Момент набуття права власності

Для рухомих речей у ЦК (ч. 1 ст. 334, ст. 336) визначено цей момент моментом передання (вручення, отримання) та заволодіння речі. Разом з тим судам слід мати на увазі, що цей момент визначено диспозитивно, оскільки законом або договором сторін може бути встановлено й інший момент такої передачі (наприклад, сплата покупної ціни, підписання передавального акта, настання іншої умови, передбаченої договором, тощо).

У ч. 2 ст. 334 ЦК визначено поняття "передання". Ним вважається не тільки фактичне вручення майна набувачеві або перевізникові, організації зв'язку тощо для відправлення набувачеві, а також вручення йому коносамента або іншого товарно-розпорядчого документа на майно.

Фактичне володіння майном набувачем на момент укладення договору про його відчуження (наприклад, під час викупу орендованого майна) прирівнюється до передачі майна.

На об'єкти нерухомості, права на які підлягають державній реєстрації, право власності у набувача за договором відповідно до ч. 4 ст. 334 ЦК виникає з дня державної реєстрації (ст. 182 ЦК), а не в момент фактичного передання майна або в будь-який інший момент, визначений угодою сторін (наприклад, передача ключів від будинку не свідчить про набуття права власності на будинок за відсутності договору та державної реєстрації).

Для набуття набувачем права власності на майно і з іншого боку припинення права власності на цей об'єкт у відчужувача майна необхідна наявність таких складових: укладення договору (в передбачених статтями 208, 209 ЦК випадках - нотаріальне посвідчення або письмова форма); виконання договору та у визначених законом випадках - державна реєстрація.

При цьому сторони договору вправі встановити додаткові (відкладальні або скасувальні) умови, а при переході права власності на рухомі речі - самостійно визначати момент переходу права власності.

Слід враховувати деякі особливості щодо умов набуття права власності, встановлені законом.

Зокрема, право власності на квартиру, дачу, гараж або іншу будівлю чи приміщення або їх відповідну частку члена житлово-будівельного, дачного, гаражного чи іншого кооперативу виникає при повному внесенні пайових внесків (ст. 18 Закону № 1952-ІV, ст. 19-1 Закону від 10 липня 2003 р. № 1087-ІV "Про кооперацію", ст. 384 ЦК).

Відповідно до ст. 722 ЦК право власності обдаровуваного на дарунок виникає з моменту його прийняття. Прийняття обдаровуваним документів, які посвідчують право власності на річ, інших документів, що посвідчують належність дарувальникові предмета договору, або символів речі (ключів, макетів тощо) є прийняттям дарунка.

Право власності на майно у випадку прийняття спадщини виникає з часу відкриття спадщини (ч. 5 ст. 1268 ЦК).

Відповідно до ст. 115 ЦК господарське товариство є власником майна, переданого йому учасниками товариства у власність як вклад до статутного (складеного) капіталу, а також майна, набутого на підставах, що не заборонені законом.

Якщо рухоме майно передане як вклад до статутного (складеного) капіталу до моменту державної реєстрації юридичної особи (ч. 4 ст. 87 ЦК), то право власності цієї юридичної особи на майно виникає не раніше дати такої реєстрації.

Якщо ж рухоме майно передане як вклад до статутного (складеного) капіталу після державної реєстрації юридичної особи, то право власності цієї юридичної особи на зазначене рухоме майно виникає з моменту передання їй майна, якщо інше не передбачено законом або учасниками юридичної особи (ст. 102 ЦК).

При передачі нерухомого майна як вкладу до статутного (складеного) капіталу юридичної особи право власності на таке майно виникає з моменту державної реєстрації права за такою юридичної особою у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

Відповідно до статтей 330, 334 ЦК право власності на нерухоме майно виникає у добросовісного набувача з дня державної реєстрації, якщо відповідно до ст. 388 ЦК майно не може бути витребувано у нього.

Таким чином, за змістом ст. 330 ЦК добросовісний набувач набуває право власності на майно не лише тоді, коли набрало законної сили рішення суду про відмову в задоволенні позову про витребування майна з його володіння, а й тоді, коли попередній власник з відповідним позовом не звертався.

Аналогічним чином підлягають застосуванню положення ст. 330, частин 1, 2 ст. 334 ЦК при вирішенні спорів щодо права власності на рухоме майно (право власності на рухоме майно у добросовісного набувача виникає з моменту відплатно придбаного майна, якщо відповідно до ст. 388 ЦК це майно не може бути у нього витребуване).

