Правовой режим земель сельскохозяйственных коммерческих организаций

Особенность правового режима земель сельскохозяйственных коммерческих организаций состоит в том, что эти земли были приватизированы. Сегодня свыше 108 млн. га сельскохозяйственных угодий переданы в собственность членов сельскохозяйственных обществ и товариществ. В соответствии с правовыми актами о реорганизации сельскохозяйственных предприятий граждане получили право собственности на земельную долю, т. е. на часть земли, закрепленной за сельскохозяйственным предприятием. Эта доля имеет только количественное выражение и не определена в натуре. Право на бесплатную земельную долю имеют: работники колхозов, совхозов, других сельскохозяйственных предприятий, пенсионеры этих хозяйств, проживающие на их территориях, лица, занятые в социальной сфере на селе; временно отсутствующие работники и лица, уволенные с этого предприятия по сокращению численности работников после 1 января 1992 г.

Размер земельной доли не зависит от лица, которому она предоставляется, от стажа работы, трудового вклада и т. д. Он определяется по норме бесплатной передачи земельных участков в собственность граждан, установленной в конкретном районе. Такая норма устанавливается в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 2.03.92 г. «О порядке установления нормы бесплатной передачи земельных участков в собственность граждан» путем деления всех сельскохозяйственных угодий района на число лиц, работающих в сельском хозяйстве, включая пенсионеров, а также лиц, занятых в социальной сфере. Раздел на земельные доли (паи) осуществляется в реорганизуемых колхозах и совхозах и приватизируемых государственных сельскохозяйственных предприятиях. В государственных сельскохозяйственных предприятиях раздел на доли закрепленных за ними земель не производится, приватизация земель не осуществляется. Каждому собственнику земельной доли выдается свидетельство о праве собственности. В результате приватизации земель реорганизованных колхозов и совхозов 12 млн. сельских жителей стали собственниками земельных долей. Владелец земельной доли имеет право использовать ее следующим образом.

Во-первых, он вправе получить земельный участок в натуре для создания крестьянского (фермерского) хозяйства, частного предприятия по ремонту, строительству и других предприятий или для увеличения размера земельного участка личного подсобного хозяйства. При создании в установленном порядке крестьянского (фермерского) хозяйства или другого частного предприятия, а также при увеличении размера земельного участка для личного подсобного хозяйства право на земельную долю трансформируется в право частной собственности гражданина на конкретный земельный участок. Положением о реорганизации колхозов, совхозов и приватизации сельскохозяйственных предприятий, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 4.09.92 г., также установлен перечень хозяйств, при реорганизации и приватизации которых в случае выхода из них членам таких хозяйств выделение земельных участков в натуре не допускается. Им может быть выплачена лишь стоимость земельной доли. К таким хозяйствам относятся: государственные племенные и конные заводы, государственные конюшни, селекционно-гибридные центры, государственные семенные инспекции и лаборатории по сортоиспытанию сельскохозяйственных культур, учебно-опытные, учебно-производственные хозяйства высших и средних специальных сельскохозяйственных учебных заведений, научно-исследовательских институтов, специализированные племенные колхозы, овощеводческие совхозы с мелиоративными системами и т. д. (п.п. 20—22 Положения). При реорганизации и приватизации животноводческих комплексов, птицефабрик и парниково-тепличных комбинатов их работники не вправе получить земельную долю в натуре при выходе из хозяйства в случае, если земельные площади хозяйства достаточны лишь для обеспечения кормами животноводства.

Во-вторых, владелец земельной доли вправе передать ее в качестве учредительного (вступительного) взноса в создаваемые хозяйственное товарищество, общество или кооператив.

В-третьих, владелец земельной доли имеет право продать эту долю или сдать ее в аренду фермерским хозяйствам, сельскохозяйственному предприятию, гражданам для ведения подсобного хозяйства, а также подарить, передать по наследству, передать в собственность гражданам или юридическим лицам на условиях договора ренты. Продажа и аренда долей распространена, например, в Нижегородской области, где земельные доли покупали лица, создающие крестьянские хозяйства, либо новые сельскохозяйственные общества и товарищества. Эти же лица арендовали земельные доли.

01.02.95 г. постановлением Правительства Российской Федерации были одобрены Рекомендации о порядке распоряжения земельными долями и имущественными паями, которые могут применяться в сельскохозяйственных коммерческих организациях при совершении сделок собственниками земельных долей. В частности, при аренде земельных долей возможно заключение как двусторонних договоров между собственником земельной доли и арендатором, так и многосторонних. Арендодатель может получать в счет арендной платы деньги, продукцию или услуги. Арендатору предоставляется право с согласия собственников осуществлять действия по выделению в натуре земельного участка, соответствующего арендуемой земельной доле. Арендатор вправе использовать земельный участок только для сельскохозяйственного производства. Налоговые и иные платежи за земельные участки, находящиеся в общей собственности, вносят собственники, если иное не предусмотрено договором аренды.

