Особенности обращения взыскания на заложенное имущество

соответствии с п. 1 ст. 49 Федерального закона «Об исполнитель­ном производстве» на заложенное имущество может быть обращено взыскание при недостаточности у должника иного имущества для полного удовлетворения предъявленных ему требований, не обеспе­ченных залогом, с соблюдением установленных гражданским зако­нодательством Российской Федерации прав залогодержателя, а так­же правил, предусмотренных главой V Федерального закона «Об ис­полнительном производстве».

Особое регулирование порядка обращения взыскания на заложенное имущество связано с необходимостью обеспечения прав залогодержа­теля в исполнительном производстве, а также соблюдением прав других взыскателей. Залог является одним из основных и древнейших спосо­бов обеспечения исполнения обязательств[21, С.443]. Порядок обращения взыс­кания на заложенное имущество в комментируемом Законе отражен крайне недостаточно, в связи с чем следует руководствоваться пра­вилами параграфа 3 гл. 23 ГК и Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)». В соответствии со ст. 349 ГК требования залогодер­жателя (кредитора) удовлетворяются из стоимости заложенного не­движимого имущества по решению суда либо нотариально удостове­ренному соглашению залогодателя и залогодержателя, заключенного после возникновения оснований для обращения взыскания на пред­мет залога.

Поэтому в качестве исполнительного документа, на основании ко­торого может производиться взыскание в отношении заложенного недви­жимого имущества, выступает исполнительный лист, выданный су­дом общей юрисдикции или арбитражным судом. Судебный приказ, хотя и выдается судом общей юрисдикции, не может выступать в качестве основания для обращения взыскания на заложенное недви­жимое имущество по следующим причинам.

Во-первых, судебный приказ не является судебным решением, поскольку выносится по результатам облегченной судебной процеду­ры, не совпадающей с общими правилами судебного разбиратель­ства, которая оканчивается вынесением судебного решения.

Во-вторых, судебный приказ согласно ст. 125 ГПК выносится только для взыскания денежных средств или истребования движимо­го имущества от должника. Поэтому судебный приказ в принципе не может выноситься при необходимости обращения взыскания на за­ложенное недвижимое имущество.

5.2 Судебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество

Удовлетворение требований залогодержателя за счет заложенного движимого имущества происходит также на основании решения суда, если иной порядок не предусмотрен соглашением залогодателя и за­логодержателя. На предмет залога, переданный залогодержателю (до­говор заклада), взыскание может быть обращено в порядке, установ­ленном договором о залоге, если законом не установлен иной поря­док. Таким образом, на условиях, определенных в договоре залога движимого имущества, обращение взыскания может производиться и без решения суда соответствующей уполномоченной стороной до­говора.

Не может производиться обращение взыскания на заложенное недвижимое имущество и на основании иных исполнительных документов, например, нотариально удостоверенного соглашении об уплате алиментов, постановлений органов административной юрис­дикции и т. д.

Реализация (продажа) заложенного имущества, на которое в со­ответствии со ст. 349 ГК обращено взыскание, производится путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном процессуаль­ным законодательством, если законом не установлен иной порядок. Начальная продаваемая цена реализуемого заложенного имущества определяется решением суда в случаях обращения взыскания на иму­щество в судебном порядке либо соглашением залогодателя с залого­держателем в остальных случаях.

В соответствии со ст. 349, 350 ГК при отсутствии соглашения сторон об удовлетворении требования залогодержателя за счет заложенного имущества и определении его начальной продажной цены эти вопросы решаются в судебном порядке.

При наличии спора между залогодателем и залогодержателем начальная продажная цена заложенного имущества устанавливает­ся судом, исходя из рыночной цены этого имущества (п. 6 Обзора).

В соответствии с п. 3 ст. 350 ГК в случаях обращения взыскания на предмет залога в судебном порядке суд устанавливает начальную продажную цену заложенного имущества, подлежащего реа­лизации на публичных торгах. Согласно требованиям ст. 53 АПК каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается в обоснование своих требований. Кроме того, решение суда в части указания начальной продажной цены заложенного имущества дол­жно быть документально обосновано[7].

При принятии решения об обращении взыскания на предмет за­лога арбитражные суды должны учитывать то обстоятельство, что ука­зание в решении суда начальной продажной цены заложенного иму­щества, существенно отличающейся от его рыночной стоимости на момент реализации, может впоследствии привести к нарушению прав кредитора или должника в ходе осуществления исполнительного про­изводства. Поэтому, если при рассмотрении указанных споров по инициативе любой из заинтересованных сторон будут представлены доказательства, свидетельствующие о том, что рыночная стоимость имущества, являющегося предметом залога, существенно отличается от его оценки, произведенной сторонами в договоре о залоге, арбит­ражный суд может предложить лицам, участвующим в деле, принять согласованное решение или определить начальную продажную цену такого имущества в соответствии с представленными доказательства­ми независимо от его оценки сторонами в договоре о залоге.

