Понятие жилищного фонда

Основополагающей категорией жилищного законодательства является понятие жилищного фонда как совокупности всех находящихся на территории Российской Федерации жилых помещений (ч. 1 ст. 19 ЖК).

При этом под жилым помещением закон понимает:

- жилой дом или его самостоятельно используемую (обособленную) часть;

- квартиру или ее часть;

- комнату (ст. 16 ЖК).

Если какой-либо имущественный объект не соответствует данному понятию жилого помещения (жилого дома, квартиры или комнаты), то даже при его фактическом использовании для проживания граждан не могут сложиться гражданско-правовые жилищные отношения, в том числе жилищные обязательства. Такие отношения и регулируются поэтому общими нормами гражданского права о договоре аренды, а не о договорах жилищного найма.

Важно отметить, что в жилищный фонд не входят находящиеся в жилых домах нежилые помещения, предназначенные для торговых, бытовых и иных нужд непромышленного характера.

Ю.К. Толстой определяет жилищный фонд как совокупность жилых помещений, пригодных для постоянного проживания, расположенных в жилых или иных строениях, помещений, которые в зависимости от формы собственности, характера использования, других факторов подчиняются особому правовому режиму и удовлетворяют потребности граждан в жилье постоянно или временно1).

Жилищный фонд образуют все без исключения изолированные помещения, являющиеся недвижимым имуществом, пригодные для постоянного проживания граждан и отвечающие установленным санитарным и техническим правилам и нормам1).

Жилищный фонд Российской Федерации составляет единую структуру, включающую все жилые помещения, находящиеся на ее территории и предназначенные для постоянного проживания независимо от того, кто является их собственником, и независимо от стоимости, размеров и т.п.

Жилищный фонд - важнейшее национальное достояние, в умножении и сохранности которого заинтересовано все общество. В составе жилищного фонда в таком широком понимании законодательство выделяет отдельные составные части, которые также именуются жилищными фондами. Они представляют собой совокупности жилых помещений, отличающихся определенным порядком формирования, целевым назначением, правилами использования и другими характеристиками, создающими для каждой из них свой, самостоятельный правовой режим2).

Для примера охарактеризуем жилищный фонд Оренбургской области.

В 2008 г. общая площадь жилищного фонда России составляла 3058 млн. кв. м. В 2010 г эта цифра составила уже 3117 млн. кв. метров. То есть, темпы роста жилищного строительства увеличиваются из года в год немалыми шагами, исчисляясь сотнями тысяч квадратных метров жилья. Параллельно с этим, постепенно выходят из оборота жилые помещения, относимые к ветхому и аварийному фонду. Вся эта совокупность учитывается государством через организации инвентаризации в виде отдельных реестров.

В рамках рассмотрения данного вопроса имеет смысл охарактеризовать состояние жилищного фонда Оренбуржья.

В Оренбургской области с начала 2010 г. введено в эксплуатацию 106,9 тыс. кв.м. жилых площадей, область находилась в числе «передовиков» жилищного строительства в стране.

В январе-сентябре 2010 года на территории области за счет всех источников финансирования сдано в эксплуатацию 3087 квартир общей площадью 311,5 тыс.кв. метров, что составило 78,4% к соответствующему периоду 2011 года, в том числе населением за счет собственных и привлеченных средств - 218,6 тыс.кв.метров (84,0%). Из них в г. Оренбурге 160,95 тыс.кв.м.

Общая площадь жилищного фонда города Оренбурга составляла на 1 января 2012 г. 11925, 6 тыс. кв. м., в том числе:

- государственный жилищный фонда – 191,8 тыс.кв.м,

- муниципальный фонд – 1085,9 тыс.кв.м,

- частный – 10647,9 тыс.кв.м.

Общее количество квартир и индивидуальных жилых домов – 221234 единиц, в том числе:

- квартир в многоквартирных домах – 182986 единиц;

- индивидуальных жилых домов – 38248 единиц.

В 2012 году на территории области за счет всех источников финансирования сдано в эксплуатацию 7798 квартир общей площадью 704,5 тыс.кв. метров, что составило 94,8% к 2011 году, в том числе населением за счет собственных и привлеченных средств – 390,7 тыс.кв.метров (82,6%).

Общая площадь аварийного жилищного фонда по состоянию на 1 января 2012 г. 56,05 тыс.кв. м (0,47% от общей пощади жилищного фонда Оренбурга). В процентном отношении цифра небольшая, однако исходя из площади непригодного для проживания жилья становится очевидным острая необходимость решения данного вопроса.

В целом же, в городе Оренбурге жилищный фонд, в соответствии с картой градостроительного зонирования, входящей в состав генерального плана города, составляют:

1) малоэтажная (1-3 этажа) индивидуальная застройка;

2)среднеэтажная секционная застройка (2-4 этажа);

3) многоквартирная застройка многоэтажными домами (5 этажей и выше);

4) застройка смешанной этажности.