Особенности установления цены на рынке недвижимости

Задача 1

Оценщик получил следующую информацию по объекту–аналогу: коэффициент ипотечной задолженности – 0,54, доход на собственный капитал –25 000 у.е., стоимость собственных средств – 70 000 у.е. Ставка капитализации для заемных средств – 15 %. Определите общую ставку капитализации.

Задача 2

Сопоставимый объект был продан за 100 000 у.е. Оцениваемый объект имеет от сопоставимого пять отличий. Отличия представлены в таблице 7.1. Определите стоимость объекта недвижимости.

Таблица 7.1 – Исходные данные

Отличие	Характеристика	Корректировка, %
Местоположение	Уступает
Условия продажи	Уступает
Физические характеристики	Превосходит
Рыночные условия	Превосходит
Льготное финансирование	Превосходит

Задача 3

Определите стоимость объекта недвижимости, если имеются следующие исходные данные. На момент оценки объекта безрисковая ставка равна 14 %, поправка на риск вложения инвестиций в недвижимость – 10 %, поправка на низкую ликвидность – 2 %, поправка на инвестиционный менеджмент – 1 %, ставка на негативную ситуацию в экономике и риск возврата капитала – 2 %. Площадь возможной сдачи в аренду составляет 15 м², расчетная арендная ставка для оцениваемого объекта – 500 р./м² в месяц. Потери от недоиспользования и неплатежей оцениваются в 2,5 % от ПВД. Затраты на оплату жилищно–коммунальных услуг составляют 150 р. в месяц.

Задача 4

В здании общей площадью 10 000 м², подлежащих аренде, из которых 300 м² свободны, а остальные сданы в аренду за 15 у. е. / м², операционные расходы составляют 35 % потенциального валового дохода.

Определите:

- величину потенциального валового дохода;

- величину действительного валового дохода;

- величину чистого операционного дохода:

- стоимость здания, если коэффициент капитализации равен 10 %.

Задача 5

Определить стоимость недвижимости, если недвижимость в течение 5 лет будет приносить ежегодный доход 550 тыс. у.е. В конце 5–го года недвижимость будет продана за 900 тыс. у. е. Расходы на продажу – 60 тыс. у.е., норма отдачи на вложенный капитал – 25 %.

Задача 6

Определите стоимость объекта недвижимости затратным подходом. Ставка земельного налога – 3,5 р./м². Площадь земельного участка – 2 000 м². Стоимость строительства главного сооружения – 500 тыс. у.е. Косвенные издержки составляют 16 % стоимости строительства главного сооружения. Норма прибыли на вложенный капитал – 25 %. Износ сооружения – 4 %. Стоимость вспомогательного сооружения – 10 тыс. у.е. Износ вспомогательного сооружения – 5 %.

Задача 7

Определите общий коэффициент капитализации и коэффициент капитализации собственного капитала. На рынке отобраны четыре объекта–аналога. Информация представлена в таблице 7.2.

Таблица 7.2 – Данные для расчета

Цена продажи	Стоимость капитала собственного	Стоимость капитала заемного	Чистый операционный доход	Сумма, уплаченная за кредит	Денежный поток до налогов	Коэффициент капитализации для капитала собственного	Коэффициент капитализации для капитала заемного	Коэффициент капитализации
1 000

8 Ценообразование на отдельных рынках потребительских товаров и услуг

Задача 1

Рассчитайте повышающий коэффициент к ранее установленным прейскурантным ценам на услуги химчистки и крашения одежды. Объем реализации службы быта в ранее установленных ценах составлял 432 млн р. Фактические затраты и другие элементы стоимости услуг с учетом их удорожания:

– сырье и материалы – 354 млн р.;

– заработная плата – 80 млн р.;

– амортизация основных фондов – 120 млн р.;

– отчисления с фонда заработной платы – 36 %;

– прочие расходы и налоги, отражаемые в себестоимости – 6 % от полной себестоимости.

Рентабельность услуг к полной себестоимости – 15 %, НДС – 20 %.

Задача 2

Определите прибыль от реализации и рентабельность путевки на 12 дней туристической фирмы. Общая стоимость тура – 520 у.е. с НДС, в том числе стоимость проживания в одноместном номере и стоимость перелета – 250 у.е., НДС – 20 %. Расходы фирмы по реализации тура:

– расходы по аренде – 7 у.е.;

– расходы на телефонный переговоры – 9 у.е.;

– расходы на канцтовары – 1 у.е.;

– заработная плата – 10 у.е.;

– отчисления с фонда заработной платы – 35 %;

– прочие расходы и налоги, отражаемые в себестоимости – 3 % от полной себестоимости.

Задача 3

Составьте калькуляцию и определите продажную цену одной порции жаркого для столовой III наценочной категории при следующей раскладке (100 порций): говядина – 8 000 г, картофель – 19 000 г, лук – 1 500 г, морковь – 2 000 г, сало – 1 000 г, томат–паста – 400 г, чеснок – 200 г, огурцы соленые – 5 000 г, соль – 300 г Розничные цены за 1 кг: говядины – 9,8 тыс. р., картофеля – 1,2 тыс. р., лука – 0,8 тыс. р., моркови – 1,8 тыс. р., сала – 4,5 тыс. р., томат–пасты – 2,9 тыс. р., огурцов соленых – 1,3 тыс. р., чеснока – 2,8 тыс. р., соли – 0,9 тыс. р.

