По дисциплине «Оценка стоимости недвижимости, машин и оборудования»

Версия 10/02/2014г.

Экзаменационные вопросы
для Комплексной контрольной работы

По дисциплине «Теория оценки стоимости». Вопросы и задачи разработаны Трифоновым Николаем Юрьевичем, доцентом кафедры «Оценочная деятельность на транспорте и в промышлености» АТФ БНТУ, к.ф.-м.н., председателем ОО «Белорусское общество оценщиков». Вопросы утверждены на заседании кафедры «ОДТП» АТФ-118 от 15/10/2013 (Протокол №2).

1. История развития оценочной деятельности;
2. Объекты оценки. Объекты гражданских прав и гражданские права;
3. Цели оценки и виды стоимости. Основание оценки;
4. Меновые и потребительные стоимости. Рыночная стоимость;
5. Время выставления (экспозиции) объекта оценки на рынке;
6. Виды регулирования профессиональной деятельности;
7. Законодательное регулирование оценочной деятельности. Указ №615 «Об оценочной деятельности в Республике Беларусь». Положение об оценке стоимости объектов гражданских прав в Республике Беларусь;
8. Государственная аттестация оценщиков;
9. Стандартизация оценочной деятельности. Иерархия стандартов: международные, региональные и национальные стандарты оценки. Международные стандарты оценки (МСО), их гармонизация с Международными стандартами финансовой отчетности;
10. Саморегулирование оценочной деятельности. Этические нормы профессии оценщика;
11. Принципы оценки;
12. Номинальная и эффективная ставки процента;
13. Интенсивность процентов;
14. Учетная ставка. Связь между процентными и учетными ставками;
15. Потоки платежей. Дискретная и непрерывные модели. Текущая стоимость потока платежей;
16. Уравнение стоимостей;
17. Понятие аннуитета. Обыкновенный и полагающийся аннуитеты;
18. Шесть финансовых функций;
19. Вечная рента;
20. Капитализированная стоимость;
21. Периодическая инвестиционная стоимость;
22. Сравнение активов на основе инвестиционной стоимости;
23. Сравнение активов на основе стоимости продукции;
24. Погрешности в оценке. Точность оценки;
25. Основные понятия математической статистики для оценки;
26. Корреляционно-регрессионный анализ в оценке;
27. Методы расчёта обесценивания;
28. Индексы изменения стоимости во времени;
29. Валовый рентный множитель;
30. Метод накопления рисков для нормы капитализации;
31. Прямая капитализация. Возврат капитала по функции возмещения;
32. Прямая капитализация. Линейный возврат капитала;
33. Прямая капитализация. Частичный возврат капитала;
34. Метод приведенного потока платежей;
35. Анализ неравномерного потока доходов;
36. Влияние заёмных средств. Финансовый рычаг;
37. Матричный метод согласования результатов оценки;
38. Согласование результатов оценки методом самосогласования.

Задачи:

Задача № 1

При оценке автозаправочной станции получены следующие результаты применения стандартных подходов к оценке (в USD):

затратный	доходный	сравнительный
455 005,99	641 603,53	534 830, 51

с достоверностью исходных данных соответственно в 40%, 30%, 30%.

Используя критерии достоверности и близости к среднему значению, найти рыночную стоимость АЗС.

Задача № 2

Определить стоимость отдельно стоящей авторемонтной мастерской, сдаваемой в аренду на 10 лет при ежегодной чистой арендной плате USD 12000. Типичным финансированием является ипотека на 75% от стоимости объекта, предоставляемая на 10 лет под 9% годовых. Инвесторы в собственный капитал хотят получить 14%-ную отдачу. Как ожидается, через 10 лет собственность будет стоить столько же, сколько и сейчас.

Задача № 3

Рыночная стоимость автомобиля составляет 50 000 долл. Продавец готов предоставить кредит сроком на 5 лет на всю стоимость за вычетом разового денежного платежа в 10 000 долл. Покупатель предлагает ставку по кредиту в 6%

с ежемесячными выплатами. Рыночная ставка равна 12%. Какую надбавку к цене может получить продавец в обмен на предложенное финансирование?

Задача № 4

Молодой, но успешно ведущий свои дела Александр Козлевич, сын Григория Адамовича и Ядвиги Степановны, собрался расширить свой складской бизнес. Ему предложили купить подходящее здание для мелкооптового склада за $12000. Здание недорогое, но к концу первого года владения Александру придется вложить $50000 в ремонт, переоборудование здания, а также в маркетинговые исследования и рекламную кампанию. Затем склад начнет работу, и молодой Козлевич надеется, что он ежегодно будет приносить $4000. В конце 15-го года после начала успешной работы Александр рассчитывает продать склад за $225000. Минимальная норма прибыли, которая устроит Александра, составляет 12%, однако он не отказался бы получить и побольше. Какова цена покупки склада, при которой Александр Козлевич получит минимально устраивающую его прибыль?