Особливості набуття права власності на новостворене майно та об'єкти незавершеного будівництва (ст. 331 ЦК)

Новоствореною може бути як рухома, так і нерухома річ.

Право власності на новостворену рухому річ виникає в особи, яка її виготовила (створила), в той момент, коли в результаті виготовлення чи створення з'являється об'єкт, який може кваліфікуватись як нова річ, якщо інше не встановлено договором або законом. При цьому йдеться про створення такого об'єкта для себе, оскільки, якщо він створюється за договором для іншої особи, він стає власністю цієї особи.

Важливе значення у зв'язку з цим має встановлення моменту, з якого річ можна визнати створеною, тобто об'єктом у розумінні ст. 179 ЦК. Для рухомих речей право власності виникає з моменту закінчення відповідної діяльності (виготовлення, збирання, переробки тощо).

Щодо моменту виникнення права власності на новостворене нерухоме майно встановлені особливості, передбачені ч. 2 ст. 331 ЦК, відповідно до якої право власності на новостворене нерухоме майно виникає з моменту завершення будівництва. Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту прийняття його до експлуатації (прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об'єктів регулюється відповідним Порядком, затвердженим постановою Кабінету Міністрів України від 13 квітня 2011 р. № 461). Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації (систему органів державної реєстрації прав становлять центральний орган виконавчої влади, що забезпечує реалізацію державної політики у сфері державної реєстрації прав, та структурні підрозділи територіальних органів Міністерства юстиції України, які забезпечують реалізацію його повноважень та є органами державної реєстрації прав - ст. 6 Закону № 1952-ІV).

Положення ч. 2 ст. 331 ЦК слід розуміти у системному зв'язку із положенням ст. 182 ЦК щодо державної реєстрації права власності та інших речових прав на нерухомі речі, яка не передбачає винятків. Як правило, всі об'єкти нерухомого майна, зважаючи на свою специфіку, після завершення будівництва підлягають прийняттю до експлуатації та державній реєстрації.

Відповідно до ч. 3 ст. 3 Закону № 1952-ІV права на нерухоме майно та їх обтяження, які підлягають державній реєстрації відповідно до цього Закону, виникають з моменту такої реєстрації.

Отже, моментом виникнення права власності на новостворене нерухоме майно є державна реєстрація.

Судам слід мати на увазі, що визнання права власності на об'єкт незавершеного будівництва (на недобудоване нерухоме майно) в судовому порядку ЦК України не передбачено.

Зазначений висновок міститься в постанові Верховного Суду України від 19 вересня 2011 р. за результатами розгляду заяви ТОВ "Черкасизалізобетонстрой" про перегляд Верховним Судом України постанови Вищого господарського суду України від 10 лютого 2011 р. в справі № 18/314 за позовом ТОВ "Черкасизалізобетонстрой" до ЗАТ "Будсоцсервіс", підрозділу примусового виконання рішень Головного управління юстиції у м. Києві про визнання права власності на майно (справа № 3-82гс11/32/14).

Відсутність у законі норми, яка б дозволяла в судовому порядку визнавати право власності на об'єкти незавершеного будівництва, викликає чимало запитань, адже спір між суб'єктами цивільних правовідносин може виникнути і до моменту державної реєстрації.

Як свідчить судова практика, суди по-різному вирішують спори, що виникають між подружжям про поділ об'єктів незавершеного будівництва; про визнання права власності на новостворене майно, яке набувається фізичними особами в порядку, встановленому Законом від 19 червня 2003 р. № 978-ІV "Про фінансово-кредитні механізми управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю"; про визнання права власності на об'єкти незавершеного будівництва в порядку спадкування, і по-різному визначають об'єкт, щодо якого визнають право власності.

З приводу розгляду спорів про визнання права власності на об'єкти незавершеного будівництва в порядку спадкування відповідні роз'яснення надані в п. 8 постанови Пленуму Верховного Суду України від 30 травня 2008 р. № 7 "Про судову практику у справах про спадкування". Якщо будівництво здійснювалося згідно із законом, то у разі смерті забудовника до завершення будівництва його права та обов'язки як забудовника входять до складу спадщини, адже відповідно до ст. 1216 ЦК спадкуванням є перехід прав та обов'язків (спадщини) від фізичної особи, яка померла (спадкодавця), до інших осіб (спадкоємців).