Требование кредитора к залогодателю, не являющемуся дол­жником по основному договору, ограничивается суммой, выручен­ной от реализации предмета залога (п. 7 Обзора).

Согласно ст. 54 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в обращении взыска­ния на имущество, заложенное по договору об ипотеке [12], может быть отказано, если допущенное должником нарушение обеспеченного ипотекой обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости за­ложенного имущества, за исключением случая, предусмотренного п. 2 ст. 50 данного Закона (речь идет о тех случаях, когда основным является обязательство, исполняемое периодическими платежами).

Принимая решение об обращении взыскания на имущество, зало­женное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем:

1) суммы, подлежащие уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества, за исключением сумм расходов по охране и реали­зации имущества, которые определяются по завершении его реализации. Для сумм, исчисляемых в процентном отношении, должны быть указаны сумма, на которую начисляются проценты, размер процентов и период, за который они подлежат начислению;

2) имущество, являющееся предметом ипотеки, из стоимости которого удовлетворяются требования залогодержателя;

3) способ реализации имущества, на которое обращается взыскание;

4) начальную продажную цену заложенного имущества при его реали­зации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залого­держателем, а в случае спора — самим судом;

5) меры по обеспечению сохранности имущества до его реализации, если таковые необходимы.

По просьбе залогодателя суд при наличии уважительных причин вправе в решении об обращении взыскания на заложенное иму­щество отсрочить его реализацию на срок до одного года в случаях, когда:

1) во-первых, залогодателем является гражданин независимо от того,

какое имущество заложено им по договору об ипотеке, при условии, что залог не связан с осуществлением этим гражданином предпринимательской деятельности;

2) во-вторых, предметом ипотеки является земельный участок из со­става земель сельскохозяйственного назначения, на которые распро­страняется действие Федерального закона «Об ипотеке (залоге не­движимости)».

Определяя срок, на который предоставляется отсрочка реализа­ции заложенного имущества, суд должен учитывать в том числе то обстоятельство, что сумма требований залогодержателя, подлежащих удовлетворению из стоимости заложенного имущества на момент ис­течения отсрочки, не должна превышать стоимость заложенного иму­щества по оценке, указанной в договоре об ипотеке. Отсрочка реали­зации заложенного имущества не затрагивает прав и обязанностей сторон по обязательству, обеспеченному ипотекой этого имущества, и не освобождает должника от возмещения возросших за время от­срочки убытков кредитора, причитающихся кредитору процентов и неустойки. Если должник в пределах предоставленного ему отсрочкой времени удовлетворит требования кредитора, обеспеченные ипоте­кой, суд по заявлению залогодателя отменяет решение об обращении взыскания.

Отсрочка реализации заложенного имущества не допускается:

1) если она может повлечь существенное ухудшение финансового положения залогодержателя;

2) если в отношении залогодателя или залогодержателя возбуждено дело

о признании его несостоятельным (банкротом).

Отсрочка реализации заложенного имущества должна быть офор­млена путем вынесения определения соответствующего суда, выне­сенного в порядке ст. 18 Федерального закона «Об исполнительном производстве».

5.3 Внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество

Обращение взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке происходит следующим образом. Данная процедура особо рег­ламентирована применительно к обращению взыскания на заложен­ное недвижимое имущество в ст. 55 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Хотя такая реализация имущества и проис­ходите вне рамок исполнительного производства, она носит публич­ный характер, поскольку подчиняется всем общим правилам реали­зации с торгов.

Общим правовым основанием для удовлетворения требований залогодержателя за счет имущества, заложенного по договору об ипо­теке, без обращения в суд выступает нотариально удостоверенное соглашение между залогодержателем и залогодателем, заключенное после возникновения оснований для обращения взыскания на пред­мет ипотеки. Соглашение об удовлетворении требований залогодержате­ля по последующему договору об ипотеке действительно, если оно заключено с участием залогодержателей по предшествующим дого­ворам об ипотеке.

Удовлетворение требований залогодержателя в указанном порядке не допускается, если:

1) для ипотеки имущества требовалось согласие или разрешение другого лица или органа;

2) предметом ипотеки является предприятие как имущественный ком­плекс;

3) предметом ипотеки является имущество, имеющее значительную историческую, художественную или иную культурную ценность для

общества;

4) предметом ипотеки является имущество, находящееся в общей собственности, и кто-либо из его собственников не дает согласия в

письменной или иной установленной федеральным законом форме

на удовлетворение требований залогодержателя во внесудебном по­

рядке.

