Статья 551 ГК РФ. Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость

1. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

2. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

3. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

По договору купли-продажи недвижимости продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение или иное недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять имущество и уплатить за него определенную сумму денег (цену) (п. 1 ст. 549 ГК РФ).

Закон относит к недвижимости земельные участки, участки недр, обособленные важные объекты и иные объекты, прочно связанные с землей, то есть объекты, перемещение которых невозможно без соразмерного ущерба их хозяйственному назначению, а также воздушные и морские суда, космические объекты, подлежащие государственной регистрации.

Юридическая квалификация договора: взаимный, возмездный, консенсуальный.

Субъектный состав сторон: любые лица, как граждане, которые активно продают и покупают принадлежащие им квартиры, участки, дачи, так и юридические лица, покупающие недвижимость для своих офисов предприятий и т.д., а также в качестве и продавца и покупателя могут участвовать другие субъекты гражданского права (РФ, субъекты РФ, муниципальные образования).

В большинстве случаев в качестве продавца недвижимости выступает ее собственник. Исключения — субъекты права хозяйственного ведения и оперативного управления, учреждения и казенные предприятия.

Существенные условия договора: предмет, цена договора и в договорах продажи жилых помещений перечень лиц, сохранивших в соответствии с законом право пользования жилым помещением после его приобретения покупателем.

Предмет договора: в договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить, какое недвижимое имущество подлежит передаче, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке (ст. 554 ГК РФ).

Цена определяется соглашением сторон и, если иное не указано в договоре, включает в себя и стоимость земельного участка, занятого недвижимостью (ст. 555 ГК РФ). В договоре купли-продажи жилых помещений должна быть указана стоимость по справке Бюро технической инвентаризации, цена в договоре не может быть ниже инвентаризационной.

Форма договора — простая письменная, путем составления единого документа, подписанного обеими сторонами, подлежащая государственной регистрации. Договор купли-продажи нежилого помещения следует считать заключенным с момента его подписания в соответствии с п. 1 ст. 433 ГК РФ, а не с момента государственной регистрации (Вестник ВАС РФ 1998 г. №1).

Переход права собственности возникает с момента государственной регистрации. Именно с момента такой регистрации у покупателя возникает право собственности на купленную недвижимость.

Передача недвижимости оформляется подписанием сторон передаточного акта (ст. 556 ГК РФ). Отказ от подписания передаточного акта рассматривается как отказ от исполнения договора и влечет соответствующие последствия (возмещение убытков, неустойки и т.д.). В случае передачи продавцом недвижимого имущества ненадлежащего качества покупатель вправе требовать возмещения причиненных ему убытков, даже если недостатки имущества были зафиксированы в передаточном акте и покупатель принял имущество.

Особенностью данного договора является то, что сам по себе объект недвижимости, как правило, занимает определенную часть земельного участка (обременяет его). ГК РФ устанавливает общее правило, что при продаже зданий к покупателю переходят одновременно с передачей права собственности на недвижимость и соответствующие права на земельный участок. Когда продавец является собственником земельного участка, он вправе продать его, либо передать покупателю на праве аренды, пользования. Если стороны не определили правовую судьбу участка, то к покупателю переходить право собственности и на соответствующую его часть. Если продавец не собственник земельного участка, то к покупателю переходят те же права пользования земельным участком, что принадлежат самому продавцу (ст. 552 ГК РФ).

Выявившиеся после купли-продажи права и претензии удовлетворяются продавцом полностью за его счет.

Возможны ситуации, когда продавец передает покупателю недвижимость, не соответствующую условиям договора.

В этом случае покупатель имеет право (ст. 557 ГК РФ):

· соразмерного уменьшения покупной цены;

· безвозмездного устранения недостатков в разумный срок.

Если же нарушения требований к качеству являются существенными, покупатель вправе отказаться от исполнения договора.

Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. Например, когда происходит переход права собственности на жилое помещение, в котором остаются проживать члены семьи продавца, они, согласно ст. 292 ГК РФ, сохраняют право пользования этим жилищем.

Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры также подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

15!!! Договор продажи предприятия.???Перевод долга в составе продаваемого предприятия и общие положения о переводе долга: дать сравнение Статья 559 ГК РФ. Договор продажи предприятия

1. По договору продажи предприятия продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс (статья 132), за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам.

2. Исключительные права на средства индивидуализации предприятия, продукции, работ или услуг продавца (коммерческое обозначение, товарный знак, знак обслуживания), а также принадлежащие ему на основании лицензионных договоров права использования таких средств индивидуализации переходят к покупателю, если иное не предусмотрено договором.

3. Права продавца, полученные им на основании разрешения (лицензии) на занятие соответствующей деятельностью, не подлежат передаче покупателю предприятия, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. Передача покупателю в составе предприятия обязательств, исполнение которых покупателем невозможно при отсутствии у него такого разрешения (лицензии), не освобождает продавца от соответствующих обязательств перед кредиторами. За неисполнение таких обязательств продавец и покупатель несут перед кредиторами солидарную ответственность.