Единицы сравнения,используемые вдля различных сегментов рынка недвижимости

В поиске альтернативных вариантов для сравнения следует учитывать, что недвижимость может иметь различное назначение, свойства и размеры. Для более эффективного их сопоставления используются различные единицы сравнения, позволяющие привести к единому знаменателю разнородные объекты. Для различных сегментов рынка можно использовать различные единицы сравнения.

Например при продаже земли:

-цена за 1га;

-цена за

-цена за 1 фронтальный метр;

-цена за лот;

-цена за единицу плотности.

Цена за 1га является единицей сравнения при продаже больших массивов земли. Например земли сельскохозяйственного назначения, под промышленное использование и т. п. Цена за часто используется при продаже земли под офисы, коммерческой застройки, строительства склада и т. п. Чтобы считаться сопоставимыми участки должны иметь сходные технические и инфраструктурные характеристики (доступ к транспортным сетям, парковке, близость к другим схожим предприятиям, близость к потребителям и т. п.). Цена за 1 фронтальный метр используется при коммерческом использовании в расчёте на 1 фронтальный метр. Расчет цены земли, исходя из стоимости фронтального метра, предполагает определенные стандарты на глубину участков. Однако участки глубже стандартных стоят лишь немного больше. Это происходит потому, что основная часть стоимости определяется границей по улице или дороге.

Цена за лот на землю в районах жилой застройки может быть выражена исходя из застраиваемого лота (участка). При стандартных размерах и формах участков колебанию цен будет небольшим. Цена за единицу плотности. Нормативные акты по зонированию обычно ограничивают плотность застройки на различных участках земли. На некоторых рынках это приводит к тому, что цена котируется исходя из максимальной плотности, разрешенной нормами зонирования. Примером единицы плотности (коэффициент плотности) является отношение площади застройки к площади земельного участка. Для застроенных участков используются следующие единицы сравнения:

Ø цена за общей площади;

Ø цена за чистой (жилой) площади, подлежащей сдаче в аренду;

Ø цена зданий и сооружений за 1 ;

Ø цена за 1 (или другую единицу объема);

Ø цена за комнату;

Ø цена за единицу

Ø цена за единицу приносящую доход (плата за 1 место в автосервисе; автостоянке, кафе и т. д.)

Для недвижимости приносящий доход используется метод оценки объектов на основе соотношения дохода и цены продажи (доходный метод оценки). В качестве единиц сравнения в этом случае используют:

- валовой рентный мультипликатор, также известный как мультипликатор валового дохода;

- общий коэффициент капитализации, также известный как общий коэффициент.

Валовой мультипликатор – это отношение продажной цены либо к потенциальному валовому доходу, либо к действительному валовому доходу.

Общий коэффициент капитализации. Общая ставка дохода является элементом доходного подхода к оценке. Чтобы определить общий коэффициент капитализации по рыночным данным, отбираются недавно проданные или продающиеся объекты, характеризующиеся потоками доходов, сходными по риску и продолжительности с потоком доходов от объекта оценки. Это позволяет оценщику использовать прямую капитализацию с тем, чтобы конвертировать прогнозируемый чистый операционный доход (NOI) в оценку рыночной стоимости. Прямая капитализация определяется как пересчет ожидаемого чистого операционного дохода в единую сумму текущей стоимости путем деления дохода на соответствующий коэффициент, отражающий преобладающее соотношение между чистым операционным доходом и продажной ценой сопоставимых объектов, продаваемых на рынке.