В указанных случаях взыскание на заложенное имущество обращается только по решению суда.

В Федеральном законе «Об ипотеке (залоге недвижимости)» разли­чаются обязательные и факультативные положения нотариально удо­стоверенного соглашения об обращении взыскания на заложенное имущество.

При заключении нотариально удостоверенного соглашения об удовлетворении требований залогодержателя стороны должны обяза­тельно предусмотреть в нем следующие условия:

1) название заложенного по договору об ипотеке имущества, за счет

которого удовлетворяются требования залогодержателя, и стоимость

этого имущества;

2) суммы, подлежащие уплате залогодержателю должником на основа­нии обеспеченного ипотекой обязательства и договора об ипотеке, а

если залогодателем является третье лицо, также и залогодателем;

3) способ реализации заложенного имущества либо условие о его при­

обретении залогодержателем;

4) известные сторонам на момент заключения соглашения предшествующие и последующие ипотеки данного имущества и имеющиеся в

отношении этого имущества у третьих лиц вещные права и права

пользования.

К числу факультативных условий нотариально удостоверенного соглашения относятся следующие. В соглашении об удовлетворении требований залогодержателя стороны могут предусмотреть:

1) реализацию заложенного имущества одним из способов, указанных

в ст. 56 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»;

2) приобретение заложенного имущества залогодержателем для себя или

третьих лиц с зачетом в счет покупной цены требований залогодержателя к должнику, обеспеченных ипотекой.

В указанном соглашении не может быть предусмотрено приобре­тение заложенного имущества залогодержателем, если предметом ипотеки является земельный участок. К соглашению о приобретении заложенного имущества залогодержателем применяются правила граж­данского законодательства Российской Федерации о договоре купли-продажи, а в случае приобретения имущества залогодержателем для третьих лиц — также и о договоре комиссии.

Следует иметь в виду, что, как всякая гражданско-правовая сдел­ка, соглашение об удовлетворении требований залогодержателя во внесудебном порядке может быть признано судом недействительным по иску лица, чьи права нарушены этим соглашением.

5.4 Способы реализации заложенного имущества

В Федеральном законе «Об ипотеке (залоге недвижимости)» под­робно раскрыты способы реализации заложенного имущества. Согласно ст. 56 указанного Закона имущество, заложенное по договору об ипо­теке, на которое по решению суда обращено взыскание, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, пре­дусмотренных Федеральным законом.

Порядок проведения публичных торгов по продаже имущества, заложенного по договору об ипотеке, определяется процессуальным законодательством Российской Федерации, поскольку указанным Законом не установлены иные правила. Однако в настоящее время процессуальное законодательство (ГПК и АПК) такого порядка не содержат, если не считать правил публичных торгов по жилым домам в ГПК (ст. 399—405). Поэтому практическое значение имеет порядок проведения публичных торгов, установленный в ГК (ст. 447—449) и в Федеральном законе «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Согласно п. 2 ст. 56 Федерального закона «Об ипотеке (залоге не­движимости)», принимая решение об обращении взыскания на заложенное имущество, суд может с согласия залогодателя и залогодер­жателя установить в решении, что имущество подлежит реализации путем продажи на аукционе. Такой же способ реализации заложенно­го имущества может быть предусмотрен залогодателем и залогодер­жателем в нотариально удостоверенном соглашении об удовлетворе­нии требований залогодержателя во внесудебном порядке. Однако реализация заложенного имущества путем продажи на аукционе не допускается в случаях, когда взыскание на это имущество не может быть обращено во внесудебном порядке.

Порядок продажи имущества, заложенного по договору об ипо­теке, на аукционе определяется правилами ст. 447—449 ГК и ст. 57—61 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», а в том, что ими не предусмотрено, определяется соглашением об удовлетво­рении требований залогодержателя во внесудебном порядке.

В случаях обращения взыскания на заложенное право аренды не­движимого имущества оно реализуется в соответствии с правилами Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» с после­дующим оформлением уступки данного права.

Порядок проведения публичных торгов заключается в следующем (ст. 57 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»). Пуб­личные торги по продаже заложенного имущества организуются и проводятся органами, на которые в соответствии с процессуальным законодательством Российской Федерации возлагается исполнение судебных решений, если иное не установлено федеральным законом. Публичные торги по продаже заложенного имущества проводятся по месту нахождения этого имущества. Организатор публичных торгов дает извещение о предстоящих публичных торгах не позднее, чем за месяц до их проведения в периодическом издании, являющемся официальным информационным органом органа исполнительной власти соответствующего субъекта Российской Федерации, с указанием даты, времени и места проведения публичных торгов, характера продавае­мого имущества и его начальной продажной цены. Так, в Свердловс­кой области таким органом является «Областная газета», в которой производятся соответствующие публикации.

