Вопрос № 49. Договор найма

Необходимо отметить, что настоящее время государство не гарантирует каждому право на жилище, государство лишь содействует обеспечению граждан жилищем, а также возможности улучшить жилищные условия.

Таким образом, политика государства ориентирована на самостоятельное удовлетворение жилищной потребности гражданами, и прежде всего путем приобретения его в собственность. Право собственности на жилище может возникнуть из разных оснований:

- строительство индивидуального жилого дома не находящемся во владении или в собственности гражданина участке земли.

- внесение полной суммы паевого взноса за квартиру, предоставленного в пользование члену жилищного кооператива

- безвозмездная передача в собственность нанимателю и членам его семьи квартиры при приватизации жилья

- приобретение квартиры в порядке наследования

- приобретение квартиры на основании договоров купли-продажи, дарения, мены.

Помимо приобретения жилых помещений в собственность, существует возможность возникновения жилищных правоотношений путем заключения договора найма.

В настоящее время ГК выделяет две разновидности договора найма жилого помещения: коммерческий найм и социальный найм. Различие между двумя этими видами в целевом назначении договора: коммерческий найм ориентирован на получение прибыли, социальный найм призван удовлетворять потребительские потребности граждан в жилье.

Наем жилого помещения – традиционный институт ГК. Однако в настоящее время он регламентирован с учетом жилищного законодательства, которое включает в себя Жилищный кодекс и многие др. нормативные акты.

Ст. 671 ГК дает общее определение найма жилого помещения вне зависимости от его целевого назначения.

Различие в правовом регулировании названных разновидностей найма проявляется в содержании договора, определяющего права и обязанности сторон, в сроке действия договора, в порядке расторжения и т.д.

Договор социального найма жилого помещения является юридическим фактом, влекущим на основе норм гражданского законодательства, возникновения жилищного правоотношения. Заключение договора происходит на основании выданного гражданину ордера. Соотношение ордера и договора состоит в том, что право пользования жилым помещением возникает из ордера, а договор лишь оформляет возникшее право.

Основанием возникновения коммерческого найма является договор, заключаемый между собственником жилого помещения и нанимателем.

Предельный срок договора коммерческого найма – пять лет, с преимущественным правом заключения договора на новый срок.

Наниматели обоих разновидностей найма имеют право на вселение временных жильцов, а также на заключение договора поднайма.

Вопрос № 50. Договор подряда. Стороны, предмет, содержание.

К обязательствах, направленным на выполнение работ, относятся обязательства, возникающие из договора подряда. Договор обусловлен определенными экономическими отношениями. Он связан со сферой производства (процесс выполнения работ) и обмена (передача готового результата труда).

Подрядные отношения регулируются ст. 702-768 главы 37 ГК РФ, а также другими правовыми актами. Общие положения о подряде содержатся в ст. 702-727 ГК РФ.

Согласно ст. 702 ГК РФ договор подряда – это соглашение, по которому одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказчика) определенную работу и сдать ее результат заказчику, а заказчик обязуется принять результат работы и оплатить его.

Организация работы и риск подрядчика, заключается в том, что в случае гибели или случайного повреждения материалов, оборудования переданного для переработки, несет предоставившая их сторона, в случае повреждения результата выполненной работы до ее приемки заказчиком несет подрядчик.

Права заказчика во время выполнения работы заключаются в проверке качества выполняемой работы, в случае если подрядчик не приступает своевременно к исполнению договора подряда или выполняет работу настолько медленно, что окончание к сроку становится невозможным, заказчик вправе отказаться от исполнения договора, если станет очевидным что заказанная работа не соответствует заказу, заказчик вправе поручить другому лицу исправление заказа, а также потребовать возмещение убытков.

По договору бытового подряда подрядчик, осуществляющий соответствующую предпринимательскую деятельность, обязуется выполнить по заданию гражданина определенную работу, предназначенную удовлетворять бытовые и другие личные потребности заказчика, а заказчик обязуется принять и оплатить работу.

