Метод відшкодування інвестованого капіталу

Інвестор, розміщуючи свій капітал у той чи інший інвестиційний проект, передбачає, перш за все, відшкодування вкладеного капіталу та одержання прибутку. Існує три способи відшкодування інвестованого капіталу:

• прямолінійне відшкодування капіталу;

• повернення капіталу по фонду відшкодування за ставкою доходу на інвестиції;

• повернення капіталу по фонду відшкодування за безризиковою процентною ставкою.

Прямолінійне повернення капіталу (метод Ринга) передбачає, що відшкодування основної суми Інвестованого капіталу здійснюється рівними частинами. В цьому випадку розміри платежів по основній сумі інвестицій становитимуть:

де Z) - загальна сума інвестицій;

Залишок невідшкодованих інвестицій на початок кожного періоду становитиме:

k - номер розрахункового періоду; D_k - залишок невідшкодованих інвестицій у періоді k; R - сума, яка йде на погашення інвестицій.

Величина строкової виплати Y_k у кожному періоді становить:

де і - процентна ставка. _г

Приклад. Інвестор планує придбати нерухомість вартістю в 250 тис. грн. За його розрахунками володіння об'єктом нерухомості має принести щорічний дохід у розмірі 20%. Для реалізації проекту інвестор під заставу майна одержав кредит у сумі 250 тис. грн. під 20% річних строком на 5 років. За умовами кредитного контракту погашення суми основного боргу має проводитися рівними платежами, а нарахування відсотків - в кінці року.

Складемо план відшкодування інвестицій, тобто погашення одержаного кредиту.

R - 250/5 - 50 тис. грн. - річна виплата основного боргу.

Таблиця 4.2. (тис. грн.)

План погашення кредиту представимо у табл. 4.2.

В цьому прикладі щорічна прямолінійна норма повернення основного капіталу становить 20% (50/250 = 0,2), а поточна віддача на вкладений капітал (процентна ставка) також 20%. Тоді коефіцієнт капіталізації становить: 20 + 20 = 40%. Дійсно, якщо перший річний платіж поділити на коефіцієнт капіталізації (100: 0,4= 250), то одержимо розмір основної суми капіталу.

Важливою особливістю даного методу є щорічне зниження величини членів грошового потоку, який використовується для погашення боргу. Тому даний метод прямолінійної капіталізації не може застосовуватися для потоків з рівними доходами.

Повернення капіталу по фонду відтворення за ставкою доходу на інвестиції (метод Інвуда)

Цей метод ми розглянемо на такому прикладі.

Приклад. На продаж виставлено об'єкт нерухомості вартістю 50 тис. грн. Інвестор планує отримати доход на вкладений капітал у розмірі 6% річних, вважаючи, що щорічний грошовий потік становитиме приблизно 14 тис. грн. Одночасно інвестор планує відшкодувати свої інвестиції за 4 роки.

Необхідно визначити коефіцієнт капіталізації, а також можливість відшкодування інвестицій за вказаний строк.

Розрахункові параметри:

D = 50 тис. грн.; п = 4; і - 6%.

Фактор фонду відшкодування:

і/{(1+ z-- 7} = 0,(Щ1,06--1)= 0,2286

Перший щорічний внесок, який передбачено на відшкодування інвестицій, складатиме:

R-D'i/Kl+i)" - 1} = 50*0,2286= 11,4296тис.грн.

Визначимо коефіцієнт капіталізації:

К = i(l+i)n/{(l+i)n - 1}= 0,06 • l,06V(l,06--- 1) = 0,2886, або К = 0,2286 + 0,06 = 0,2886.

Річна строкова виплата, яка забезпечує повернення інвестицій та одержання процентів на вкладений капітал, становитиме:

Y= 50 • 0,2886 = 14,4296 тис. грн.

Перевірка правильності визначеного коефіцієнта капіталізації та можливості відшкодування інвестицій у визначений строк:

Y/K = D =- 14,4296/0,2886 = 49,9986 (~ 50 тис. грн.)

Розрахунок відшкодування інвестицій представимо у

табл. 4.3.