Задача № 5

Потенциальный инвестор планирует купить гараж. После покупки в течении 1 года требуется реконструкция стоимостью $ 21 000, после чего гараж может приносить ежегодный доход по $ 6 000 в течение 5 лет. При ремонте в конце этого срока стоимостью в $ 10 000 он сможет дать доходы по $ 8 000 в течение 5 лет. Предполагаемая цена продажи после этого периода $ 80 000. Какую максимальную сумму денег можно заплатить за гараж при норме прибыли в 12%?

Задача № 6

Продуктовый магазин в Витебске торговой площадью 130кв.м расположен рядом с центром инвалидов-колясочников. Требуется оборудование входа пандусом с перилами за $ 3 000 и замена ламп накаливания на галогенные за $ 1 200. Ежемесячная потеря арендной платы из-за отмеченных недостатков составляет 60 центов за 1кв.м, валовый рентный множитель для продуктовых магазинов в этом районе равен 5. Определить вид износа и суммы устранимого и неустранимого (при наличии) износов.

Задача № 7

Арендатор ежегодно оплачивает арендную плату за здание и одновременно вносит часть платы в счет выкупа. Суммарный ежегодный платеж составляет $ 80 000. Предполагается, что за 4 года будет выплачена половина стоимости здания. Сколько стоит здание, если доходность на рынке составляет 25%?

Задача № 8

Инвестиционный проект предусматривает ежегодный 12%-ный доход на капитал в течение 4 лет. Суммы, получаемые в счет возврата на инвестиции, могут быть без риска реинвестированы только под 8% годовых. Через 4 года актив полностью обесценивается. Рассчитать стоимость вложенного капитала, если известно, что ежегодный доход равен $ 7000.

Задача № 9

Требуется определить рыночную стоимость офисного здания на окраине Минска, используя нижеследующие исходные данные.

1. Продолжительность полезной жизни объекта - 50 лет.

2. Ставка аренды - $250 за 1кв.м в год.

3. Операционные расходы, связанные с эксплуатацией здания - $30 на 1кв.м в год.

4. Арендуемая площадь - 500кв.м.

5. Доходность 30-летних ценных бумаг казначейства США за неделю, закончившуюся 04.01.2013, составила 3,05%. Их средняя доходность за декабрь 2012г. была равна 2,88%.

6. Страновой риск Республики Беларусь по доллару США в декабре 2012г. и в январе 2013г. был равен 14%.

Задача № 10

Оценивается магазин. Магазин состоит из торговых залов общей площадью 300кв.м, складских помещений общей площадью 50кв.м и офисных помещений общей площадью 80кв.м. Существующие ставки сдачи в аренду площадей в этом районе (в USD за кв.м в мес.): торговые - 200, складские - 5, офисные - 10. Эксплуатационные расходы составляют 15% от дохода. Доходность на этом рынке 30%. Земельный участок, на котором стоит здание магазина, дан горисполкомом собственнику в пользование на 20 лет. Оценить магазин.

Задача № 11

Определить сумму износа станка по следующим данным.

	Нормативный срок жизни, лет	Себестоимость, млн. руб.
Станина
Подвижные части
Электрооборудование

Эффективный возраст станка 4 года 2 мес.

Задача № 12

Стоимость домовладения в г. Минске составила 1 526 млн. руб. по состоянию на 01.01.2013. Для суда требуется определить, сколько стоило домовладение на 01.01.2007. Необходимые квартирные индексы БОО выбрать из таблиц ниже.

01.12.2006	08.12.2006	15.12.2006	22.12.2006	29.12.2006	05.01.2007	12.01.2007	19.01.2007	26.01.2007
1249,8	1253,9	1262,0	1290,3	1312,8	1316,4	1335,0	1356,7	1393,8

07.12.2012	14.12.2012	21.12.2012	28.12.2012	04.01.2013	11.01.2013	18.01.2013	25.01.2013	01.02.2013
1412,8	1407,1	1399,9	1400,7	1405,6	1444,1	1409,3	1403,1	1417,6

Задача № 13

Склад площадью 2000кв.м и стоимостью $35000 на 01.01.2004 расположен при рокадной дороге Колодищи-Заславль. После строительства МКАД, оттянувшей основной поток машин от дороги, уровень арендной ставки упал на 20центов за 1кв.м в месяц. Обычный годовой валовый рентный множитель для складских помещений в данном районе равен 5. Каков процент внешнего износа склада за 2004 год?