Задача 4

Розничная цена одной бутылки водки емкостью 0,5 л. без стоимости посуды – 8 900 р. Наценка на водку установлена в размере 80 %. Рассчитайте стоимость одной порции емкостью 50 мл.

Задача 5

Отпускная цена организации–изготовителя на сырье, поступившее на объект общественного питания – 1 250 р. за 1 кг без НДС, торговая надбавка – 30 %. Предполагается отпустить сырье в столовую II наценочной категории. Определите продажную цену.

Задача 6

Кондитерский цех входит в состав организации общепита, являющейся плательщиком НДС. Рассчитайте цену методом себестоимости и рентабельности на корзиночки из песочного теста, изготавливаемые специализированным кондитерским цехом, исходя из следующих данных (таблица 8.1).

Таблица 8.1 – Расчет на единицу изделия

Наименование	Норма закладки на 1 ед. продукции, кг.	Цена приобретения без НДС, р.	Стоимость, р.
Рецептура изделия в расчете на 100 шт.
Мука пшеничная высшего сорта	4,3	2 050
Мука кукурузная	0,1	2 050
Сахар–песок	0,8	1 994
маргарин	0,5	4 180
Меланж	0,35	4 500
Соль йодированная	0,03
Кислота лимонная	0,18	3 540
Сыр твердый сычужный	0,9	8 100
Смесь пряностей	0,15	4 500
Масло растительное для смазки форм	0,019	4 163
Вода питьевая	1,6
Итого: сырье в расчете на 100 шт.
Итого сырье на 1 ед. изд.
Оплата труда производственных рабочих
Отчисления с ФОТ (34,6 %)
Общепроизводственные расходы			0,4
Общехозяйственные расходы			0,1
Услуги сторонних организаций
Арендная плата			0,5
Амортизация основных средств			0,1
Прочие расходы			0,1
Итого себестоимость
Прибыль (15 %)
Итого отпускная цена изделия

Задача 7

Рассчитайте продажную цену на водку, при ее реализации в объектах общепита I (150 %) и II (100 %) наценочной категорий в розлив за порцию 50 мл.

Розничная цена на водку без стоимости посуды с НДС (за бутылку емкостью 0,5 л.) – 7 630 р.

Задача 8

Рассчитайте розничные цены на натуральные полуфабрикаты из мяса цыпленка в заготовительном цехе розничного магазина (таблица 8.2).

Отпускная цена производителя на тушку цыпленка – 6 855 р./кг. Вес тушки – 1,5 кг.

Таблица 8.2 – Исходные данные

Наименование полуфабриката	Норма выхода	Расчетный коэффициент	Отпускная цена полуфабриката. р./кг	Размер торговой надбавки, %	НДС (10 %)	Розничная цена полуфабриката. р./кг	Стоимость полуфабриката, р.
%	кг
Филе	16,8
Крыло	11,5		0,79
Окорочок	32,5		1,32
В т.ч. бедро	18,9		1,42
Голень	13,6		1,181
Набор для бульона			0,4
Технические отходы	2,6
Неизбежные потери	0,6
Итого		1,5

Задача 9

В кафе II наценочой категории поступило от поставщика пиво «Аливария безалкогольное» в таре по 0,5 л по цене 2 050 р. без НДС. Рассчитайте для меню цену за одну порцию 1/500, если торговая надбавка – 30 %, наценка общепита – 70 %.

Задача 10

Рассчитайте стоимость блюда «Картофель отварной» первым и вторым методом расчета цен при НДС – 10 %. Если известны следующие данные (таблица 8.3).

Таблица 8.3 – Расчет продажной цены блюда «Картофель отварной»

Наименование продукта	Масса (на 100 порций), кг	Отпускная цена за 1 кг, р.	Торговая надбавка, %	Наценка общепита, %
Картофель	14,85	1 445
Масло	0,675	15 455

Задача 11

Рассчитайте продажную цену одной порции мороженого (таблица 8.4) в ресторане I наценочной категории (наценка общепита – 110 %).

Таблица 8.4 – Расчет продажной цены мороженого

Наименование сырья	Норма вложения, кг.	Цена приобретения без НДС, р./кг	Сумма, р.
Мороженое весовое		9 652
Виноград	2,56	11 558
Апельсины	2,98	4 231
Ликер		24 038
Стоимость сырья в ценах приобретения
Наценка общепита
Стоимость набора сырья с наценкой общепита
НДС
Стоимость 100 порций с НДС
Продажная цена одной порции
Продажная цена одной порции с учетом округления

Задача 12

Кафе реализует соки в розлив в одноразовой посуде. Цена приобретения сока составляет 3 800 р. за 1 л без учета НДС, торговая надбавка – 15 %, НДС – 10 %, наценка общепита – 20 %, покупная цена одноразовой посуды емкостью 250 мл – 78 р. с учетом НДС. Рассчитайте продажную цену одной порции сока 1/200 мл.

Задача 13

Рассчитайте цену на услуги по ремонту обуви (таблица 8.5).

Таблица 8.5 – Расчет цены на услуги по ремонту обуви