Таблиця 4.3. (тис. грн.)

Даний приклад є ілюстрацією до використання розрахунку повернення капіталу по фонду відшкодування та ставкою доходу на інвестиції. В цьому прикладі норма повернення інвестицій є складовою частиною коефіцієнта капіталізації. Вона дорівнює фактору фонду відшкодування, який визначається за тією ж відсотковою ставкою, що й дохід на інвестиції (0,06/(1,06⁴- 1)=0,2286). Іншою складовою коефіцієнта капіталізації є ставка процентів на інвестиції, використання цієї методики забезпечує повне відшкодування інвестиції та одержання по ним відповідного доходу.

Повернення капіталу по фонду відшкодування та безрейкової ставці процента (метод Хоскольда) Наприклад, інвестиційна компанія вклала капітал в проект, який приносить прибуток 18% річних і розрахований на 3 роки, що значно більше середньої прибутковості по цій галузі. Таким чином, менеджмент компанії прийняв рішення: суми, які одержано в рахунок відшкодування інвестицій, знову вкласти в інший проект, життєвий цикл якого - 4 роки, без ризикова ставка в розмірі 8%.

Так як 4-ри річний фактор фонду відшкодування при ставці 8% становить 0,08/(1,08⁴ - 1) = 0,222, то загальний коефіцієнт капіталізації становитиме 0,18 + 0,222 = 0,402.

Для визначення вартості 4-ри річного потоку доходів розділимо дохід за перший рік на коефіцієнт капіталізації. За перший рік доход становить 1,5 млн. гри., таким чином, вартість всього потоку буде дорівнювати: 1,5/0,402 = 3,73 млн. грн. У річному доході віддача на вкладений капітал (процентний доход) становитиме 3,73 • 0,18 = 0,6714 млн. грн., а повернення вкладеного капіталу - 3,73 • 0,222 = 0,82806 млн. грн. Перевіримо цей розрахунок: 0,6714 + 0,82806 = 1,49946 (~ 1,5 млн. грн.).

В тих випадках, коли в процесі угоди можлива втрата частини інвестованого капіталу (наприклад, знос житлового будинку, зданого в оренду), поточний дохід слід розглядати і як відшкодування інвестицій, і як доход на інвестиції. В подібних випадках коефіцієнт капіталізації повинен бути розрахований таким чином, щоб при оцінці вартості активів було забезпечено як повне відшкодування інвестованого капіталу, так і отримання доходу по ньому. Для цього коефіцієнт капіталізації повинен бути збільшений

Приклад. Власник будинку, початкова вартість якого 50 тис. грн., здає його в оренду на 10 років. Після закінчення терміну оренди дім втрачає свою початкову вартість на 20%. Визначимо: величину щорічного орендного платежу, який вноситься в кінці кожного року, який забезпечив би відшкодування частини втраченого капіталу та дохід на вкладений капітал у розмірі 10% річних; коефіцієнт капіталізації.

Розмір втраченого капіталу становить 50 • 0,2 = 10 тис. грн.

Фактор фонду відшкодування:

i/f(l+f)' - 1] - 0,1/[(1+0, Іу°- 1] = 0,0627454.

Відшкодування втраченого капіталу за 1 рік становить:

0,0627454 • 10 000 = 627,454 грн.

Сума річного орендного платежу повинна становити:

50 000 • 0,1 + 627,454 = 5627,454 грн.

Сума, отримана орендодавцем за весь строк оренди (ануітетів), становитиме:

5627,454'[І,!¹⁰-!]/0,1 =5627,45- 15,937425 = 89687,06 грн.

Визначимо коефіцієнт капіталізації.

Відшкодування капіталу (інвестицій) з урахуванням їх втрати в розмірі 20% при ануїтетному методі становитиме: 0,2 • 0,1/0,1¹⁰ - 1) = 0,2 • 0,062745394 = 0,01254908.

Віддача (процентна ставка на вкладений капітал) - 10% (0,1). Коефіцієнт капіталізації становить: 0,01254908 + 0,1 = 0,11254908. Початкова (поточна) вартість інвестицій дорівнює 5627,454/0,11254908 = 50 000.

