Особенности аренды нежилых помещений

Существуют нежилые помещения, которые относятся к общему имуществу здания (крыши, холлы, лестничные площадки и т.д.) и которые не могут быть зарегистрированы в качестве самостоятельных объектов недвижимости. Долгое время судебная практика не признавала возможность заключения договора аренды в отношении таких помещений, - считалось, что собственник здания может заключить непоименованный возмездный договор о предоставлении конструктивных элементов здания в пользование другому лицу. Правовая природа такого договора была очень неопределенной.

Современная судебная практика демонстрирует новую позицию по этому вопросу.

Судебная практика

П. 7 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64.

Дискуссионным остается вопрос о том, могут ли быть предметом договора аренды помещения в здании, которые не являются общим имуществом, но и не выделены из здания в качестве самостоятельных объектов недвижимости. При решении этого вопроса необходимо учитывать различие между правом собственности на вещь и правомочием владения вещью. Это различие можно проследить на примере русского дореволюционного права: закон не разрешал выделять помещения из здания, поэтому нельзя было продать часть здания, но передача в аренду части неделимой вещи - квартиры в здании (как правило, квартира представляла собой один этаж особняка) или комнаты в доме допускалась безоговорочно. Таким образом, помещения в здании, которые не выделены в качестве объектов недвижимости, могут предоставляться во владение и пользование по договору. К такому договору также должны применяться по аналогии положения законодательства о договоре аренды здания (сооружения), а обременение должно устанавливаться на здание в целом.