23 страница. Кроме того, из числа объектов ипотеки исключено имущество, в отношении которого федеральный закон предусмотрел обязательную приватизацию или же вовсе запретил

Кроме того, из числа объектов ипотеки исключено имущество, в отношении которого федеральный закон предусмотрел обязательную приватизацию или же вовсе запретил приватизацию такого имущества (п. 2 ст. 6 Закона об ипотеке).

Как уже упоминалось ранее, не могут быть предметом ипотеки земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности (за исключением земельных участков, указанных в п. 1 ст. 62.1 Закона об ипотеке), в том числе из числа земель сельскохозяйственного назначения.

По мнению Н.Н. Веденина, "не только земельные участки, являющиеся сельскохозяйственными угодьями в составе земель сельскохозяйственных организаций, крестьянских (фермерских) хозяйств и полевых земельных участков личных подсобных хозяйств, но и земельные доли, получившие широкое распространение в ходе земельных преобразований и реформирования колхозов и совхозов, относящиеся к сельскохозяйственным угодьям, а также права на них не могут быть предметом ипотеки" <1>.

--------------------------------

<1> Веденин Н.Н. Ипотека земельных участков: пределы и возможности // Залог и ипотека в российском и зарубежном праве: Материалы международной научной конференции / Отв. ред. Т.Е. Абова. М.: ИГиП РАН, 1999. С. 18.

Запрещает закон и ипотеку так называемых дробных земельных участков, каковыми являются земельные участки, площадь которых меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов Российской Федерации и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования (п. 2 ст. 63 Закона об ипотеке).

Не могут использоваться в качестве предмета ипотеки земельные участки, которые принадлежат их владельцам на праве пожизненного наследуемого владения или на праве постоянного пользования.

Не допускает законодатель и ипотеки имущества, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание (п. 2 ст. 6 Закона об ипотеке). В частности, ранее к таким объектам относился жилой дом с хозяйственными постройками или отдельные его части, принадлежавшие лицам, основным занятием которых являлось сельское хозяйство, если должник и его семья постоянно в этом доме проживали, кроме случаев, когда взыскивалась ссуда, выданная банком на строительство данного дома <1>. В соответствии с положениями Уголовно-исполнительного кодекса РФ не подлежали конфискации по приговору суда жилой дом, квартира или отдельные их части, если осужденный и его семья постоянно в них проживали (не более одного дома или одной квартиры на семью); земельные участки, на которых были расположены не подлежащие конфискации жилой дом и хозяйственные постройки, а также земельные участки, необходимые для ведения сельского или подсобного хозяйства, хозяйственные постройки и домашний скот, в количестве, необходимом для удовлетворения минимальных потребностей его семьи, и корм для скота, если основным занятием осужденного являлось сельское хозяйство (п. п. 1 - 3 Перечня имущества, не подлежащего конфискации по приговору суда <2>).

--------------------------------

<1> См.: приложение N 1 к Гражданскому процессуальному кодексу РСФСР от 11 июня 1964 г.

<2> Приложение утратило силу в связи с принятием Федерального закона от 8 декабря 2003 г. N 161-ФЗ "О приведении Уголовно-процессуального кодекса Российской Федерации и других законодательных актов в соответствие с Федеральным законом "О внесении изменений и дополнений в Уголовный кодекс Российской Федерации" (СЗ РФ. 2003. N 50. Ст. 4847).

В настоящее время перечень имущества, на которое не может быть обращено взыскание по исполнительным документам, приводится в ст. 446 ГПК РФ. В частности, это: жилое помещение (его часть), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением указанного в настоящем абзаце имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание; земельные участки, на которых расположены объекты, указанные в абз. 2 ч. 1 ст. 446, за исключением указанного в абз. 2 ч. 1 ст. 446 имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание; предметы обычной домашней обстановки и обихода, вещи индивидуального пользования (одежда, обувь и др.), за исключением драгоценностей и других предметов роскоши; имущество, необходимое для профессиональных занятий гражданина-должника, за исключением предметов, стоимость которых превышает сто установленных федеральным законом минимальных размеров оплаты труда; используемые для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, племенной, молочный и рабочий скот, олени, кролики, птица, пчелы, корма, необходимые для их содержания до выгона на пастбища (выезда на пасеку), а также хозяйственные строения и сооружения, необходимые для их содержания; семена, необходимые для очередного посева; продукты питания и деньги на общую сумму не менее установленной величины прожиточного минимума самого гражданина-должника и лиц, находящихся на его иждивении; топливо, необходимое семье гражданина-должника для приготовления своей ежедневной пищи и отопления в течение отопительного сезона своего жилого помещения; средства транспорта и другое необходимое гражданину-должнику в связи с его инвалидностью имущество; призы, государственные награды, почетные и памятные знаки, которыми награжден гражданин-должник.