За результатами розгляду спорів між подружжям стосовно об'єктів незавершеного будівництва суди:

- визнають право власності на частину об'єкта незавершеного будівництва за кожним із сторін та виділяють його в натурі;

- ухвалюють рішення не про визнання права власності на об'єкт незавершеного будівництва, а визнають цю нерухомість об'єктом спільної сумісної власності подружжя;

- визнають право на частину незавершеного будівництвом будинку за кожним із сторін, без зазначення якого саме права набуває позивач та відповідач і т. д.

Відповідно до роз'яснень, викладених у п. 9 постанови Пленуму Верховного Суду України від 4 жовтня 1991 р. № 7 "Про практику застосування судами законодавства, що регулює право приватної власності громадян на жилий будинок" (далі - постанова Пленуму Верховного Суду України від 4 жовтня 1991 р. № 7) за позовом дружини, членів сім'ї забудовника, які спільно будували будинок, а також спадкоємців суд вправі провести поділ незакінченого будівництвом будинку, якщо, враховуючи ступінь його готовності, можна визначити окремі частини, що підлягають виділу, і технічно можливо довести до кінця будівництво зазначеними особами. При неможливості поділу незакінченого будівництвом будинку суд може визнати право за цими особами на будівельні матеріали і конструктивні елементи будинку або з врахуванням конкретних обставин залишити його одній із сторін, а іншій присудити грошову компенсацію.

Суди визнають право власності на "незакінчений будівництвом об'єкт"; "на будівельні матеріали під забудівлю жилого будинку та літньої кухні як об'єкт незавершеного будівництва"; "на будівельні матеріали, які були використані в процесі будівництва та існують у вигляді домоволодіння: житловий будинок, прибудову, тамбур, літню кухню, сарай, душову, вбиральню, огорожу, вимощення, цистерну"; "на будівельні матеріали та конструктивні елементи, з яких складається будинковолодіння"; "на майнові права на нерухомість" тощо.

У таких випадках необхідно використовувати термінологію, яку застосував законодавець у статтях 331, 876 ЦК та Законі № 1952-ІV - "об'єкт незавершеного будівництва" або "об'єкт будівництва".

Перехід права власності на земельну ділянку у разі набуття права власності на розташовані на ній об'єкти нерухомості (ст. 377 ЦК, ст. 120 ЗК)

Протягом останніх двох десятиліть законодавець неодноразово змінював норми закону, що регулюють підстави та умови набуття права власності на земельну ділянку в разі відчуження розташованої на ній будівлі або споруди.

Так, при переході права власності на будівлі та споруди за цивільно-правовими угодами, укладеними до 1 січня 2002 р., згідно з положеннями чинного до цієї дати ЗК (ст. 30) до набувача від відчужувача автоматично переходило право власності або право користування земельною ділянкою, на якій розташовані будівлі та споруди, якщо інше не передбачалось у договорі відчуження, з необхідністю подальшого оформлення переходу права власності.

Відчуження об'єктів нерухомого майна в період з 1 січня 2002 р. по 20 червня 2007 р. (під час дії ст. 120 ЗК в редакції від 25 жовтня 2001 р.) не тягло автоматичного переходу права власності на земельну ділянку під будівлями і спорудами. У таких випадках право власності на земельну ділянку або її частини могло переходити відповідно до ст. 120 ЗК 2001 р. на підставі цивільно-правових угод, а право користування - на підставі договору оренди.

До особи, яка придбавала житловий будинок, будівлю або споруду з 1 січня 2004 р. (з моменту введення в дію ЦК), згідно зі ст. 377 ЦК, а з часу внесення змін до ст. 120 ЗК Законом від 27 квітня 2007 р. № 997-V "Про внесення змін та визнання такими, що втратили чинність, деяких законодавчих актів України у зв'язку з прийняттям Цивільного кодексу України" - і згідно зі ст. 120 ЗК, переходило право власності на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення, у розмірах, встановлених договором; а якщо договором цього не було визначено, до набувача переходило право власності на ту частину земельної ділянки, яка зайнята житловим будинком, будівлею або спорудою, та на частину земельної ділянки, яка необхідна для її обслуговування. При переході права власності на будинок або його частину за договором довічного утримання до набувача переходило право на земельну ділянку, де вони розташовані, на умовах, на яких ця ділянка належала відчужувачу. У разі переходу права власності на будівлі та споруди до кількох осіб право на земельну ділянку визначалось пропорційно часткам осіб у вартості будівлі та споруди, якщо інше не передбачено в договорі відчуження останніх, а при переході права власності на будівлі та споруди до фізичних або юридичних осіб, які не могли мати у власності земельні ділянки, до них переходило право користування земельною ділянкою.

