Методические указания к практической работе

Цель: получить практические навыки по составлению гражданско-правового договора.

Задача: составить договор купли-продажи недвижимости.

Договор – это соглашение двух или нескольких лиц, устанавливающий определенные права и обязанности, документально оговаривающиеся и фиксируемые.

Несмотря на то, что договор купли-продажи недвижимости для участников рынка недвижимости является уже привычным, он имеет значительные юридические нюансы. Покупатель, не зная всех тонкостей, сталкивается с рядом проблем, избежать которые можно еще на первом этапе заключения сделки – на этапе составления договора купли-продажи.

Самый распространенный вид договора, согласно которому продавец передает имущество, а покупатель обязуется принять его и уплатить за это имущество установленную цену, - это договор купли-продажи недвижимости.

При купле-продаже недвижимости, условиями соглашения является передача продавцом в собственность покупателя квартиры, земельного участка, здания, сооружения или другое недвижимое имущество. Основными особенностями договора купли-продажи недвижимости являются обязательная государственная регистрация, осуществляющаяся в Управлении Федеральной регистрационной службы (УФРС) и строгая письменная форма.

Если форма договора купли-продажи недвижимости не соблюдена, то договор признается не действительным согласно статье 550 ГК, а переход к покупателю права собственности согласно статье 551 ГК происходит только после государственной регистрации.

Не редко бывает, что в форму договора купли-продажи недвижимости включаются и сделки по обмену жилья, что не противоречит закону, при этом схема действий практически схожа.

Структура договора купли-продажи:

1. Преамбула. Договор купли-продажи недвижимости всегда должен начинаться с преамбулы, т.е. с вступления. Преамбула содержит:

Наименование договора и его номер

Место и дату заключения договора

Информация об участниках заключаемого договора (действительные полные паспортные данные)

Если среди участников сделки есть юридические лица (например, агентство недвижимости), то необходимо указывать их полное наименование

Фамилия, Имя и Отчество людей, которые действую от имени сторон. Например, директор агентства, действующий на основании устава, или представитель, который действует на основании доверенности, реквизиты которой обязательно указываются.

Определение роли перечисленных участников договора купли-продажи недвижимости: Покупатель, Продавец, Заказчик и т.п.

2. Основная часть договора. В основной части договора купли-продажи недвижимости обычно содержатся основные ключевые разделы, излагающие условия сделки:

Предмет договора

Дата заключения договора купли-продажи недвижимости и срок его действия

Порядок расчетов, а также условия и размер платежей

Взаимные права и обязанности сторон договора купли продажи недвижимости, а также их ответственность.

Каждый договор должен содержать условия, которые должны быть обязательно включены в текст договора. Договор купли-продажи недвижимости содержит такие обязательные пункты как предмет договора, подробно описывающий объект недвижимости, и цену продаваемого объекта недвижимости согласно ст. 554 и ст. 555 ГК РФ. При отсутствии хотя бы одного из пунктов в договоре о купле-продаже недвижимости, сделка считается не заключенной согласно п.1 ст. 432 ГК РФ.

Также необходимо помнить о том, что любой договор купли-продажи недвижимости должен содержать следующие сведения:

Подробное описание предмета договора: точный его адрес, количество комнат, метраж, этаж и т.п.

Форма приобретения недвижимости: долями или целиком

Лица, которые могут проживать либо отсутствие таковых на отчуждаемой недвижимости

Документы, которые подтверждают владение продавцом данной недвижимостью

Срок, указывающий освобождение продавцом помещения, и обозначение даты выезда

Реальная стоимость недвижимости

Реквизиты сторон участников сделки

Как уже говорилось выше, обязательным пунктом договора купли-продажи недвижимости является указание стоимости объекта недвижимости, за которую он продается. Иногда, для экономии средств на госпошлине нотариусу, которая берется в виде фиксированного процента от суммы сделки, а также, чтобы не платить подоходный налог с суммы, которая превышает 1 млн. рублей, в документах указывается не подлинная стоимость объекта, а нормативная (балансовая). Стоимость недвижимости, которая рассчитывается Инвентаризационным Бюро значительно ниже реальной стоимости объекта. Но при этом продавец рискует получить от недобросовестного покупателя стоимость, указанную в договоре, а не реальную рыночную. Доказать в таком случае продавцу то, что квартира на самом деле продавалась по более высокой цене, расторгнуть договор и вернуть себе недвижимость будет в данном случае очень сложно. Также вероятен и риск покупателя, при покупке квартиры по нормативной стоимости. В случае действий продавца, направленных на расторжение договора купли-продажи недвижимости, покупатель может столкнуться с проблемой возврата уплаченных денег, которые превышали сумму, указанную в договоре, если нет на то подтверждающих документов. При не отражении в договоре действительной суммы сделки покупатель теряет статус добросовестного приобретателя, права которого в спорных случаях может защитить закон.