Если должником является организация, то особенности обращения взыскания на принадлежащее ей имущество предусмотрены Федеральным законом "Об исполнительном производстве" <1>.

--------------------------------

<1> Федеральный закон от 2 октября 2007 г. N 229-ФЗ (с изм. от 27 июля 2010 г.) // СЗ РФ. 2007. N 41. Ст. 4849; 2010. N 31. Ст. 4182.

Имущество, на которое не может быть обращено взыскание по долгам организации, называется и в некоторых федеральных законах. В частности, Федеральный закон "О свободе совести и религиозных объединениях" не допускает обращения взыскания на недвижимое имущество богослужебного заведения, перечень которого устанавливается Правительством РФ по предложениям религиозных организаций (п. 5 ст. 21 названного Закона). В соответствии с п. 2 ст. 17 Федерального закона "О лотереях" <1> не может быть обращено взыскание на призовой фонд лотереи по обязательствам иным, нежели выплата, передача или предоставление выигрышей выигравшим участникам лотереи.

--------------------------------

<1> Федеральный закон от 11 ноября 2003 г. N 138-ФЗ (с изм. от 29 июня 2010 г.) // СЗ РФ. 2003. N 46 (ч. I). Ст. 4434; 2010. N 27. Ст. 3414.

Договор об ипотеке заключается сторонами (залогодателем и залогодержателем) с соблюдением общих правил ГК РФ о заключении договоров, а также специальных положений Закона об ипотеке. При этом стороны составляют договор в виде единого документа со всеми необходимыми данными, подписывают его, после чего договор подлежит государственной регистрации (ст. 10 Закона об ипотеке). Непосредственно же право залога государственной регистрации не подлежит, основанием для вписания записи об ипотеке в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним является государственная регистрация договора об ипотеке. И именно с момента заключения договора об ипотеке ипотека возникает как обременение (ограничение) права собственности (права хозяйственного ведения).

Залогодержатель во многих случаях совпадает с кредитором по основному обязательству, обеспечиваемому ипотекой, и в качестве залогодержателя может выступать практически любое лицо (физическое или юридическое), способное быть кредитором по гражданско-правовой сделке. Однако в некоторых случаях закон предусматривает определенные ограничения.

Заметим, что законодатель использует такие понятия, как предшествующий и последующий залогодержатели. В данном случае речь идет о перезалоге (или последующем залоге - п. 1 ст. 342 ГК РФ). При определенных обстоятельствах можно говорить и о совместном залоге, когда несколько залогодержателей (совместные залогодержатели) имеют долю в праве залога на заложенное имущество.

Залогодателем по договору об ипотеке может быть как сам должник по основному обязательству, обеспеченному ипотекой, так и третье лицо, не участвующее в основном обязательстве. Кроме того, закон предусматривает случай, когда залогодатели являются солидарными. Так, если имущество залогодателя, являющееся предметом залога, перешло в порядке правопреемства к нескольким лицам и предмет залога неделим или по иным основаниям остается в общей собственности правопреемников, они становятся солидарными залогодателями (п. 2 ст. 353 ГК РФ).

Поскольку передача имущества в залог представляет собой акт распоряжения имуществом, залогодателем в первую очередь может быть собственник имущества, в том числе недвижимого. Залогодателем может быть и лицо, обладающее в отношении имущества правом хозяйственного ведения (п. 2 ст. 335 ГК РФ). При этом по смыслу п. 2 ст. 295 ГК РФ лицо, имеющее на праве хозяйственного ведения недвижимое имущество, вправе распоряжаться им (в том числе предоставлять в залог) только с согласия собственника имущества.