Задача № 14

Автомобиль куплен за Br 120 000 000. Нормативный срок жизни автомобиля 10 лет. Каков у него будет износ после 5 лет эксплуатации. Посчитать методом суммирования до целого.

Задача № 15

Автомобиль куплен за Br 120 000 000. Нормативный срок жизни автомобиля 10 лет. Каков у него будет износ после 5 лет эксплуатации, при условии возмещения под 4% годовых.

Задача № 16

Исследование авторынка в Малиновке дали следующие данные.

	Год выпуска	Объём двигателя, л	Топливо	Цена, $
Renault Scenic		2,0	бензин
Renault Scenic		1,8	бензин
Renault Scenic		1,9	бензин
Renault Scenic		1,6	бензин
Renault Scenic		1,9	дизель
Renault Scenic		1,6	бензин
Renault Scenic		1,9	дизель
Renault Scenic		1,5	дизель
Renault Scenic		1,5	бензин

Сколько стоит автомобиль этого типа с объёмом бензинового двигателя 2,0л 2005 года выпуска?

Задача № 17

По договору аренды с правом выкупа ежемесячная арендная плата за помещение составляет 25 млн. руб. в течение 5 лет и еще один платеж в конце срока в сумме 100 млн. руб. Какова текущая стоимость помещения, если деньги стоят 15% в год?

Задача № 18

Жилищный кооператив многоквартирного дома планирует заменить кровлю через 5 лет. Предполагается, что через 5 лет это обойдется в Br70000000. С целью создания фонда для замены кровли какую сумму кооператив должен депонировать в конце каждого года с учетом того, что средства на счете будут накапливаться по годовой ставке 18% с ежемесячным начислением?

Задача № 19

Загородное домовладение стоимостью 230 млн. руб. покупается немедленно за 40 млн. руб., а ежеквартальные платежи по 40 млн. руб. производятся так долго, сколь необходимо. Если годовая ставка равна 14,5% с ежеквартальной конвертацией, найти количество полных платежей и заключительный частичный платеж.

Задача № 20

Согласно условиям ипотечного кредита в $ 75 000 выплачиваться должен только процент. Вся же основная часть долга подлежит погашению через 6 лет (“шаровой кредит”). Заемщик намерен каждый год откладывать на депозит определенную денежную сумму с тем, чтобы получить средства, достаточные для погашения кредита. Ставка по депозиту составляет 17%, накопление происходит ежемесячно. Какую сумму должен ежегодно депонировать заемщик?

Задача № 21

Домовладение под Минском стоимостью $ 190 000 было продано 1 июля 2006г. застройщиком за $ 40 000 наличными с условием выплаты ежемесячных взносов (платежей) в течение 10 лет с оговоренной нормой 8% годовых с ежемесячным начислением. Покупатель, г-н имярек, планирует уехать из страны и, в связи с этим, перепродать эту недвижимость 1 июля 2013г. Взносы вносились своевременно и в полном объеме, в связи с чем застройщик готов заключить договор с новым владельцем на тех же условиях. Какова доля г-на имярек в домовладении на дату перепродажи?

Задача № 22

Г-жа Ядвига Терехович решила скопить к своему выходу на пенсию через 5 лет определенную сумму денег. Она только что внесла $ 100 на счёт, на который будет ежемесячно начисляться 12% годовых. В начале каждого последующего месяца, вплоть до своего выхода на пенсию в конце 5-го года, она намерена вносить такую же сумму. Сколько она получит при выходе на пенсию?

Задача № 23

Супруги Горфинкель копят деньги для первоначального денежного взноса за дом. Если в начале каждого месяца они будут вносить $ 250 на банковский счёт, то сколько денег у них будет через 5 лет и 3 месяца? Банковский процент – 10% годовых при ежемесячной капитализации.

Задача № 24

Предполагается, что некоторое здание будет построено за 16 месяцев и его рыночная стоимость составит 1,2 млрд. руб. Какую сумму целесообразно инвестировать в строительство, если требуемую ставку дохода принять равной 24%?

Задача № 25

Автомобиль может быть куплено за 12 млн. руб. немедленно и с уплатой по 650 тыс. руб. ежемесячно в течение 5 лет. Какова текущая стоимость автомобиля, если годовая ставка равна 22% с ежемесячной конвертацией?