При прогнозуванні росту вартості активів весь поточний дохід та частина виручки, яка отримана від перепродажу активів, можна розглядати як дохід на інвестиції. Залишок виручки від перепродажу активів забезпечує повернення інвестованого капіталу. Коефіцієнт капіталізації у подібних випадках може визначатися як різниця між ставкою дисконту та щорічним процентом приросту капіталу.

Приклад. Земельна ділянка здається в оренду на 10 років за відсотковою ставкою в розмірі 12% річних. Поточний доход залишається постійним і становить 9,6 тис. грн. Передбачається, що до закінчення строку оренди вартість земельної ділянки зросте на 25%.

Визначимо коефіцієнт капіталізації та поточну вартість ділянки.

Необхідна ставка віддачі: 0,12.

Приріст вартості: 0,25 • (0,12/[1,12н- - 1]) = 0,25 • 0,056984164 = 0,01424604.

Коефіцієнт капіталізації: 0,12 • 0,014246041 = 0,105753959.

Поточна вартість ділянки: 9,6:0,105753959= 90,777 тис. грн.

Вартість у момент перепродажу: 90,777*1,25= 113,47 тис. грн.

2. Метод порівняльного (ринкового) аналізу продаж. Цей методичний підхід, ґрунтується на зіставленні цін продажу подібних об'єктів нерухомості (земельних ділянок), використовується в умовах розвинутого ринку землі та нерухомого майна. За цим підходом оцінна вартість визначається на рівні ціни продажу подібного нерухомого майна за формулою:

де 2- - сума ряду від j = 1 до m,

де Ц- оцінна вартість нерухомого майна, визначена шляхом

зіставлення ціни продажу подібного майна (у гривнях); Цим - ціна продажу подібного майна (у гривнях);

ні - кількість факторів порівняння;

Ц_ч- різниця (поправка) в ціні (+, -) продажу подібного майна стосовно тою, що оцінюється, за]-т фактором порівняння.

За основу визначення оцінної вартості нерухомості шляхом зіставлення цін продажу подібного майна беруться ціни продажу тих об'єктів, які за факторами, що впливають на їх вартість, достатньою мірою збігаються з об'єктами, які оцінюються.

Визначення оцінної вартості нерухомого майна шляхом зіставлення цін продажу подібного майна передбачає зіставлення цін продажу кількох подібних об'єктів, тому кінцева величина оцінної вартості визначається як середнє значення для ранжованого ряду варіантів значення (без урахування найбільшого та найменшого значення) або найбільш поширене значення серед одержаних результатів.

3. Витратний (майновий) метод. Цей методичний підхід, ґрунтується на врахуванні витрат на спорудження об'єктів нерухомого майна на земельній ділянці, використовується для проведення оцінки забудованих земельних ділянок (або тих, забудова яких передбачається) за умови ефективного їх використання (фактичного чи умовного).

За цим підходом оцінна вартість нерухомості визначається як залишок між очікуваною ціною продажу забудованої ділянки (або капіталізованим чистим річним доходом від її використання) та всіма витратами на спорудження об'єктів нерухомого майна за формулою:

де Ц_в -- оцінна вартість земельної ділянки, визначена шляхом урахування витрат на спорудження об'єктів нерухомого майна (у гривнях); Ц₀ - очікувана ціна продажу (або капіталізований чистий дохід від забудованої земельної ділянки) (у гривнях);

В_ос - виграти на спорудження об'єктів нерухомого майна на земельній ділянці (у гривнях).

За основу визначення оцінної вартості землі шляхом врахування витрат на спорудження об'єктів нерухомого майна, розташованих на земельній ділянці, беруться ціни продажу забудованих ділянок, які склалися на ринку, І а витрати, пов'язані із спорудженням цих об'єктів.

Результати оцінної вартості земельної ділянки перераховуються на одиницю порівняння залежно від типу й характеристик земельної ділянки та розташованих на ній об'єктів нерухомого майна.