Некоторые авторы отмечают тенденцию признания недействительными залоговых сделок в судебной практике, если залогодателем в такой сделке выступает унитарное предприятие, а предметом залога являются производственные фонды и иное имущество, без которого предприятие не может в полном объеме выполнять свои уставные цели, а также имущество, стоимость которого соизмерима с балансовой стоимостью активов предприятия <1>. По этим основаниям практически любой договор залога (ипотеки), заключенный унитарным предприятием, может быть признан недействительным, что вряд ли можно считать правильным.

--------------------------------

<1> См.: Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. М.: Статут, 2001. Книга первая: Общие положения. С. 510 - 511; Гонгало Б.М. Обеспечение исполнения обязательств. М.: Спарк, 1999. С. 78; Латынцев А. Основные требования и ограничения при залоговом обеспечении // Право и экономика. 2002. N 1. С. 15; и др.

Несмотря на то что ГК РФ не упоминает иных субъектов, способных выступать в роли залогодателя, отдельные авторы высказывают мнение о том, что передавать имущество в залог могут и казенные предприятия, наделенные правом оперативного управления имуществом, а также некоторые иные организации. В частности, с точки зрения М.И. Брагинского и В.В. Витрянского, казенные предприятия, а также иные унитарные предприятия, не основанные на государственной и муниципальной собственности (индивидуальные частные предприятия, предприятия общественных организаций и т.п.), к которым, как известно, применяется правовой режим казенных предприятий, могут выступать в качестве залогодателя любого принадлежащего им имущества, за исключением произведенных ими готовых товаров, только с согласия собственника или уполномоченного им органа (п. 1 ст. 297 ГК РФ) <1>. Однако, учитывая императивный характер нормы, изложенной в п. 2 ст. 335 ГК РФ, считаем невозможным для казенного предприятия выступать в роли залогодателя как по договору залога движимого имущества, так и по договору об ипотеке, а заключаемые ими договоры следует признавать недействительными в силу их несоответствия требованиям закона.

--------------------------------

<1> Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. М.: Статут, 2001. Книга первая: Общие положения. С. 511.

В то же время необходимо отметить некоторую непоследовательность законодателя и нелогичность его позиции по данному вопросу, поскольку казенное предприятие может продать закрепленное за ним на праве оперативного управления имущество (с согласия собственника), но, получается, не может его заложить.

Что касается иных субъектов права оперативного управления имуществом - учреждений, то они также не упоминаются в ст. 335 ГК РФ среди возможных залогодателей. В то же время в цивилистической литературе высказывается мнение о возможности залога имущества, на которое учреждение приобрело право самостоятельного распоряжения (на основании п. 2 ст. 298 ГК РФ).

В договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспеченного ипотекой, поскольку все эти условия Закон об ипотеке предусматривает в качестве существенных (п. 1 ст. 9). Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием. Кроме того, в договоре должно быть указано право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа государственной регистрации прав на недвижимое имущество, зарегистрировавшего это право залогодателя. Если же предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды, то арендованное имущество должно быть определено в договоре об ипотеке так же, как если бы оно само являлось предметом ипотеки, а также должен быть указан срок аренды.

Предмет ипотеки подлежит оценке, в результате которой должна быть установлена рыночная стоимость объекта. Такая оценка осуществляется в соответствии с Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" <1>, а также иными нормативными правовыми актами. При этом применение законодательства об оценке при ипотеке является обязательным в том случае, если объектом оценки является имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, а также в случае возникновения спора о стоимости объекта при ипотечном кредитовании физических и юридических лиц (ст. 8 вышеназванного Закона). В иных же случаях предмет ипотеки может быть оценен по соглашению сторон. Стороны могут также поручить оценку предмета ипотеки независимой профессиональной организации.

--------------------------------

<1> Федеральный закон от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ (с изм. от 22 июля 2010 г.) // СЗ РФ. 1998. N 31. Ст. 3813; 2010. N 30. Ст. 3998.

Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации. И с момента заключения такого договора у залогодержателя возникает соответствующее право залога, а предмет ипотеки считается обремененным залогом. Но поскольку договор об ипотеке всегда носит дополнительный характер и непосредственно связан с основным обязательством должника, то он не может вступить в силу ранее возникновения такого основного обязательства.