Строительный подряд – разновидность подрядных работ, суть которого в том, что подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы. Сторонами являются заказчик и подрядчик, существенными условиями являются срок договора, цена, порядок приема результата работы, состав и содержание технической документации, место выполнения работ.

Заказчик, получивший сообщение подрядчика о готовности к сдаче результата выполненных по договору строительного подряда работ либо, если это предусмотрено договором, выполнено этапа работ, обязан немедленно приступить к его приемке.

Подрядчик несет ответственность перед заказчиком за допущение отступления от требований, предусмотренных в технической документации, и в обязательных для сторон строительных нормах и правилах, а также за недостижение указанных в технической документации показателей объекта строительства.

Согласно ст. 758 ГК по договору на выполнение проектных и изыскательских работ подрядчик (проектировщик, изыскатель), обязуется по заданию заказчика разработать техническую документацию и (или) выполнить изыскательские работы, а заказчик обязуется принять и оплатить их результат.

Передача исходных данных для выполнения проектных и изыскательских работ возлагается на заказчика.

Подрядчик несет ответственность за ненадлежащее составление технической документации и выполнение изыскательских работ, включая недостатки, обнаруженные впоследствии в ходе строительства, а также в процессе эксплуатации объекта, созданного на основе технической документации и соответственно произвести необходимые дополнительные изыскательские работы, а также возместить заказчику причиненные убытки, если законом или договором не установлено.

Подрядные работы для государственных нужд регулируются ст. 763-768 ГК РФ и другими правовыми актами. Подрядные строительные работы (ст. 740 ГК), проектные и изыскательские работы (ст. 758 ГК), предназначенные для удовлетворение потребностей РФ или субъекта РФ и финансируемые за счет средств соответствующих бюджетов и внебюджетных источников, осуществляющихся на основе государственного контракта на выполнение подрядных работ для государственных нужд. Согласно п. 2 ст. 763 ГК РФ по госконтракту на выполнение подрядных работ (государственный контракт) подрядчик обязуется выполнить строительные, проектные другие связанные со строительством и ремонтом объектов производственного характера работы и передать их государственному заказчику, а госзаказчик обязуется принять выполненные работы и оплатить их или обеспечить их оплату.

Договор о выполнение НИОКР – самостоятельный тип гражданско-правового договора подрядного характера. Он служит гражданско-правовой формой опосредования производства новых научно-технических знаний. По договору о выполнении НИОКР исполнитель обязуется провести обусловленные заданием научные исследования, разработать образец нового изделия и конструкторскую документацию на него, новую технологию производства или иное производственное новшество.

Сторонами этого договора могут быть любые субъекты гражданского права. Обычно ими являются производственные предприятия и другие коммерческие организации, научно-исследовательские, конструкторские организации. Договор с исполнителем должен охватывать весь цикл проведения исследований.

Предметом договора о выполнении НИОКР служат исследования и разработки результаты которых выражаются в объективной форме научно-технической документации.

Договор заключается в письменной форме, проект договора должен быть составлен как исполнителем так и заказчиком. Договор должен включать такие существенные условия, как наименование всей работы и каждого его этапа. Главная обязанность исполнителя – проведение всего комплекса исследований и разработок или их части и сдача результатов заказчиков. Обязанность заказчика состоит в приемке этих результатов и их оплате. Исполнение договора, особенность в наличии элемента риска. При выявлении в ходе научных исследований невозможности достичь ожидаемых результатов заказчик обязан оплатить исполнителю затраты на те исследования, которые были проведены.

Исполнитель обязан устранять дефекты, выявленные при сдаче-приемке работ, вносить необходимые исправления при необеспечении в выполненных разработках.

Заказчик отвечает за несвоевременную приемку результатов отдельных этапов работы в целом, за просрочку ее оплаты либо за полный или частичный отказ от ее оплаты.