым значениям r соответствуют точки с положительными значениями h (среди них - точка, соответствующая значению r₁, которую, как и на рис. 3, обозначим A₁). Этот участок кривой представляет собой кривую спроса домашнего хозяйства на заемные средства. Большим значениям r соответствует участок кривой с отрицательными значениями h; этому участку принадлежит точка A₂. Но положительная величина h - это объем предложения денег в долг. Таким образом, построенная кривая - график функции h(r)- отображает и спрос, и предложение домашнего хозяйства: первый - в обычном виде, второй - в "переперевернутом". Участки кривой разделяет точка A₀, соответствующая такой процентной ставке r₀, при которой домашнее хозяйство вообще не выходит на рынок. Назовем построенную кривую кривой спроса-предложения.

Разделив кривую спроса-предложения на два участка, соответствующих h > 0 и h < 0, и изменив знак абсциссы во втором случае, получим обычные кривые спроса (рис. 4, б) и предложения (рис. 4, в).

Поведение фирмы

Мотивы хозяйственного поведения фирм и домашних хозяйств, разумеется, различны. Но и у тех и у других поступление денег и возможности потратить их с пользой могут не совпадать во времени. Поэтому их поведение на рынке заемных средств похоже: фирмы, как и домашние хозяйства, при низкой процентной ставке склонны предъявлять спрос на кредиты, а при высокой - могут выйти на рынок с предложением. Попробуем разобраться, почему это так. Будем, как и в случае домашнего хозяйства, считать, что горизонт планирования фирмы ограничен двумя периодами, настоящим и будущим. Кроме того, будем считать, что фирма может брать и давать любую денежную сумму взаймы под один и тот же процент.

Рассмотрим самую простую ситуацию. Допустим, что фирма может осуществить один-единственный проект. Она может в настоящем периоде приобрести комплект оборудования, затратив 10 млн р., что сулило бы в будущем периоде доход в 12 млн р.

При этом фирма располагает собственными средствами в количестве 6 млн р.

Если бы рынка заемных средств не существовало, у фирмы не было бы выбора: она должна была бы отказаться от проекта из-за нехватки денег. Существование рынка ставит фирму перед выбором: принять проект, взяв кредит в размере недостающих 4 млн р., или отказаться от проекта, а "лишние" 6 млн р. дать в долг под проценты.

Выбор фирмы зависит от ставки процента. Допустим, что ставка за период составляет 10% (т. е. r = 0.1). Взяв кредит и осуществив проект, фирма получит 12 млн р. дохода и должна будет вернуть взятую в долг сумму с процентами 4(1 + 0.1) = 4.4 млн р.

Чистый доход составит 12- 4.4 = 7.6 млн р. Отказавшись от проекта и дав деньги в долг, фирма в будущем периоде получит 6(1 + 0.1) = 6.6 млн р. Осуществить проект выгоднее, и фирма предъявит спрос в размере 4 млн р.

Пусть теперь r = 0.3. В этом случае, осуществив проект, фирма получит чистый доход 12 - 4·1.3 = 6.8 млн р., а отказавшись, получит 6·1.3 = 7.8 млн р. Выгоднее отказаться, и фирма предложит взаймы 6 млн р.

Рассмотрим задачу выбора в более общем виде.

Пусть проект требует в настоящем периоде затрат K и принесет в будущем доход R; количество собственных денег в распоряжении фирмы обозначим M.

Чистый доход фирмы в случае осуществления проекта равен R - (K - M)(1 + r), а в случае отказа от проекта он составит M(1+r).

Проект следует принять, если выполняется неравенство:

R - (K - M)(1 + r) > M(1 + r);

в противном случае его следует отклонить.

Упростим условие принятия проекта:

R - K(1 + r) > 0.

Заметим, что в полученное выражение не входит величина M: решение осуществлять или не осуществлять проект не зависит от того, какой суммой располагает фирма.

В рассмотренном выше числовом примере фирме не хватало собственных денег для осуществления проекта, т. е. имело место неравенство M < K. Но, как легко убедиться, наш вывод не зависит от этого обстоятельства. Если M ≥ K, то фирма может осуществить проект и еще дать взаймы сумму M - K, вернув себе в будущем периоде (M - K)(1 + r). Так как (M - K) = - (K - M), весь приведенный вывод остается в силе. Выполним еще одно преобразование условия принятия проекта:

R - K > Kr,

или:

Назовем величину:

доходностью проекта. Мы получили простое условие принятия проекта: i > r

Полученный результат имеет простой и ясный смысл: проект следует осуществить, если вложение в него денег дает большую отдачу, чем предоставление денег в долг.

Возвращаясь к числовому примеру, найдем, что для рассмотренного в нем проекта i = (12 - 10) / 10 = 0.2. Это значит, что при r < 0.2 фирма захочет осуществить проект и возьмет в кредит 4 млн р., а r > 0.2 при - откажется от проекта и предоставит заем на 6 млн р. Кривая спроса-предложения фирмы представлена на рис. 5; здесь на оси абсцисс отложена разность: h = K - M.

Рис. 5. Кривая спроса-предложения фирмы, рассматривающей один проект.

Полученное нами простое условие принятия проекта позволяет анализировать более сложные случаи. Допустим, фирма может осуществить четыре различных проекта, характеристики которых приведены в табл. 1. Каждый проект может быть осуществлен независимо от остальных. Собственные средства фирмы составляют 10 млн р. Для любого значения r мы теперь легко можем выяснить, какие проекты будут приняты, а какие - отклонены. Скажем, при r = 0.3 будут приняты проекты I и II, имеющие большую доходность. Для их осуществления потребуется 2 + 5 = 7 млн р.; остальные 3 млн р. могут быть предоставлены в долг.

Таблица 1. Данные четырех проектов

Проект	Вложения, млн руб.	Доход, млн руб.	Доходность
I			1.0
II			0.4
III			0.2
IV			0.1

В табл. 2 приведен расчет функции спроса-предложения. График рассчитанной таким образом функции изображен на рис. 6.

Рис. 6. Кривая спроса-предложения фирмы, рассматривающей четыре проекта.

Таблица 2. Расчет функции спроса-предложения