Чинною редакцією ст. 120 ЗК передбачено, що з 1 січня 2010 р. до особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача) (ст. 377 ЦК і ст. 120 ЗК в редакції Закону від 5 листопада 2009 р. № 1702-VІ "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо спрощення порядку набуття прав на землю").

Судам при вирішенні справ зазначеної категорії слід застосовувати закон, що діяв на час виникнення спірних правовідносин.

Вирішуючи спори про визначення розміру земельної ділянки, необхідної для обслуговування житлового будинку, будівлі або споруди, право власності на які при їх відчуженні перейшло до набувача без визначення в договорі права на земельну ділянку, суд повинен з'ясовувати, зокрема: чому це питання не було вирішено в договорі; можливість укладення між відчужувачем і набувачем додатка до цього договору щодо права набувача на земельну ділянку; чи не свідчить реальна можливість використання всієї земельної ділянки за цільовим призначенням саме про той розмір земельної ділянки для обслуговування житлового будинку, будівлі або споруди, який існував до їх відчуження.

Розмір земельної ділянки, необхідної для обслуговування житлового будинку, будівлі або споруди, визначається шляхом проведення за клопотанням сторін експертизи з урахуванням чинних нормативних документів у галузі будівництва, санітарних норм та правил тощо.

Зазначені роз'яснення надані в п. 18-1 постанови Пленуму Верховного Суду України від 16 квітня 2004 р. № 7 "Про практику застосування судами земельного законодавства при розгляді цивільних справ" (із змінами, внесеними згідно з постановою Пленуму Верховного Суду України від 19 березня 2010 р. № 2; далі - постанова Пленуму Верховного Суду України від 16 квітня 2004 р. № 7).

Набуття права власності на перероблену річ (ст. 332 ЦК)

Статтею 332 ЦК передбачено набуття права власності на перероблену річ. Причому об'єкт, на який набувається право власності, визначено як нову річ.

Про це зазначено і в ухвалі Верховного Суду України від 28 жовтня 2009 р. за результатами розгляду справи за позовом Б. до комунального підприємства "Святошинське лісопаркове господарство" (далі - КП), третя особа - Київське міське бюро технічної інвентаризації та реєстрації права власності на об'єкти нерухомого майна (далі - БТІ), про визнання права власності на нерухоме майно.

Б. звернувся із зазначеним позовом, пославшись на те, що за час користування квартирою, наданою йому у користування згідно з рішенням профспілкового комітету КП як працівнику, він, за погодженням відповідача, переробив її, створивши нову річ: збільшив розмір житлової площі, зробив капітальний ремонт та провів необхідні комунікації. Просив визнати за ним право власності на новостворене майно, яке складається з квартири, підвалу, Ѕ сараю та господарського блоку і зобов'язати БТІ зареєструвати за ним право власності на зазначене майно.

Скасовуючи рішення апеляційного суду м. Києва від 4 березня 2009 р., яким скасовано рішення Оболонського районного суду м. Києва від 23 грудня 2008 р. про відмову у задоволенні позову та ухвалено рішення, яким позов задоволено, і залишаючи в силі рішення суду першої інстанції, Верховний Суд України в мотивувальній частині ухвали зазначив: "Статтею 332 ЦК регулюється питання набуття права власності на перероблену річ. Об'єкт, на який набувається право власності в результаті переробки, визнається новою річчю. Виникнення права власності на нову річ (новостворене нерухоме майно) урегульовано ч. 2 ст. 331 ЦК, в якій зазначено, що право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будівлі, споруди) виникає у момент завершення будівництва даного об'єкта. У разі якщо законом або договором передбачено, що право власності на нерухоме майно виникає з моменту прийняття його до експлуатації або державної реєстрації, то право власності на дане майно виникає з моменту прийняття до експлуатації або державної реєстрації" (справа № 6-11500св09).

І хоча у визначенні поняття "переробка", яке міститься в ч. 1 ст. 332 ЦК, і не йдеться, що такий термін застосовується лише до створення особою нової речі із чужих матеріалів, все ж із змісту цієї статті випливає, що її дія поширюється саме на відносини щодо створення особою нової речі із чужих матеріалів.

