Алгоритм затратного подхода в оценке недвижимости

Затратный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа.
Основная идея метода — объект не может стоить больше, чем придется затратить для создания аналогичного.
Поэтому оценкой рыночной стоимости является сумма стоимости участка земли и стоимости строительства подобного объекта на дату оценки.
Метод основан на расчете затрат на восстановление (замещение) оцениваемого объекта с учетом износа и отдельной оценке рыночной стоимости земли.
Сфера применения затратного метода: новое строительство, ре-конструкция, оценка недвижимости для страхования, налогообложения, оценка недвижимости на «пассивных» рынках.
Алгоритм применения затратного подхода следующий:
I этап. Оценка текущей стоимости замещения (восстановления) здания, сооружения.
Оценка может производиться с использованием различных методов.
Метод количественного анализа (сметный метод) состоит в де-тальном подсчете всех издержек, связанных со строительством здания, включая прямые и косвенные издержки, а также прибыль пред-принимателя.
Косвенные издержки включают в себя расходы на консультации, юридическое обслуживание, оформление документов, страхование, рекламу, эксплуатацию сооружения и др.
Прибыль предпринимателя определяется расчетноаналитическим методом как сумма, которую он ожидает получить за использование своего капитала.
Поэлементный метод (метод разбивки на компоненты) предпо-лагает сравнение оцениваемого объекта с аналогичным по отдельным элементам затрат на сооружение здания.
Метод сравнительной единицы
При нем за основу также берутся затраты на сооружение анало-гичного здания.
В дальнейшем полученный результат умножается на площадь (объем) оцениваемого здания.
Поэлементный и метод сравнительной единицы предполагают правильный выбор аналогов одного типа примерно одной величины (иначе возможны существенные искажения).
II этап. Определение износа здания.
Понятие «износ» в оценке недвижимости используется в ином смысле, чем в бухгалтерском учете. В бухгалтерском учете износ — процесс распределения первоначальных затрат на срок службы объекта. В оценке недвижимости износ — фактор, определяющий текущую стоимость объекта безотносительно к его первоначальной стоимости, при этом износ определяется по отношению к текущим затратам, рассчитанным на первом этапе применения затратного метода.
В оценке различаются три метода определения величины износа: метод разделения, метод срока жизни, рыночный метод.
Метод разделения предполагает разделение износа на три со-ставляющие:
- физический износ;
- функциональный износ;
- внешний износ.
Физический износ — утрата объектом своих потребительских качеств вследствие эксплуатации или естественных (природных) факторов.
Функциональный износ отражает уменьшение стоимости объекта из-за его несоответствия современным рыночным требованиям по ар-хитектурно-эстетическим, объемно-планировочным, конструктивным решениям и другим характеристикам.
Внешний износ — это уменьшение стоимости объекта вследствие изменения внешней среды: социальных стандартов общества, законо-дательных и финансовых условий и т.д.
Физический и функциональный износ разделяются на устранимый и неустранимый.
Устранимый износ — такой вид износа, затраты на устранение которого меньше, чем добавляемая при этом стоимость объекта (на-пример, затраты на разделение санузла в квартире составляют $2 тыс., а стоимость квартиры при этом возрастает на $3 тыс. Очевидно, что величина износа в данном случае определяется исходя из величины затрат, которые нужно понести для выполнения необходимых работ).
Таким образом, оценщик должен оценить объект исходя из про-ведения соответствующих работ и затем вычесть затраты, связанные с их производством.
Неустранимый износ — тот, при котором либо устранение износа невозможно, либо затраты на его устранение выше, чем добавляемая при этом стоимость, он учитывается в размере износа.
Для целей расчета износа элементы сооружения, имеющие не-устранимый физический износ, делят на долгоживущие и короткоживущие. У элементов с долгим сроком жизни ожидаемая остаточная жизнь совпадает с остаточной экономической жизнью всего сооружения. Элементы с коротким сроком службы имеют меньшую остаточную экономическую жизнь, чем все сооружение.
Метод срока жизни
Метод основан на использовании таких понятий, как срок физи-ческой жизни здания, срок экономической жизни здания, эффективный возраст.
Срок физической жизни здания — срок, в течение которого здание может приносить прибыль (доходы от эксплуатации выше расходов).
Эффективный возраст — возраст, который соответствует физиче-скому состоянию здания на момент оценки.
Поскольку состояние здания зависит от качества его эксплуатации, то эффективный возраст может быть как больше, так и меньше его физического возраста.
Задача оценщика — определить эффективный возраст здания и на этой основе — степень его износа:
Износ ~ Эффективный возраст (11)
Срок экономической жизни
Рыночный метод — сравнение оцениваемого здания с аналогами, для которых уже рассчитана величина износа (недавно проданные на рынке объекты).
III этап: корректировка рассчитанной стоимости замещения на величину износа и получение текущей стоимости здания.
Корректировка производится по формуле:
ТС = СЗ — И, (1.2)
где ТС — текущая стоимость;
СЗ — стоимость замещения;
И — износ.
IV этап: определение стоимости земельного участка.
Стоимость земельного участка при использовании затратного
метода определяется как свободного от какой-либо застройки с ис-пользованием следующих методов:
- метод сопоставимых продаж, аналог метода сравнительного анализа продаж, о котором речь пойдет ниже;
- метод переноса, анализируемая продажа здания, расположенного на аналогичном участке, и цена продажи разделяется на цену здания и цену земли. Затем полученный результат переносится на оцениваемый объект;
- метод капитализации ренты. Метод основан на расчете капи-тализированной арендной платы за землю;
- техника остатка для земли. Метод основан на применении принципа остаточной продуктивности земли исходя из принципа наилучшего и наиболее эффективного использования земли.
V этап: суммирование стоимости земельного участка и текущей стоимости здания.
Стоимость недвижимости равна сумме стоимости земельного участка и текущей стоимости здания.