Тема 6. Договоры по отчуждению имущества

Ключевые вопросы

1. Понятие договора купли-продажи.

2. Договор розничной купли-продажи.

3. Договор поставки товаров.

4. Договор поставки товаров для государственных нужд.

5. Договор контрактации.

6. Договор энергоснабжения.

7. Договор продажи недвижимости.

8. Договор продажи предприятия.

Контрольные вопросы

1. Понятие договора купли-продажи.

2. Обязанности продавца и покупателя по договору.

3. Переход риска случайной гибели или случайного повреждения товара на покупателя.

4. Оплата товара.

5. Последствия нарушения условий договора о количестве и ассортименте товаров. Качество товара и последствия передачи товара ненадлежащего качества.

6. Понятие договора розничной купли-продажи и его особенности. Публичный характер договора. Обязанность продавца предоставить покупателю информацию о товаре.

7. Гарантийные сроки, сроки годности и сроки службы на товары.

8. Продажа товаров по образцам и с использованием автоматов.

9. Продажа товаров с условием их доставки покупателю.

10. Порядок и сроки поставки и доставки товаров. Восполнение недостатка товаров.

11. Порядок заключения государственного контракта и договора поставки товаров для государственных нужд.

12. Отказ государственного заказчика от товаров, поставленных по государственному контракту.

13. Понятие договора контрактации. Особенности договора.

14. Понятие договора энергоснабжения. Правовая характеристика предмета договора. Техническое содержание и эксплуатация сетей, приборов и оборудования. Оплата энергии.

15. Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость. Права на земельный участок при продаже находящейся на нем недвижимости и права на недвижимость при продаже земельного участка.

16. Права кредиторов при продаже предприятия.

17. Последствия передачи и принятия предприятия с недостатками.

Литература

Нормативно-правовые акты

1. Конституция Российской Федерации.

2. Гражданский кодекс Российской Федерации.

Основная литература

1. Анохин В.С. Предпринимательское право. –М.:ВЛАДОС, 1999.- 400с.

2. Гражданское право. В 2т. Полутом 1. Учебник / Отв. ред. проф. Е.А.Суханова. 2-е изд; перераб. и доп. – М.: Издательство БЕК, 2000. – 704с.

3. Гражданское право. Том 2. / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. – М.: «ПБОЮЛ Л.В. Рожников», 1997. – 736 с.

4. Гражданское право. Часть вторая. Учебник / Под общ. ред. А.Г. Калпина. – М.: Юристъ, 2000. – 542 с.

5. Гражданское право. Часть вторая / Под ред. Р. Беленкова. – М.: Издательство «ПРИОР», 2001. - 160 с.

6. Коммерческое право. / Под ред. В.Ф. Понподуло, В.Ф. Яковлевой. – М.: Юристъ, 2004.Ч. 1. - 634 с.

7. Коммерческое право / Под ред. М.М. Рассолова. – М.: Юнити-Дана, закон и право, 2001.- 461 с.

8. Предпринимательское право // Под ред. Коршунова М.Н., Эриашвили Н.Д.. – М.: Юнити- Дана, закон и право, 2001.- с. 425.

9. Предпринимательское право: Учебник / Под ред. Е.П. Губина, П.Г. Лахно. – М.: Юристъ, 2001. – 416 с.

Дополнительная литература

1. Акбашин А.Н., Пустовалова Е.Ю. Субъекты оптового рынка электроэнергии // Право и экономика. - 2005. ‑ № 11. ‑ с. 29‑34.

2. Андреев с.Е., Сивачева И.А., Федотова А.И. Договор: заключение, изменение, расторжение. – М.: Издат-во «Проспект», 1997. – 376 с.

3. Борисов А.Б. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации части первой и второй (постатейный). - М.: Книжный мир, 2001. – 1196с.

4. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. – М.: «Статут», 2000. - 800с.

5. Витрянский В.В. Договор купли-продажи и его отдельные виды. – М.: «Статут», 1999. – 484с.

6. Витрянский В.В. Договор продажи недвижимости // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. - 1999. ‑ № 7. - С. 65.

7. Витрянский В.В. Договор продажи недвижимости // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. - 1999. ‑ № 9. - С. 76.

8. Волков г.А., Голиченков А.К., Козырь О.М. Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации // Хозяйство и право. - 2002. ‑ № 1. - С. 71–75.

9. Гришаев с.П. Правовое регулирование недвижимости // Государство и право. - 1999. -№ 3.- С. 38-43.

10. Государственная регистрация прав на недвижимость: проблемы регистрационного права / Отв. ред. Кирсанов А.Р. ‑ М.: Ось-89, 2003. – 528 с.

11. Груздев В. Торги: понятие, правовая природа, признание недействительными // Хозяйство и право. - 2004. ‑ № 7. - С. 37.

12. Жанэ А.Д. Заключение гражданско-правового договора // Экономика и право. – 2004. ‑ № 9. – С. 25-28.

13. Калачева с.А. Сделки с недвижимостью. – изд. доп. и перераб. – М.: «Книга сервис», 2004. – 176с.

14. Киндеева Е.А., Пискунова М.Г. Недвижимость: права и сделки (новые правила оформления, государственная регистрация, образцы документов). – М.: Юрайт-Издат, 2004. – 510 с.

15. Кирсанов А.Р. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним и современное право // Современное право. - 2002. ‑ № 8.- С. 27–29.

16. Кислякова М.А. Особенности правового регулирования оборота жилой недвижимости // Современное право. - 2003. ‑ № 10. - С. 2 – 6.

17. Ларина Н.В. Как избежать ошибки при составлении договора // Право и экономика. – 2003. ‑ № 11. – с.70.

18. Латыев А.Н. Недвижимость как объект вещных прав // Гражданин и право. - 2003. ‑ № 6. - С. 56.

19. Макарова О.В. Защита прав несовершеннолетних при нотариальном удостоверении сделок с жилыми помещениями // Жилищное право. – 2004. ‑ № 3. – С. 29-63.

20. Матвеев И. Юридическое значение формы сделки и ответственность за ее нарушение // Хозяйство и право. -2001. ‑ № 12. - С. 93.

21. Михалева Т.Н. Недвижимость. Что необходимо знать при ее покупке и продаже. – М.: ЮРКНИГА, 2004.- 144с.

22. Новак Д. Новое в законодательном регулировании государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним // Право и экономика. - 2003. ‑ № 10.- С. 9 -12.

23. Орлова с., Королева И. Проблемы законодательного регулирования отношений на Московском рынке недвижимости // Закон и право. – 2004. -№ 7. – С. 27- 29.

24. Пискунова М.Г.. Государственная регистрация права на жилые помещения // Жилищное право. – 2000.‑ № 4. - С.24-28.

25. Пискунова М.Г. Особенности возникновения прав на недвижимость и проблемы государственной регистрации // Правовое регулирование рынка недвижимости. - 1999. ‑ № 11. ‑ С.15.

26. Пресцова Е.В. Актуальные проблемы государственной регистрации прав не недвижимое имущество и сделок с ним // Правоведение. - 2004. ‑ № 2. - С.60–74.

27. Скворцов О.Ю. Понятие недвижимости в гражданском праве // Правоведение. - 2002. ‑ № 4. - С. 131-141.

28. Скиба П.В. Форма сделок купли-продажи недвижимости и последствия ее несоблюдения // Закон и право. - 2001. ‑ № 8. ‑ С. 45 – 49.

Темы докладов и рефератов

1. Понятие недвижимости и особенности ее купли-продажи.

2. Государственное регулирование цен на отдельные виды товаров.

3. Поставки товаров для государственных нужд.

4. Особенности заключения договоров купли-продажи жилых помещений.

Задачи

Задача 1.

Строительная компания выиграла инвестиционные торги на право строительства жилого дома. Не имея достаточных финансовых средств для осуществления строительства, компания обратилась в юридическую фирму с предложением разработать договор купли-продажи квартир в строящемся доме. При этом компания просила включить в договор:

1) условие о поэтапной оплате покупателем строящейся квартиры, в соответствии с которым право собственности на квартиру переходит к покупателю после полной ее оплаты, а риск случайного повреждения или порчи - с момента подписания договора купли-продажи;

2) условие о том, что цена квартир определяется из расчета 500 долларов США за 1 кв. м, но окончательная сумма уточняется после завершения перепланировки квартир с учетом пожеланий покупателей.

