Расчет корректировок для каждого объекта-аналога по элементам сравнения

· Состав передаваемых прав на объект. Цена сделки определяется составом имущественных прав. Многие типы имущества продают с учетом действующего договора аренды, которые могут быть заключены по ставкам ниже рыночных. Эти сделки совершаются тогда, когда условия расторжения договора юридически невозможно или экономически не целесообразно. В этом случае нужно вносить корректировку в цену объекта-аналога на разницу в ставках аренды по договору и по рынку. Сравнение можно проводить только при передаче одинаковых прав по объекту и его аналогам. В данном случае, все представленные объекты находятся в собственности, без каких – либо ограничений прав. Корректирующий коэффициент составляет 1,00.

· Условия финансирования. Цены сделок для различных объектов могут отличаться из-за разных условий финансирования. Стремление участников сделки получить максимальную выгоду порождает различные варианты расчетов (денежными средствами, векселем и др.), которые в свою очередь влияют на стоимость объекта. В данном случае поправка не вносится, т.к. условия оплаты обычные. Корректирующий коэффициент составляет 1,00.

· Условия продажи. Корректировка на условия продажи обычно выявляется на основе анализа взаимоотношений покупателя и продавца. Как правило, условия продажи существенно влияют на цену сделки. Она может быть заключена ниже рыночной, если продавцу требуются наличные денежные средства. Финансовые, корпоративные или родственные связи могут также оказывать влияние на цену объекта оценки. Поскольку оценщиком проанализированы цены предложения, а не продажи, т.е., информация о сделках, еще не состоявшихся, то к ценам предложения применялась поправка на уторгование. Цена предложения объекта-аналога должна быть скорректирована, если при покупке возможен торг, поскольку средняя цена покупки в результате торга, как правило, составляет 2-6% от цены предложения (без корректировки по состоянию, пробегу и комплектности ТС). (Источник информации: Справочник расчетных данных для оценки и консалтинга СРД № 11, под ред. Е.Е. Яскевича.-М.: ООО «Научно-практический Центр Профессиональной Оценки», 2012 г., п. 4.3. Коэффициенты уторгования на вторичном рынке.) В настоящем случае принято среднее значение скидки на уторгование в размере 4%, коэффициент корректировки составит 0,96 для всех объектов-аналогов.