Незалежно від того проводиться експертна грошова оцінка будівлі, споруди чи земельної ділянки, вона проводиться в такій послідовності:

• збирання інформації, необхідної для проведення оцінки;

• визначення ефективного використання земельної ділянки;

• вибір та обґрунтування методичних підходів оцінки;

• визначення варіантів значення оцінної вартості земельної ділянки за обраними методичними підходами та прийняття кінцевого значення оцінної вартості;

• складання та затвердження звіту про експертну грошову оцінку;

• подання звіту на експертизу до органу Державного комітету із землекористування.

Звіт про експертну грошову оцінку нерухомості повинен містити:

1. Підставу для проведення експертної грошової оцінки нерухомості;

2. Мету оцінки та дату, на яку проведено оцінку;

3. Опис нерухомого майна;

4. План та характеристику нерухомого майна, включаючи його фізичні та економічні особливості, правовий режим, особливості місцезнаходження, опис меж, цільове призначення, характер використання та стан забудови;

5. Аналіз ефективності використання нерухомого майна;

6. Обґрунтування обраних методичних підходів;

7. Розрахунок оцінної вартості нерухомого майна за обраними методичними підходами;

8. Основні передумови проведення оцінки;

9. Висновок експерта щодо оцінної вартості нерухомого майна;

10. Сертифікат нерухомого майна.

До звіту додаються ситуаційний план та план нерухомості, інші матеріали, використані для оцінки майна, а також копія договору на проведення цієї оцінки та копія кваліфікаційного сертифіката експерта.

У разі застосування методичного підходу, який ґрунтується на капіталізації чистого доходу від об'єкту нерухомості, у звіті наводяться конкретні розрахунки: валового та чистого річного доходу від ефективного використання об'єкту нерухомості, з урахуванням обтяжень та обмежень щодо його використання; ставки капіталізації щодо конкретного об'єкту з урахуванням без ризикових процентних ставок, ризику на інвестування та ліквідності земельної ділянки.

У разі застосування методичного підходу, який ґрунтується на врахуванні витрат на спорудження об'єктів нерухомого майна на земельній ділянці, у звіті зазначаються рівні цін продажу забудованих ділянок та витрат, пов'язаних із спорудженням будівель та споруд, які склалися на ринку. Звіт підписується експертом та керівником юридичної особи, якою проведено експертну оцінку об'єкту нерухомості, і скріплюється печаткою цієї особи.

Оцінка земельних ділянок сільськогосподарського та не сільськогосподарського призначення в Україні регламентується законодавством.

Так. відповідно до Постанови від 23 березня 1995 р. № 213 «Про Методику грошової оцінки сільськогосподарського призначення та населених пунктів» грошова оцінка земель здійснюється з метою регулювання відносин при передачі землі у власність, спадщину, під заставу, при даруванні, купівлі-продажу земельної ділянки та права оренди, визначенні ставок земельного податку, ціноутворенні, обліку сукупної вартості основних засобів виробництва, визначенні розміру внеску до статутних фондів акціонерних товариств, об'єднань, кооперативів.

Інформаційною базою для грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення є матеріали державного земельного кадастру (кількісна і якісна характеристика земель, бонітування ґрунтів, економічна оцінка земель), матеріали внутрігосподарського землевпорядкування, а земель населених пунктів - їх генеральні плани та проекти планування і забудови населених пунктів, матеріали економічної оцінки території.

Грошова оцінка земель сільськогосподарського призначення провадиться окремо по орних землях, землях під багаторічними насадженнями, природними сіножатями і пасовищами за рентним доходом, який формується залежно від якості, місце розташування і економічної оцінки земель.

Для визначення грошової оцінки земель по Україні розраховується диференціальний рентний доход з орних земель за економічною оцінкою по виробництву зернових культур (у центнерах) за формулою:

де Р_а„ - диференціальний рентний доход з гектара орних земель

(у центнерах);

У- урожайність зернових з гектара (у центнерах);,У Ц - ціна реалізації центнера зерна; З - виробничі затрати на гектар; К_НІ, - коефіцієнт норми рентабельності.