Также очень важны в договоре купли-продажи недвижимости сведения, гарантирующие продавцом отсутствие прав третьих лиц на данный объект недвижимости. Не должно быть жильцов, которые выписаны временно, например, в связи с загранкомандировкой, службой в армии, обучением или отбыванием заключения. Согласно действующему законодательству такие граждане имеют право проживания по прежнему месту жительства.

Также необходимо учитывать «юридическую чистоту сделки» купли-продажи недвижимости. Что предполагает то, что продавец при купле-продаже недвижимости обязан передать право собственности на недвижимость, т.е. недвижимость должна быть свободна от любых прав и притязаний третьих лиц. Исключением в данном случае является согласие покупателя принять имущество с обременениями. А также, необходимо учитывать то, что данное недвижимое имущество не должно быть в залоге, находиться под арестом и т.п.

ОБРАЗЕЦ ДОГОВОРА

ДОГОВОР N _____

купли-продажи квартиры

г. ___________ "___"_________ ____ г.

Гр. ______________, именуемый(ая) в дальнейшем "Продавец", с одной стороны, и гр. ______________, именуемый(ая) в дальнейшем "Покупатель", с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. Продавец передает в собственность Покупателю, а Покупатель принимает и оплачивает в соответствии с условиями настоящего договора следующее недвижимое имущество (далее именуемое "Квартира"):

- Квартира общей площадью - ____ кв. м, без учета лоджий, балконов и прочих неотапливаемых помещений, состоящая из _____ комнат жилой площадью ___ кв. м, расположенная по адресу: _____________________.

1.2. Квартира принадлежит Продавцу на праве собственности на основании __________ от "___"_________ ___ г., N __________, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серия ______ № _____________ от _______________ и регистрационной записью в Едином Государственном Реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним №_____________________________.

1.3. Продавец гарантирует, что до совершения настоящего договора указанная в п. 1.1 Квартира никому другому не продана, не заложена, в споре и под арестом не состоит и свободна от любых прав третьих лиц.

1.4. Право собственности на Квартиру возникает у Покупателя с момента государственной регистрации договора и перехода права собственности на Квартиру в _____________________. Все расходы по государственной регистрации, включая стоимость оформления необходимого для этого пакета документов, несет Покупатель.

1.5. Стороны в дееспособности не ограничены, по состоянию здоровья могут самостоятельно осуществлять и защищать свои права и исполнять свои обязанности, не страдают заболеваниями, препятствующими осознавать суть подписываемого договора и обстоятельств его заключения, у них отсутствуют обстоятельства, вынуждающие совершить данную сделку на крайне невыгодных для них условиях.

2. ЦЕНА И ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ

2.1. Цена Квартиры в соответствии с настоящим договором составляет ____________________ (______________) рублей.

2.2. Сумма, указанная в п. 2.1. уплачена Покупателем Продавцу до подписания настоящего договора. Документом о передаче денежных средств является настоящий договор.

3. ПЕРЕДАЧА ИМУЩЕСТВА

3.1. Квартира передается Продавцом Покупателю до подписания настоящего договора без составления передаточного акта. Документом о передаче Квартиры от Продавца Покупателю является настоящий договор.

3.2. Обязательства Продавца по настоящему договору считаются исполненными после государственной регистрации договора и перехода права собственности на Квартиру Покупателю.

4. СПОРЫ

4.1. Споры, которые могут возникнуть в связи с настоящим договором, стороны его будут стремиться разрешать в порядке досудебного разбирательства: путем переговоров, уточнением условий договора, составлением дополнений и изменений к договору.

4.2. При недостижении соглашения стороны вправе передать спор для разрешения в судебном порядке в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

5. ПРОЧИЕ УСЛОВИЯ

5.1. Настоящий договор вступает в силу с момента его государственной регистрации и действует до полного выполнения сторонами своих обязательств.

5.2. Все изменения и дополнения к настоящему договору считаются действительными, если они совершены в письменной форме, подписаны уполномоченными представителями сторон и прошли государственную регистрацию.

5.3. Настоящий договор составлен в 3-х экземплярах, имеющих равную юридическую силу, по одному для каждой из сторон и один экземпляр для хранения в регистрирующем органе.

АДРЕСА И ПАСПОРТНЫЕ ДАННЫЕ СТОРОН:

Продавец: ____________________________________________________________________

Покупатель:___________________________________________________________________

Продавец: _____________/_____________/

Покупатель: _____________/_____________/