Задача № 26

При оценке автозаправочной станции для залогового обеспечения банковского кредита получены следующие результаты применения стандартных подходов к оценке (в USD):

затратный	доходный	сравнительный
455 005,99	641 603,53	534 830, 51

с достоверностью исходных данных соответственно в 40%, 30%, 30%.

Используя критерии достоверности и соответствия цели оценки, найти рыночную стоимость АЗС.

Задача № 27

Определить сумму износа станка по следующим данным.

	Нормативный срок жизни, лет	Себестоимость, млн. руб.
Станина
Подвижные части
Электрооборудование

Эффективный возраст станка 4 года 5 мес.

Задача № 28

Исследование авторынка в Ждановичах дали следующие данные.

Модель	Год выпуска	Объём двигателя, л	Топливо	Цена, $
Audi A4		2,5	Дизель
Audi A4		2,5	Дизель
Audi A4		1,8	Бензин
Audi A4		1,8	Бензин
Audi A4		1,9	Дизель
Audi A4		2,5	Дизель
Audi A4		2,5	Дизель
Audi A4		2,0	Бензин
Audi A4		1,9	Дизель

Сколько стоит автомобиль этой модели с объёмом дизельного двигателя 2,0л 2005 года выпуска?

Задача № 29

Пусть некоторая машина с начальной стоимостью в 150 млн руб. будет использоваться в течение 6 лет, после чего её стоимость упадёт до 20 млн руб. Найти норму обесценивания, и построить расписание обесценивания, используя для этого метод постоянного процента.

Задача № 30

Агрегат, на покупку которого было израсходовано 50 млн руб., имеет срок экономической жизни 20 лет, в конце которого он будет утилизован за 5 млн руб. Периодический ремонт будет обходиться в 3 млн руб. в год. Прочие расходы по эксплуатации, включая оплату обслуживающего персонала, равны 4 млн руб. в месяц. Второй агрегат стоит 500 млн руб. и расчитан на 25 лет эксплуатации при стоимости утилизации в конце в 50 млн руб. Его периодический ремонт обходится в 2,5 млн руб. в год, а прочие расходы по эксплуатации, включая оплату обслуживающего персонала, равны 5 млн руб. в месяц. При этом второй агрегат вдвое производительней первого. Какой агрегат экономически выгоден и какова будет ежегодная экономия при его выборе, если деньги стоят 7% эффективных годовых.

Экзаменационные вопросы

по дисциплине «Оценка стоимости недвижимости, машин и оборудования».

Вопросы и задачи раздела «Оценка недвижимости» разработаны Филипчик Ольгой Анатольевной, преподавателем кафедры «Оценочная деятельность на транспорте и в промышлености» АТФ БНТУ, аттестованным оценщиком недвижимости, судебным экспертом, начальник отдела оценки недвижимости ООО «Центр оценки».

Вопросы и задачи раздела «Оценка машин и оборудования» разработаны Ануфриевым Петром Владимировичем, аттестованным оценщиком машин, оборудования и транспортных средств, ведущим экспертом Службы экспертизы и сертификации Белорусской торгово-промышленной палаты. Вопросы утверждены на заседании кафедры «ОДТП» АТФ-118 от 03/02/2014 (Протокол №4).

Раздела «Оценка недвижимости»:

1. В каких целях определяется стоимость объектов недвижимости?

2. Порядок проведения независимой оценки объектов недвижимости.

3. Методы оценки при определении стоимости объектов недвижимости.

4. Какие виды стоимости используются при оценке объектов недвижимости рыночными методами оценки?

5. Какие виды стоимости определяются при оценке недвижимых улучшений при применении рыночных методов оценки?

6. Затратный метод оценки. Методы расчета стоимости объекта недвижимости.

7. Методы расчета первоначальной стоимости.

8. Косвенные затраты по объекту недвижимости. Состав косвенных затрат.

9. Прибыль предпринимателя и внешнее удорожание объекта недвижимости.

10. Накопленный износ объекта недвижимости.

11. Доходный метод оценки. Методы расчета стоимости объекта недвижимости.

12. Реконструированный отчет о доходах при оценке объектов недвижимости.

13. Операционные расходы. Состав операционных расходов по объектам недвижимости.

14. Сравнительный метод оценки объектов недвижимости. Единицы сравнения. Элементы сравнения.

15. Методы расчета корректировок по элементам сравнения при расчете стоимости объекта недвижимости методом компенсационных корректировок.

Задачи: