Описание и паспорт земельного участка

Земельный участок - это часть поверхности земли, имеющая четко обозначенную границу, площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики, учитываемые в государст­венном земельном кадастре и в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (рис.2.6).

Земельные участки бывают делимыми и неделимыми. Делимымземельный участок считается, если он может быть разделен на части, каждая из которых после раздела по своему размеру образует самостоятельный земельный участок с прежним целевым назначением и разрешенным использованием. В случаях, когда земельный участок невозможно разделить на таких условиях, он признается неделимым.

Каждому земельному участку присваивается уникальный кадастровый номер — числовой код, позволяющий однозначно определить его местоположение на местности по шести пози­циям (рис. 2.7).

Описание земельного участка производится по системе показателей, включающей:

1. Наименование субъекта земельного права — юриди­ческого или физического лица с указанием точного адреса, документов, удостоверяющих лицо и финансовые реквизиты.

2. Адресные ориентиры — район (жилой массив, промзона и др.), поселок, улица, номер дома и строения (в городах и поселках).

3. Документы, устанавливающие и удостоверяющие право землепользования (постановление, решение, распоря­жение, государственный акт, свидетельство, договор аренды и др.).

4. Категория земель, целевое назначение и фактическое использование.

5. Код классификатора земель.

6. Площадь по документам, удостоверяющим (устанавли­вающим) право на участок, фактическая, в том числе посто­роннего пользования (глубина, ширина, форма).

7. Площадь санитарно-защитной зоны и (или) зоны с особым режимом использования в пределах земельного участка.

8. Вид земельного права (собственность — частная, государственная и др., пользование).

9. Поверхностный и подпочвенный слой, ландшафт, контур и топография.

10. Улучшения и инженерное обустройство (подвод электроэнергии, воды и др.).

Более подробно можно охарактеризовать земельный участок по данным его паспорта, который содержит:

· экспликацию земель — застроенная территория, площади под инженерными коммуникациями, дорогами, дамбами, карьерами, отвалами, лесными насаждениями, садами, паш­ней, сенокосами, пастбищами и другими сельскохозяйст­венными угодьями, болотами, песками, торфоразработками и водными поверхностями;

· размер земельного налога или арендной платы с единицы площади:

· расчетную и рыночную стоимость земельного участка;

· балансовую стоимость строений, сооружений и насаж­дений;

· общую стоимость земельного участка и строений;

· налог на стоимость недвижимости;

· инженерно-технические характеристики (просадоч­ные грунты, уровень грунтовых вод);

· экологические показатели;

· градостроительные характеристики: функциональная зона, планировочная зона и др.;

· залежи полезных ископаемых.

Правовое положение земельного участка определяется целевым его назначением или категорией земель — их груп­пировкой по устойчивым признакам, которые в совокупности определяют режим эксплуатации данных земель. Целевое назначение земель — это установленный законом порядок, условия и предел их использования для конкретных целей.

При определении рыночной стоимости земельного участка необходимо учитывать факторы стоимости объекта оценки и сложившиеся на рынке характеристики сделок с земельными участками. Наиболее важными факторами стоимости, как правило, являются:

– местоположение и окружение;

– целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок;

– физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и др.);

– транспортная доступность;

– инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и т.п.).

К характеристикам сделок с земельными участками, в том числе, относятся:

– условия финансирования сделок с земельными участками (соотношение собственных и заемных средств, условия предоставления заемных средств);

– условия платежа при совершении сделок с земельными участками (платеж денежными средствами, расчет векселями, взаимозачеты, бартер и т.п.);

– обстоятельства совершения сделки с земельными участками (был ли земельный участок представлен на открытый рынок в форме публичной оферты, аффилированность покупателя и продавца, продажа в условиях банкротства и т.п.);

– изменение цен на земельные участки за период с даты заключения сделки с аналогом до даты проведения оценки.