За загальним правилом самочинна переробка чужої речі, а також створення із чужих матеріалів нової речі, не тягне виникнення в особи, яка переробила річ або створила із чужого матеріалу нову річ, права власності на нову річ. Власником нової речі (на відміну від норми ч. 1 ст. 331 ЦК) згідно з ч. 2 ст. 332 ЦК стає власник речі, що була перероблена (власник матеріалів) за бажанням останнього.

Виняток із загального правила міститься у ч. 4 ст. 332 ЦК, якою передбачено набуття права власності особою, що переробила річ (створила нову річ із чужих матеріалів навіть без згоди власника матеріалів) у випадку, коли вартість переробки і створеної нової речі істотно перевищує вартість матеріалів, що були перероблені з метою створення цієї речі.

У Законі немає визначення поняття "істотне перевищення вартості", тому зазначену обставину повинен встановлювати суд, виходячи із співвідношення вартості переробки, вартості матеріалів та вартості нової речі і з урахуванням принципів справедливості, розумності і добросовісності.

Виходячи з аналізу норм частин 3, 4 ст. 332, ч. 3 ст. 386 ЦК слід зробити висновок, що у разі переходу права власності на створену або перероблену річ до особи, яка створила (переробила) річ із чужих матеріалів, ця особа повинна відшкодувати власнику матеріалів моральну і майнову шкоду.

Слід зазначити, що практика задоволення позовів про визнання права власності на переобладнані чи переплановані квартири, інші приміщення, добудовані будинки досить поширена. Задовольняючи такі позови, суди фактично виконують функції, які належать до компетенції органів місцевого самоврядування, узаконюють самовільні переобладнання або самочинно збудоване нерухоме майно.

Відповідно до ст. 319 ЦК власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд. Власник має право вчиняти щодо свого майна будь-які дії, які не суперечать закону.

У ч. 2 ст. 383 ЦК встановлено, що власник квартири може на свій розсуд здійснювати ремонт і зміни у квартирі, наданій йому для використання як єдиного цілого, - за умови, що ці зміни не призведуть до порушень прав власників інших квартир у багатоквартирному житловому будинку та не порушать санітарно-технічних вимог і правил експлуатації будинку.

Згідно зі ст. 152 ЖК переобладнання і перепланування жилого будинку (квартири), що належить громадянинові на праві приватної власності, провадяться з дозволу виконавчого комітету місцевої Ради народних депутатів.

Правилами користування приміщеннями житлових будинків і гуртожитків (затверджено Постановою Кабінету Міністрів України від 8 жовтня 1992 р. № 572) передбачено, що власники, наймачі (орендарі) приміщень житлових будинків і гуртожитків мають право на переобладнання і перепланування житлових і підсобних приміщень, балконів і лоджій за відповідними проектами без обмеження інтересів інших громадян, які проживать у будинку, гуртожитку, з дозволу власника будинку (квартири) та органу місцевого самоврядування, що видається в установленому порядку (п. 4).

Визначення термінів "переобладнання" і "перепланування" міститься в Правилах утримання жилих будинків та прибудинкових територій (затверджено наказом Державного комітету України з питань житлово-комунального господарства від 17 травня 2005 р. № 76; зареєстровано в Міністерстві юстиції України 25 серпня 2005 р. № 927/11207). Цими Правилами також встановлено, що переобладнання і перепланування жилих будинків, жилих і нежилих у будинках приміщень дозволяється робити після одержання дозволу виконавчого комітету місцевої Ради народних депутатів відповідно до законодавства (1.4.1).

Разом з тим слід враховувати, що нормативними правовими актами визначено переобладнання, які не належать до самочинного будівництва і, відповідно, не потребують дозволу на їх проведення.

Так, згідно з п. 3.2 Інструкції про порядок проведення технічної інвентаризації об'єктів нерухомого майна (затверджено наказом Державного комітету будівництва, архітектури та житлової політики України від 24 травня 2001 р. № 127; зареєстровано в Міністерстві юстиції України 10 липня 2001 р. за № 582/5773), не є самочинним будівництвом, зокрема:

- для одноквартирних (садибних), дачних та садових будинків: зведення на земельній ділянці тимчасових будівель та споруд, навісів, альтанок, теплиць, вбиралень, погребів та ін.;

- для квартир багатоквартирних житлових будинків, гуртожитків: перепланування, пов'язані зі збільшенням житлової або підсобної площі за рахунок демонтажу перегородок без порушення капітальних несучих стін, несучих конструкцій, опор, балок за рахунок площ коридорів та допоміжних приміщень, влаштування чи закриття дверних (віконних) прорізів у внутрішніх некапітальних стінах; демонтування або влаштування шаф, антресолей, комор тощо.