Недвижимое имущество, являющееся предметом ипотеки, может быть обременено правами третьих лиц на это же имущество на основании ранее заключенных договоров (аренды, залога, сервитута и др.) или передано другим лицам в пожизненное владение или пользование. Поэтому при заключении договора об ипотеке залогодатель обязан предупредить в письменной форме залогодержателя обо всех известных ему к моменту государственной регистрации договора правах третьих лиц на предмет ипотеки, в противном случае залогодержатель вправе требовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства либо изменения условий договора об ипотеке (ст. 12 Закона об ипотеке).

Права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной, за исключением предусмотренных п. 4 ст. 13 Закона об ипотеке случаев.

За залогодателем после заключения договора об ипотеке сохраняются правомочия владения и пользования (абз. 3 п. 1 ст. 1 Закона об ипотеке).

Владение представляет собой фактическое обладание, господство лица над вещью (имуществом) - "то, что я обладаю чем-то в моей внешней власти, составляет владение" <1>. Под правомочием владения понимается основанная на законе и охраняемая им возможность иметь имущество у себя в хозяйстве. Данное правомочие предоставляет его обладателю возможность оказывать какое-либо непосредственное воздействие на имущество.

--------------------------------

<1> Гегель Г.В.Ф. Философия права / Пер. с нем.; ред. и сост. Д.А. Керимов и В.С. Нерсесянц. М.: Мысль, 1990. С. 104.

Как владелец находящегося в ипотеке имущества залогодатель в случаях, предусмотренных законом, вправе заявить требования к незаконному владельцу об истребовании своего имущества. Не исключается и возможность предъявления такого требования к залогодержателю.

Правомочие пользования позволяет своему обладателю использовать имущество, потреблять его, извлекать из него какие-либо полезные свойства (эксплуатировать имущество, извлекать доходы, получать плоды, приносимые им, и т.п.). В процессе использования имущества оно либо полностью потребляется, либо изнашивается постепенно, амортизируется. По общему правилу плоды, продукция, доходы и иные поступления, полученные в результате использования имущества, принадлежат лицу, которое использует данное имущество на законном основании, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором об использовании этого имущества (ст. 136 ГК РФ).

Сохранение правомочия владения заложенным по договору об ипотеке имуществом у залогодателя прежде всего необходимо ему для того, что иметь возможность использовать имущество по его назначению, получать доходы от его использования и тем самым за счет полученных доходов рассчитаться с залогодержателем по основному обязательству, поскольку заложенное имущество очень часто является основным источником уплаты долга.

В соответствии со ст. 29 Закона об ипотеке залогодатель вправе использовать заложенное по договору об ипотеке имущество в соответствии с его назначением, а условия договора об ипотеке, ограничивающие это право залогодателя, признаются ничтожными. При пользовании заложенным имуществом залогодатель не должен допускать ухудшения имущества и уменьшения стоимости последнего сверх того, что вызывается нормальным износом (если иное не предусмотрено непосредственно в договоре об ипотеке).

Залогодатель вправе извлекать из заложенного по договору об ипотеке имущества плоды и доходы, право собственности на которые по общему правилу принадлежат ему или другому законному владельцу заложенного имущества (например, арендатору имущества) как использующему это имущество на законном основании. Залогодержатель же по общему правилу не приобретает каких-либо прав на эти плоды и доходы, если только иное не предусмотрено договором об ипотеке (п. 2 ст. 29 Закона об ипотеке). В частности, договором может быть предусмотрено, что залогодержатель получает плоды и доходы от использования заложенного имущества полностью или в какой-то части.

Если в залог сдано предприятие, залогодатель вправе продавать, обменивать, сдавать в аренду, предоставлять в заем имущество, относящееся к предприятию, вносить изменения в состав данного имущества при условии, что это не влечет уменьшения указанной в договоре об ипотеке общей стоимости имущества, относящегося к предприятию, а также не нарушает других условий договора об ипотеке.

Изложенное позволяет сделать вывод о том, что имущество не выбывает из сферы хозяйственного господства залогодателя, поскольку он продолжает им пользоваться. Поэтому риск случайной гибели и случайного повреждения имущества несет именно залогодатель. При наступлении данных условий залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обязательства, если только между ним и залогодателем не заключено письменное соглашение о восстановлении или замене погибшего или поврежденного имущества и залогодатель надлежащим образом выполняет условия этого соглашения (ст. 36 Закона об ипотеке).