Крім диференціального рентного доходу, в сільському господарстві створюється абсолютний рентний доход. Загальний рентний доход обчислюється як сума диференціального та абсолютного рентних доходів. Диференціальний рентний доход з гектара земель під багаторічними насадженнями, природними сіножатями й пасовищами розраховується на основі співвідношень диференціальних рентних доходів цих угідь і рентного доходу на орних землях за економічною оцінкою по виробництву зернових культур за формулою:

де Р_а„ _{(б) (с) Іп/} - диференціальний рентний доход з гектара земель під багаторічними насадженнями (б), природними сіножатями (с) і пасовищами (п) (у центнерах); ¹ Р_т - диференціальний рентний доход з гектара орних земель (у центнерах);

Рд їв) (скт - диференціальний рентний доход з гектара земель під багаторічними насадженнями (б), природними сіножатями (с) і пасовищами (п) за економічною оцінкою земель (у гривнях);

Р₀ - диференціальний рентний доход з гектара орних земель за економічною оцінкою по виробництву зернових культур (у гривнях).

Грошова оцінка орних земель, земель під багаторічними насадженнями, природними сіножатями і пасовищами по Україні визначається як добуток річного рентного доходу за економічною оцінкою по виробництву зернових культур, ціни на зерно і терміну його капіталізації за формулою:

де Г₀₁ - грошова оцінка гектара орних земель, земель під багаторічними насадженнями, природними сіножатями, пасовищами по Україні (у гривнях);

Р_м„ - загальний рентний доход на орних землях, землях під багаторічними насадженнями, природними сіножатями і пасовищами по Україні (у центнерах); Ц - ціна центнера зерна (у гривнях);

T_k - термін капіталізації рентного доходу (в роках), який встановлюється на рівні 33 років [3]. Оцінка несільськогосподарських земель визначається відповідно до постанови Кабінету Міністрів України від 16 червня 1999 р. № 050 «Про експертну грошову оцінку земельних ділянок несільськогосподарського призначення» Згідно з цією Методикою проводиться експертна грошова оцінка земельних ділянок несільськогосподарського призначення, на яких знаходяться об'єкти нерухомого майна, в тому числі об'єкти незавершеного будівництва та законсервовані об'єкти, що приватизовані (відчужені) відповідно до законодавства України.

Інформаційною базою для експертної грошової оцінки земельних ділянок несільськогосподарського призначення є: відомості Державного земельного кадастру; проект відведення земельної ділянки; відомості про природні, економічні, історико-культурні, екологічні та містобудівні особливості місцезнаходження земельної ділянки; дані про інженерне облаштування земельної ділянки та про об'єкти нерухомого майна; дані про ціни продажу (оренди) подібних земельних ділянок, що склалися на ринку на момент оцінки.

Оцінна вартість, визначена в результаті експертної грошової оцінки, враховується під час встановлення: ціни продажу земельної ділянки; стартової ціни продажу земельної ділянки на конкурентних засадах.

Експертна грошова оцінка земельної ділянки проводиться за такими методичними підходами:

• капіталізація чистого доходу;

• зіставлення цін продажу подібних земельних ділянок;

• врахування витрат на спорудження об'єктів нерухомого майна на земельній ділянці;

• грошова оцінка земельної ділянки за Методикою грошової оцінки земель несільськогосподарського призначення (крім земель населених пунктів), затвердженою Постановою Кабінету Міністрів України від 30 травня 1997 р. №525 і Методикою грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів, затвердженою Постановою Кабінету Міністрів України від 23 березня 1995 р. № 213, в частині оцінки земель населених пунктів;

• поєднання декілька методичних підходів з умовним розподілом забудованої земельної ділянки на складові компоненти (земельна ділянка, будівлі, споруди).

Для визначення експертної грошової оцінки земельної ділянки використовується не менше трьох методичних підходів, один із яких ґрунтується на грошовій оцінці земельної ділянки. Перевага повинна надаватися тим підходам, що ґрунтуються на найповніших відомостях про земельну ділянку [4].