В снижении кадастровой стоимости заинтересован не только владелец, но и арендатор земельного участка

Кадастровая стоимость — это стоимость, установленная в результате проведения государственной оценки или в результате рассмотрения споров о результатах ее определения (ст. 3 Федерального закона от 29.07.98 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности», далее — Закон № 135-ФЗ). При этом в статье 24.18 Закона № 135-ФЗ закреплены следующие основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости:

— недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;
— установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Практика показывает, что доказать недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, проблематично. Поэтому самым распространенным способом является установление реальной рыночной стоимости объекта. Основной причиной превышения кадастровой стоимости над рыночной является невозможность определения кадастровой стоимости каждого участка при массовой государственной оценке земель (п. 2 ст. 66 Земельного кодекса РФ). В то же время в соответствии с пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ кадастровая стоимость земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости. Соответственно снижение кадастровой стоимости земли может быть произведено на основании данной нормы.

Кадастровую стоимость может снизить не только владелец, но и арендатор земельного участка

Отметим, что юридические и физические лица могут оспорить государственную оценку в суде или в комиссии в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц (абз. 1 ст. 24.19 Закона № 135-ФЗ). Получается, что кадастровую стоимость может снизить не только владелец, но и арендатор земельного участка, а также собственник недвижимости, заинтересованный в выкупе участка, на котором расположен объект. Правомерность такого подхода подтверждают суды (к примеру, постановления ФАС Волго-Вятского от 19.06.14 № А82-9984/2013 и Уральского от 17.07.14 № Ф09-4445/14 округов).

Так, в одном из дел арендатору удалось оспорить кадастровую стоимость земли и установить ее равной рыночной (постановление Арбитражного суда Московского округа от 11.11.14 № Ф05-12519/2014). При этом судьи указали, что несоответствие кадастровой и рыночной стоимости участка влечет необоснованное увеличение арендной платы.

При рассмотрении одного из подобных споров арбитражный суд Дальневосточного округа подчеркнул, что выкупная стоимость арендуемых компанией земельных участков, которые она намеревалась выкупить, существенно превышала их рыночную стоимость, установленную оценщиком. При этом существенная разница между кадастровой и реальной рыночной стоимостью участков оказывала значительное влияние на размер платы за выкуп земли (постановление от 07.10.14 № Ф03-3776/2014).