Лица, желающие принять участие в публичных торгах, вносят задаток в размере, сроки и порядке, которые должны быть указаны в извещении о публичных торгах. Размер задатка не может превышать 5 процентов от начальной продажной цены заложенного имущества. Лицам, которые участвовали в публичных торгах, но не выиграли их, задаток возвращается немедленно по окончании публичных торгов. Задаток также подлежит возврату, если публичные торги не состоя­лись. Присутствие на публичных торгах по продаже заложенного иму­щества не участвующих в них лиц может быть ограничено только органами местного самоуправления в интересах поддержания обществен­ного порядка. На публичных торгах, во всяком случае, имеют право присутствовать лица, имеющие права пользования продаваемым иму­ществом или вещные права на это имущество.

Выигравшим публичные торги признается лицо, предложившее на публичных торгах наиболее высокую цену за продаваемое имуще­ство. Это лицо и организатор публичных торгов подписывают в день их проведения протокол о результатах публичных торгов. Уклонение кого-либо из них от подписания протокола влечет последствия, пре­дусмотренные п. 5 ст. 448 ГК., которые сводятся к следующему. Лицо, выигравшее торги, при уклонении от подписания протокола утрачи­вает внесенный им задаток. Организатор торгов, уклонившийся от подписания протокола, обязан возвратить задаток в двойном разме­ре, а также возместить лицу, выигравшему торги, убытки, причи­ненные участием в торгах, в части, превышающей сумму задатка.

Лицо, выигравшее публичные торги, должно в течение пяти дней после их окончания внести сумму, за которую им куплено заложен­ное имущество (покупную цену), за вычетом ранее внесенного задат­ка, на счет, указанный организатором публичных торгов. При невне­сении этой суммы задаток не возвращается.

В течение пяти дней с момента внесения покупной цены лицом, выигравшим публичные торги, организатор публичных торгов зак­лючает с ним договор купли-продажи. Этот договор и протокол о результатах публичных торгов являются основанием для внесения необходимых записей в единый государственный реестр прав на не­движимое имущество.

В целом ряде случаев публичные торги могут быть объявлены несо­стоявшимися. Организатор публичных торгов объявляет их несостояв­шимися в случаях, когда:

1) на публичные торги явилось менее двух покупателей;

2) на публичных торгах не сделана надбавка против начальной продажной цены заложенного имущества;

3) лицо, выигравшее публичные торги, не внесло покупную цену в

установленный срок.

Публичные торги должны быть объявлены несостоявшимися не позднее, чем на следующий день после того, как имело место какое-либо из указанных обстоятельств. В течение 10 дней после объявления публичных торгов несостоявшимися залогодержатель вправе по со­глашению с залогодателем приобрести заложенное имущество по его начальной продажной цене на публичных торгах и зачесть в счет по­купной цены свои требования, обеспеченные ипотекой этого имуще­ства. К такому соглашению применяются правила гражданского зако­нодательства Российской Федерации о договоре купли-продажи. Ипо­тека в этом случае прекращается.

Если указанное соглашение о приобретении имущества залого­держателем не состоялось, не позднее чем через месяц после первых публичных торгов проводятся повторные публичные торги. Началь­ная продажная цена заложенного имущества на повторных публич­ных торгах, если они вызваны ранее указанными причинами (пп. 1 и 2 п. 1 ст. 58 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»), снижается на 15 процентов. Публичные торги проводятся в ранее ука­занном порядке.

В случае объявления повторных публичных торгов несостоявши­мися по причинам, указанным в п. 1 ст. 58 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», залогодержатель вправе приобрести (оставить за собой) заложенное имущество по цене не более чем на 25 процентов ниже его начальной продажной цены на первых пуб­личных торгах и зачесть в счет покупной цены свои требования, обес­печенные ипотекой имущества. Как видно, законом установлен боль­ший размер скидки для залогодержателя при приобретении заложен­ного недвижимого имущества, нежели в п. 4 ст. 350 ГК для других видов заложенного имущества. Согласно п. 4 ст. 350 ГК при объявле­нии несостоявшимися повторных торгов залогодержатель вправе ос­тавить предмет залога за собой с оценкой его в сумме не более чем на десять процентов ниже первоначальной продажной цены на повтор­ных торгах. Поэтому применительно к недвижимому имуществу раз­мер такой оценки может быть снижен и до 25 процентов, но от цены на первых публичных торгах[10]. Право определения размера скидки при­надлежит по смыслу закона залогодержателю совместно с судебным приставом-исполнителем, поскольку закон указывает только верх­ний ее предел (не более 10 либо 25 процентов).