В обязанности залогодателя входит поддержание имущества в исправном состоянии, производство его текущего и капитального ремонта и несение расходов на содержание этого имущества до прекращения ипотеки. Залогодатель имеет право проверять по документам фактическое наличие, состояние и условия содержания заложенного имущества, не создавая при этом неоправданных помех для его использования.

В случае непринятия залогодателем мер по обеспечению сохранности заложенного предприятия залогодержатель вправе потребовать через суд введение ипотечного контроля за деятельностью залогодателя.

Обеспечению интересов залогодержателя служит и обязательное страхование заложенного имущества, которое осуществляется залогодателем за его собственный счет в размере полной стоимости имущества, а при превышении размера обеспеченного ипотекой обязательства - на сумму не ниже суммы этого обязательства. При этом залогодержатель имеет право на удовлетворение своего требования по обязательству, обеспеченному ипотекой, непосредственно из страхового возмещения за утрату или повреждение заложенного имущества независимо от того, в чью пользу оно застраховано (п. 3 ст. 31 Закона об ипотеке).

Если залогодатель грубо нарушает правила пользования заложенным имуществом, правила содержания и ремонта заложенного имущества, не исполняет обязанностей по принятию необходимых мер в целях обеспечения сохранности заложенного имущества или обязанностей по страхованию заложенного имущества или имеет место необоснованный отказ залогодержателю в проверке заложенного имущества, залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства. В случае отказа в удовлетворении такого требования либо в случае неудовлетворения его в предусмотренный договором срок, а если такой срок не предусмотрен, то в течение одного месяца залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке.

Заметим, что наряду с названными в п. 1 ст. 1 Закона об ипотеке правомочиями владения и пользования залогодатель обладает и третьим из традиционной "триады" правомочий собственника правомочием - правомочием распоряжения.

Правомочие распоряжения позволяет его обладателю определять юридическую судьбу имущества, включать это имущество в экономический оборот путем совершения различного рода сделок (купля-продажа, сдача в аренду, передача в доверительное управление и др.). По мнению О.С. Иоффе, правомочие распоряжения может быть воплощено в распоряжениях фактического или юридического характера <1>. При этом к действиям первого рода относятся потребление и уничтожение вещи, а действиями юридического характера являются различные сделки, совершаемые обладателем данного правомочия.

--------------------------------

<1> См.: Иоффе О.С. Советское гражданское право: Учебник. М.: Юрид. лит., 1967. С. 359 - 360.

Распорядительные правомочия залогодателя заключаются прежде всего в возможности определять юридическую судьбу заложенного по договору об ипотеке имущества. В соответствии с п. 2 ст. 346 ГК РФ всякое распоряжение предметом залога (отчуждение, передача в аренду, в безвозмездное пользование и т.д.) может иметь место только с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа залога. Законом об ипотеке (п. 1 ст. 40) оговаривается, что, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором об ипотеке, залогодатель сохраняет за собой возможность сдавать заложенное имущество в аренду, передавать его во временное безвозмездное пользование и по соглашению с другим лицом предоставлять последнему право ограниченного пользования этим имуществом (сервитут) при условиях, что срок, на который имущество предоставляется в пользование, не превышает срока обеспеченного ипотекой обязательства и имущество предоставляется в пользование для целей, соответствующих назначению имущества.

Не исключает законодатель и возможности предоставления залогодателем заложенного имущества в пользование третьим лицам на срок, превышающий срок обеспеченного ипотекой обязательства, но лишь с обязательного согласия на то залогодержателя (п. 3 ст. 40 Закона об ипотеке).

Отметим, что Закон об ипотеке наделил залогодателя предприятия более широкими распорядительными возможностями по сравнению с нормами ГК РФ (ст. 346). Более значительны права залогодателя предприятия и по сравнению с правами залогодателей других объектов недвижимости. Так, в соответствии с п. 1 ст. 72 Закона об ипотеке залогодатель предприятия вправе продавать, обменивать, сдавать в аренду, предоставлять в заем имущество, относящееся к предприятию, переданному в ипотеку, и иным образом распоряжаться указанным имуществом, а также вносить изменения в состав данного имущества, если это не влечет уменьшения указанной в договоре об ипотеке общей стоимости имущества, относящегося к предприятию, а также не нарушает других условий договора об ипотеке. Сделки же, направленные на отчуждение недвижимого имущества, относящегося к предприятию, залогодатель по общему правилу вправе совершать лишь с разрешения залогодержателя.