При купле-продаже земельных долей применяется правило о преимущественной покупке такой доли другими собственниками. В этом случае предварительное выделение земельного участка в натуре не производится. Приобретенный сельскохозяйственной коммерческой организацией земельный участок, соответствующий по площади продаваемым земельным долям ее членов и находящийся в собственности этой организации, разделу не подлежит, если это не установлено учредительными документами организации. При совершении сделок, связанных с отчуждением земельной доли, следует исходить из того, что суммарная площадь земельных участков, соответствующих приобретаемых земельным долям, которые переходят в собственность физических лиц, не должна превышать установленных пределов размеров земельных участков, предоставляемых для ведения крестьянского хозяйства.

При внесении земельных долей в уставной капитал сельскохозяйственной коммерческой организации этой организации выдается свидетельство о праве собственности на земельный участок, площадь которого соответствует размерам внесенных земельных долей, и план этого участка. Свидетельство о праве собственности на земельную долю лица, внесшего ее в уставный капитал сельскохозяйственной коммерческой организации, теряет юридическую силу. Формирование земельных массивов из земельных участков, соответствующих земельным долям, переданным в уставный капитал сельскохозяйственной коммерческой организации, производится с согласия собственников земельных долей с учетом требований по рациональной организации территории и компактного землепользования.

Рекомендации предусматривают также порядок выделения земельных долей в натуре. Для этого собственники земельных долей подают заявление в администрацию района на имя представителя со-собственников, а при отсутствии такового — на имя руководителя сельскохозяйственной коммерческой организации, которая использует земельный участок. В заявлении указывается количество земельных долей. В случае если собственники земельных долей заранее определили земельный массив для выделения земельных участков в натуре и его площадь достаточна для удовлетворения всех заявлений, заявители согласны получить землю в данном массиве, и между ними не существует споров, земельные участки выделяются в данном массиве. В иных случаях администрация района в недельный срок со дня получения заявления о выделении земельных долей уведомляет об этом иных собственников таких долей — членов сельскохозяйственной коммерческой организации. Не позднее чем через месяц должно состояться собрание собственников земельных долей или их представителей, которое принимает решение о местоположении земельных участков, предоставляемых заявителям в счет земельных долей. В случае если собрание не приняло решение о местоположении земельных участков, оно принимает решение о проведении внутрихозяйственного аукциона или об ином способе определения местоположения выделяемых земельных участков. Все решения принимаются единогласно. При наличии разногласий между собственниками о местоположении выделяемых земельных участков спор решается в судебном порядке. Определение в рекомендациях процедуры выделения земельных участков в натуре в счет земельных долей, включая решение возникающих при этом разногласий, является способом реализации требований ст. 252 ПС о разделе имущества, находящегося в долевой собственности, и выделе доли из общего имущества. Однако в Указе Президента Российской Федерации от 07.03.96 г. «О реализации конституционных прав граждан на землю» установлен несколько иной порядок разрешения разногласий при выделении земельного участка в натуре в счет земельной доли для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства. Решение в этих случаях принимает орган местного самоуправления при участии комитетов по земельным ресурсам и землеустройству, в то время как по ст. 252 ГК такие разногласия решаются в судебном порядке.

При общей собственности граждан на земли, закрепленные за сельскохозяйственными предприятиями, само предприятие может быть либо собственником земель, если его члены вносят свои земельные доли в качестве взноса в уставный фонд такого предприятия, либо арендатором земельных долей.

Указ Президента Российской Федерации от 27.12.91 г. «О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР» предусматривает включение в фонды перераспределения земель участки, остающиеся после бесплатной передачи земель коллективам колхозов, других кооперативных сельскохозяйственных предприятий, акционерным обществам, в т. ч. созданным на базе государственных сельскохозяйственных предприятий. Местной администрации рекомендовано организовать продажу земель фонда по конкурсу, передачу их в аренду с правом выкупа. При этом преимущественные права предоставляются гражданам, ранее использовавшим земельные участки на правах аренды, членам трудовых коллективов, выходящим из колхозов и совхозов с целью создания крестьянского (фермерского) хозяйства, а также другим работникам колхозов и совхозов. Оставшиеся нераспределенными земли передаются или продаются по нормативной цене, а при наличии нескольких претендентов— на аукционах гражданам и юридическим лицам. Это означает, что сельскохозяйственные коммерческие организации помимо земель, находящихся в собственности их членов, могут использовать и иные земли, которые ими приобретаются в собственность из указанного фонда. Указ, хотя и не предусматривает прямо возможности для сельскохозяйственных коммерческих организаций арендовать земельные участки из специального фонда, но и не содержит запрета. Следовательно, земельный массив, используемый сельскохозяйственной коммерческой организацией для сельскохозяйственного производства, может формироваться несколькими способами и из разных источников. И права такой организации на фактически используемые земельные участки также могут быть различны.