Если залогодержатель оставил за собой заложенное имущество, которое по своему характеру и назначению не может ему принадле­жать, в том числе имущество, имеющее значительную историчес­кую, художественную или иную культурную ценность для общества, земельный участок, он обязан в течение года произвести отчуждение данного имущества в соответствии со ст. 238 ГК. Если залогодержатель не воспользуется правом оставить предмет ипотеки за собой в тече­ние месяца после объявления повторных публичных торгов несосто­явшимися, ипотека прекращается.

При продаже заложенного имущества на аукционе в соответствии со ст. 59 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в качестве организатора аукциона по продаже заложенного имущества выступает избранная для этого залогодержателем с согласия залого­дателя специализированная организация, которая действует на осно­вании договора с залогодержателем и выступает от его или от своего имени. Продажа заложенного имущества на аукционе допускается, если аукцион является открытым. Продажа заложенного имущества на закрытом аукционе допускается лишь в случаях, предусмотренных федеральным законом. В течение пяти дней с момента выполнения требования об оплате имущества лицом, выигравшим аукцион, орга­низатор аукциона заключает с ним договор купли-продажи. Этот до­говор и протокол о результатах аукциона являются основанием для внесения необходимых записей и единый государственный реестр прав на недвижимое имущество.

Следует иметь в виду, что в соответствии со ст. 54 Федерального закона «Об исполнительном производстве» любая продажа имуще­ства в рамках процедур принудительного исполнения должна осуще­ствляться специализированной организацией. Поэтому указанный порядок проведения аукциона может применяться только при его проведении на основании нотариально удостоверенного соглашения залогодателя и залогодержателя во внесудебном порядке.

Имущество граждан, на которое не может быть обращено взыскание

В соответствии со ст. 50 Федерального закона «Об исполнитель­ном производстве» при исполнении исполнительных документов и отношении граждан не может быть обращено взыскание на имущество, указанное в Перечне видов имущества граждан, на которое не может быть обращено взыскание по исполнительным документам.

В настоящее время при обращении взыскания на имущество граж­дан по исполнительным документам следует руководствоваться Пе­речнем видов имущества граждан, на которое не может быть обраще­но взыскание по исполнительным документам (ст.446 ГПК)

Перечень видов имущества граждан, на которое не может быть обра­щено взыскание по исполнительным документам, содержится в ст.446 ГПК.

Взыскание по исполнительным документам не может быть обра­щено на следующие виды имущества и предметы, принадлежащие гражданину-должнику на праве личной собственности или являющиеся его долей в обшей собственности, необходимые для должника и лиц, находя­щихся на его иждивении:

1. Взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на следующее имущество, принадлежащее гражданину-должнику на праве собственности:

- жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением указанного в настоящем абзаце имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание;

- земельные участки, на которых расположены объекты, указанные в абзаце втором настоящей части, а также земельные участки, использование которых не связано с осуществлением гражданином-должником предпринимательской деятельности, за исключением указанного в настоящем абзаце имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание;

- предметы обычной домашней обстановки и обихода, вещи индивидуального пользования (одежда, обувь и другие), за исключением драгоценностей и других предметов роскоши;

- имущество, необходимое для профессиональных занятий гражданина-должника, за исключением предметов, стоимость которых превышает сто установленных федеральным законом минимальных размеров оплаты труда;

- племенной, молочный и рабочий скот, олени, кролики, птица, пчелы, используемые для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, а также хозяйственные строения и сооружения, корма, необходимые для их содержания;

- семена, необходимые для очередного посева;

- продукты питания и деньги на общую сумму не менее трехкратной установленной величины прожиточного минимума самого гражданина-должника, лиц, находящихся на его иждивении, а в случае их нетрудоспособности - шестикратной установленной величины прожиточного минимума на каждого из указанных лиц;

- топливо, необходимое семье гражданина-должника для приготовления своей ежедневной пищи и отопления в течение отопительного сезона своего жилого помещения;

- средства транспорта и другое необходимое гражданину-должнику в связи с его инвалидностью имущество;

- призы, государственные награды, почетные и памятные знаки, которыми награжден гражданин-должник.

2. Перечень имущества организаций, на которое не может быть обращено взыскание по исполнительным документам, определяется федеральным законом.

3. Взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на избирательный залог.