Залогодатель вправе завещать заложенный предмет ипотеки. Более того, соглашение, ограничивающее право залогодателя завещать заложенное имущество, ничтожно (абз. 2 п. 2 ст. 346 ГК РФ). Все обязанности залогодателя по договору об ипотеке переходят в случае завещания на лицо, принявшее заложенное имущество по наследству.

Специальный порядок действует в том случае, если права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке удостоверены закладной.

В соответствии с п. 2 ст. 13 Закона об ипотеке закладная является именной ценной бумагой, которая удостоверяет право ее законного владельца на получение исполнения по денежным обязательствам, обеспеченным ипотекой указанного в договоре об ипотеке имущества, без представления других доказательств существования этих обязательств, и право залога имущества, обремененного ипотекой. Значение закладной прежде всего заключается в том, что она расширяет возможности залогодержателя в удовлетворении им своих требований, а также в значительной степени ускоряет оборот заложенного по договору об ипотеке недвижимого имущества.

Действующее российское законодательство предусматривает, что если права залогодержателя удостоверены выданной ему закладной, то отчуждение заложенного по договору об ипотеке имущества допускается только в том случае, если право залогодателя на такие действия предусмотрено непосредственно в самой ценной бумаге. При этом обязательным является соблюдение условий, установленных в закладной (п. 2 ст. 37 Закона об ипотеке).

По мнению авторов Концепции развития гражданского законодательства Российской Федерации, в существенном изменении нуждается законодательство, регулирующее закладную. В частности, предлагается допустить выпуск закладной в качестве ордерных или даже предъявительских ценных бумаг, упростив их содержание и устранив свойство акцессорности. Названные меры должны привести к повышению оборотоспособности закладных и отпадению потребности в производных ипотечных ценных бумагах, которые являются инструментами менее надежными, чем закладные.

На заложенное недвижимое имущество может быть обращено взыскание. При этом порядок обращения взыскания на заложенное имущество и его реализации обладает определенной спецификой. Как правило, это осуществляется в судебном порядке (ст. ст. 51 - 54.1 Закона об ипотеке), но в ряде случаев допускается и внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество (ст. 55 Закона об ипотеке). Здесь следует заметить, что упомянутая ст. 55 Закона об ипотеке в отличие от ст. 349 ГК РФ существенно сужает сферу внесудебного удовлетворения требований залогодержателя, исключая из нее случаи, когда: 1) для ипотеки имущества требовалось согласие или разрешение другого лица или органа; 2) предметом ипотеки является: предприятие как имущественный комплекс; земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения; земельные участки, указанные в п. 1 ст. 62.1 Закона об ипотеке; имущество, имеющее значительную историческую, художественную или иную культурную ценность для общества; имущество, находящееся в общей собственности, если кто-либо из его собственников не дает согласия на удовлетворение требований залогодержателя во внесудебном порядке; принадлежащие физическим лицам на праве собственности жилые помещения; имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности. В указанных случаях наложение взыскания на заложенное имущество возможно лишь по решению суда.

Имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание, как правило, реализуется путем продажи с публичных торгов. Исполнение судебного решения осуществляется по нормам исполнительного производства, изложенным в Федеральном законе "Об исполнительном производстве", а также в ГПК РФ и АПК РФ. Порядок проведения публичных торгов в ходе исполнительного производства определен в ст. 57 Закона об ипотеке.

Закон об ипотеке предоставляет сторонам залогового правоотношения возможность избежать обязательной реализации заложенного имущества путем продажи с публичных торгов. Согласно п. 3 ст. 55 Закона об ипотеке в соглашении об удовлетворении требований залогодержателя стороны могут предусмотреть приобретение заложенного имущества залогодержателем для себя или третьих лиц с зачетом в счет покупной цены требований залогодержателя к должнику, обеспеченных ипотекой. К такого рода соглашениям применяются правила о договоре купли-продажи, а в случае приобретения имущества залогодержателем для третьих лиц - также и правила о договоре комиссии.

Специфику имеют порядок обращения взыскания на заложенный жилой дом или квартиру и реализация этого имущества. Обращение взыскания на жилой дом или квартиру, а также их реализация являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таком жилом помещении, при условии, что эти помещения были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры (ст. 78 Закона об ипотеке).