Отже, для переобладнання, перепланування, перебудови чи добудови належного на праві власності нерухомого майна, крім переобладнань, які не вважаються самочинним будівництвом, його власнику достатньо попередньо звернутися до органу місцевого самоврядування за одержанням дозволу на проведення конкретних робіт і в разі отримання відмови оскаржити її до суду.

Суди не повинні заміняти органи виконавчої влади та органи місцевого самоврядування щодо здійснення ними повноважень, встановлених Конституцією та законами України.

За результатами вивчення цивільних справ про визнання права власності також встановлено, що суди визнають право власності на складові частини нерухомого майна (прибудову, балкон, терасу тощо), як на окремі об'єкти права власності, що суперечить вимогам статей 179, 183, 186 - 188 ЦК.

При розгляді позовів про визнання права власності на добудову чи прибудову до будинку, споруди, що зроблені безпосередньо на земельній ділянці, судам необхідно керуватися нормою ст. 376 ЦК щодо здійснення самочинного будівництва.

Набуття права власності за договором (ст. 334 ЦК)

За загальним правилом право власності у набувача майна за договором виникає з моменту передання майна, якщо інше не встановлено договором або законом (ч. 1 ст. 334 ЦК).

Право власності на майно за договором, який підлягає нотаріальному посвідченню, виникає у набувача з моменту такого посвідчення або з моменту набрання законної сили рішенням суду про визнання договору, не посвідченого нотаріально, дійсним (ч. 3 ст. 334 ЦК).

Нотаріальне посвідчення правочинів, що вчиняються у письмовій формі, є обов'язковим лише у випадках, передбачених законом (ч. 1 ст. 209 ЦК).

Зокрема, обов'язкове нотаріальне посвідчення, встановлене стосовно договорів про виділ частки із нерухомого майна, що є у спільній частковій або сумісній власності (ч. 3 ст. 364, ч. 3 ст. 370 ЦК); договорів про поділ нерухомого майна, що є у спільній частковій або сумісній власності (ч. 3 ст. 367, ч. 4 ст. 372 ЦК); договорів застави нерухомого майна (ч. 1 ст. 577 ЦК) та космічних об'єктів (ст. 13 Закону № 2654-ХІІ), договорів купівлі-продажу майна державних підприємств (ч. 4 ст. 27 Закону від 4 березня 1992 р. № 2163-ХІІ "Про приватизацію державного майна"; далі - Закон № 2163-ХІІ); договорів довічного утримання (ч. 1 ст. 745 ЦК) і т. д.

Згідно з ч. 4 ст. 334 ЦК (в редакції Закону від 11 лютого 2010 р. № 1878-VІ "Про внесення змін до Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" та інших законодавчих актів України"; далі - Закон №1878-VІ) права на нерухоме майно, яке підлягає державній реєстрації, виникають з дати такої реєстрації відповідно до закону. Державна ж реєстрація правочинів щодо нерухомості з 1 січня 2013 р. зазначеним законом скасована.

У разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним. Якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним (ст. 220 ЦК).

Відповідно до роз'яснень, наданих Верховним Судом України в пост анові Пленуму від 6 листопада 2009 р. № 9 "Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними" (далі - постанова Пленуму Верховного Суду України від 6 листопада 2009 р. № 9), вирішуючи спір про визнання правочину, який підлягає нотаріальному посвідченню, дійсним, судам необхідно враховувати, що норма ч. 2 ст. 220 ЦК не застосовується щодо правочинів, які підлягають і нотаріальному посвідченню і державній реєстрації, оскільки момент вчинення таких правочинів відповідно до статей 210 та 640 ЦК пов'язується з державною реєстрацією, тому вони не є укладеними і не створюють прав та обов'язків для сторін (п. 13).

Незважаючи на це, деякі суди на підставі ст. 220 ЦК визнавали право власності на об'єкти нерухомого майна, щодо яких закон до 1 січня 2013 р. передбачав як нотаріальну форму договору, так і державну реєстрацію.

Суди повинні мати на увазі, що правила ст. 334 ЦК відповідно до ст. 8 ЦК слід застосовувати й у визначенні моменту виникнення речових прав на підставі цивільно-правових договорів про передання майна у володіння або користування, якщо договір не передбачає передання права власності на це майно.