Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним

Одной из форм государственного регулирования рынка недвижимости, положительно зарекомендовавшей себя во многих странах в процессе развития рыночной экономики, является государственная регистрация прав на недвижимое имущество. Государственная регистрация обеспечивает необходимую публичность сделок с недвижимостью, государственный контроль за состоянием дел в этом секторе рынка, гарантирует чистоту правового титула соответствующего имущества. Зарегистрированные сведения являются надежными и общедоступными, что обеспечивает своевременную и надлежащую информированность участников сделки в отношении соответствующего имущества, защищает добросовестных приобретателей от притязаний третьих лиц.

ГК РФ, регулируя гражданско-правовые отношения, в том числе отношения, связанные с возникновением и порядком осуществления права собственности и других вещных прав, стал основой для принятия Закона о регистрации прав и иных нормативных правовых актов Российской Федерации в сфере государственной регистрации прав и сделок с недвижимостью.

Государственная регистрация — это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимость. В соответствии с действующим законодательством государственной регистрации подлежат вещные права на недвижимое имущество, их обременение (ограничение) и отдельные виды сделок с недвижимостью. Такая регистрация происходит путем внесения записей в Единый государственный реестр прав (далее — ЕГРП). ЕГРП содержит информацию о зарегистрированном праве, об объекте недвижимости и субъекте права, сделках с недвижимостью, а также об ограничениях (обременениях). Произведенная государственная регистрация права подтверждается выдачей свидетельства о государственной регистрации права, а государственная регистрация сделки — штампом с регистрационной надписью на договоре.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним обеспечивает:

- развитие рынка недвижимости и создание эффективных механизмов государственного управления этим рынком;

- защиту конституционных прав собственников и обладателей иных прав на объекты недвижимости;

- возможность предоставления любому заинтересованному лицу достоверной информации о зарегистрированных правах на недвижимое имущество и сделках с ним;

- привлечение дополнительных инвестиций в российскую экономику;

- реализацию фискальной задачи государства, в том числе в упорядочении сбора налогов, связанных с объектами недвижимого имущества и их обладателями;

- создание дополнительных гарантий безопасности для участников рынка недвижимости. Законодательство о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним состоит из Гражданского Кодекса Российской Федерации, Федерального Закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (с последующими изменениями и дополнениями), Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 22.07.1998 № 102-ФЗ (в ред. 30.12.2008), иных федеральных законов, Правил ведения ЕГРП, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 18 февраля 1998 года № 219 (с последующими изменениями и дополнениями), Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утв. приказом Минюста РФ от 01.07.2002 № 184 и иных нормативных правовых актов Российской Федерации. Законодательство о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним находится в ведении Российской Федерации.

Значение государственной регистрации подчеркивает положение Закона о регистрации о том, что государственная регистрация является единственным доказательством существования права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Следует обратить внимание на различия в юридических последствиях регистрации прав на недвижимость и регистрации сделок с недвижимостью. Это два разных по юридическим последствиям регистрационных действия. По общему правилу, установленному действующим гражданским законодательством, право на недвижимое имущество возникает, а подлежащая государственной регистрации сделка считается заключенной с момента государственной регистрации. Таким моментом Закон о регистрации признает день внесения записи в ЕГРП.

В соответствии с Законом о регистрации права на недвижимость, возникшие до момента вступления его в силу, признаются юридически действительными. Государственная регистрация ранее возникших прав обязательна только в случае совершения подлежащей государственной регистрации сделки с недвижимостью или при государственной регистрации ограничений (обременений).

Право на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которое оформлены после вступления в силу Закона о регистрации, подлежит обязательной государственной регистрации.

Закон о регистрации установил срок государственной регистрации — она должна проводиться не позднее, чем в месячный срок со дня подачи заявления и документов, необходимых для государственной регистрации. В состав этих документов входят, во-первых, правоустанавливающие документы — это могут быть акты государственных органов и органов местного самоуправления, сделки, акты о приватизации жилья, свидетельства о праве на наследство, судебные решения, акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные органами государственной власти, иные акты передачи прав на недвижимость заявителю от прежнего правообладателя в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения. Во- вторых, в состав необходимых для государственной регистрации документов входят документы, содержащие описание объекта недвижимости, — кадастровый план земельного участка с ка­дастровым номером, и (или) план другого объекта недвижимого имущества, удостоверенный соответствующей организацией (органом) по учету объектов недвижимого имущества.

При возникновении сомнений в наличии оснований для государственной регистрации орган, осуществляющий государственную регистрации прав, может приостановить государственную регистрацию, а в предусмотренных Законом о регистрации случаях и отказать в государственной регистрации, например, когда документы, представленные на государственную регистрацию, по форме или содержанию не соответствуют действующему законодательству.

Государственная регистрация носит открытый характер, а это значит, что любое лицо, предъявившее удостоверение личности, заявление в письменной форме и документ, подтверждающий внесение установленной платы, может получить в течение 5 дней выписку из ЕГРП, содержащую информацию об объекте недвижимости, зарегистрированном праве на него и существующих ограничениях (обременениях).

Деятельность Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии финансируется из федерального бюджета. При этом за государственную регистрацию прав в соответствии с налоговым законодательством взимается государственная пошлина, а за предоставление информации о зарегистрированных правах, выдачу копий договоров и иных документов, выражающих содержание односторонних сделок, взимается плата в соответствии с постановлением Правительства РФ от 14.12.2004 г. № 773.

При регистрации прав, возникших до вступления в силу ФЗ-122, государственная пошлина взимается в половинном размере.

1. Процедура приёма документов

Статьей 13 Федерального закона РФ от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон о регистрации) определен порядок проведения государственной регистрации прав:

- прием документов, представленных для государственной регистрации прав;

- правовая экспертиза документов и проверка законности сделки;

- установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других основания для отказа или приостановления государственной регистрации прав;

- внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;

- совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав.

Прием документов на государственную регистрацию прав является начальным этапом государственной регистрации. Порядок приема документов на государственную регистрацию прав регламентирован Законом о регистрации.

Основанием для начала исполнения государственной функции по приему документов является личное обращение заявителя с комплектом документов, необходимых для государственной регистрации прав.

Заявителями могут быть:

- граждане Российской Федерации;

- иностранные граждане и лица без гражданства;

- Российская Федерация;

- субъекты Российской Федерации;

- муниципальные образования;

- российские и иностранные юридические лица;

- иностранные государства;

- международные организации.

Прием документов на государственную регистрацию прав осуществляется специалистом отдела приема документов регистрирующего органа.

Государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним вправе осуществлять Росреестр и его территориальные органы, при этом функции нормативно-правового регулирования в сфере регистрации прав осуществляет Минэкономразвития РФ.

Государственная регистрация удостоверяется свидетельством о государственной регистрации прав.

Основанием для государственной регистрации прав наследников по завещанию на объект недвижимости может являться свидетельство о праве на наследство.

В государственной регистрации прав может быть отказано, если правоустанавливающий документ об объекте свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимости. При этом уплаченная пошлина не возвращается. Отказ же в государственной регистрации прав может быть обжалован в суде или арбитражном суде.