Продажа недвижимости. Особенности купли-продажи домов, квартир

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости), продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Договор двусторонний, возмездный и консенсуальный.

Сторонами договора продажи недвижимости является продавец и покупатель. И на стороне продавца и покупателя могут выступать любые лица - физические и юридические. Продавцом недвижимости может быть, как правило, собственник этой недвижимости. При этом продажа недвижимости может осуществляться как самим собственником имущества, так и через его представителя. В данном случае речь идет о том, что имущество может находиться в собственности, а также на праве хозяйственного ведения или оперативного управления.

Предмет договора – недвижимое имущество. К недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам также приравниваются предприятие в целом как имущественный комплекс, подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, суда плавания, космические объекты. Законодательными актами к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

При определении предмета в договоре продажи недвижимости законодатель требует отражения в нем данных, позволяющих определенно установить то недвижимое имущество, которое подлежит передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, Несоблюдение требуемой законом формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Составление письменного документа - это одно условие. Однако чтобы определить нового собственника, требуется государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость к покупателю.

Особенности купли-продажи домов, квартир.

Особенностью продажи жилых помещений является предъявление определенных требований. Одним из существенных требований, предъявляемых к продаже жилых помещений, является соблюдение установленной формы договора. Так, договор продажи жилого дома (квартиры) или части жилого дома (квартиры) подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации,

В некоторых случаях договор продажи жилых помещений может быть зарегистрирован только с согласия соответствующих лиц или органов. Что касается продажи жилых домов (квартир), принадлежащих на праве частной собственности несовершеннолетним или недееспособным, то она возможна только с предварительного разрешения органов опеки и попечительства.

Специальное правовое регулирование продажи жилых помещений позволяет обеспечить использование их, прежде всего, в целях удовлетворения личных потребностей собственника.

Цена недвижимости является существенным условием договора. Она должна быть согласована сторонами и указана в нем. Отсутствие условия о цене недвижимости говорит о том, что договор о ее продаже считается не заключенным.

Законодательством предусмотрен и порядок определения цены недвижимого имущества (зданий, сооружений и др.), находящегося на земельном участке. Суть его состоит в том, что установленная в договоре цена здания, сооружения и другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее.

Продажная цена жилых помещений определяется с учетом их потребительских качеств и комплексной оценки участка путем применения поправочных коэффициентов, устанавливаемых в зависимости от категории дома,конструктивных решений, степени санитарно-технического обустройства, месторасположения, благоустройства и экологии района.

Особенностью договоров продажи жилых помещений является также и то, что в отличие от продажи другой недвижимости, они должны использоваться только по целевому назначению.

Жилое помещение предоставляется для проживания как самого собственника, так и членов его семьи, а также других лиц в соответствии с действующим законодательством (например, по договору найма жилого помещения).

Как правило, продаваемые жилые помещения, должны быть свободны от притязаний третьих лиц. Однако если продажа жилого помещения обременена правом пользования им третьими лицами, то в договоре должен быть указан перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. И это условие для договора продажи жилого дома (квартиры) или части жилого дома (квартиры) является существенным.