Кроме того, строительная компания предполагала взять кредит в банке под залог строящегося дома и хотела бы получить консультацию, можно ли об этом не упоминать в договорах купли-продажи квартир. Ее также интересовал вопрос, нуждаются ли в государственной регистрации договоры купли-продажи, которые предполагается заключать.

Наконец, был задан вопрос: сможет ли компания, если она не найдет достаточных средств на строительство дома, продать по договору купли-продажи полученные по конкурсу право застройки и право аренды земельного участка сроком на 49 лет (в том числе без согласия арендодателя)?

Дайте ответы на поставленные вопросы от имени юридической фирмы.

Задача 2.

16 ноября Крылов купил в универмаге костюм и ботинки, предварительно их примерив и внимательно осмотрев. Придя домой, Крылов снова стал примерять костюм, но фасон и расцветка костюма ему не понравились. Посоветовавшись с отцом, Крылов решил обменять костюм в ближайшее воскресенье, 21 ноября. Костюм Крылов больше не надевал. 20 ноября, возвращаясь с работы, Крылов споткнулся на лестнице, а потом обнаружил, что у одного из новых ботинок с носка отрывается подошва. 21 ноября Крылов пришел в универмаг и потребовал обменять костюм, а за ботинки возвратить деньги. Администрация универмага обменять костюм отказалась, ссылаясь на то, что костюм вполне доброкачественный, соответствующего размера и никаких серьезных причин для обмена нет. Что же касается ботинок, то администрация согласилась принять их обратно, но лишь в обмен на другую пару.

Вправе ли Крылов обменять доброкачественный костюм, фасон и расцветка которого ему не понравились? Какие права имеет покупатель в случае выявления в купленной обуви дефектов производственного характера? Вправе ли Крылов в изложенной ситуации потребовать обмена ботинок на ботинки другой более качественной и дорогой модели? Изменится ли ответ на поставленные вопросы, если Крылов с подобными требованиями обратится через шесть месяцев после покупки костюма и ботинок?

Задача 3.

Ларионов и Вершинин приобрели в магазине по электрообогревателю отечественного производства одной и той же модели. Через шесть месяцев в квартире Ларионова произошел пожар, выгорел пол в одной из комнат, была испорчена мебель и домашние вещи. Причиной пожара оказалась неисправность обогревателя, имеющего производственный дефект в виде плохой изоляции нагревательных элементов. Ларионов решил обратиться с иском о возмещении причиненного вреда к магазину, но оказалось, что магазин, где был куплен обогреватель, ликвидирован.

Имеет ли право Ларионов обратиться с иском о возмещении причиненного вреда к предприятию-изготовителю, и если имеет, то в течение какого срока?

Узнав о случившемся с Ларионовым, Вершинин решил вернуть свой обогреватель предприятию-изготовителю.

Вправе ли он сделать это, если и у его обогревателя обнаружится производственный дефект? На какую денежную сумму вправе рассчитывать Вершинин с учетом того, что за этот период обогреватели подорожали на 20%, а своим обогревателем Вершинин пользовался в течение трех месяцев? Изменится ли решение, если будет установлено, что предприятие-изготовитель установило для электрообогревателей гарантийный срок в три месяца?

Задача 4.

Спортивная школа заключила договор с заводом-изготовителем о покупке санитарно-технического оборудования с обязательством доставки и предварительной оплатой в размере 50% стоимости товара. Срок исполнения определен в один месяц. В договоре не было указано, является ли он договором поставки или купли-продажи.

Через неделю после заключения договора директор спортивной школы, придя утром на работу, обнаружил, что во дворе школы выгружены душевые кабины, причем в количестве, превышающем установленное договором. Предусмотренный договором срок доставки наступал только через три недели, а ремонт здания школы находился в такой стадии, что установка кабин была невозможна. Руководитель строительной организации, производившей ремонт школы, предложил директору школы продать ему все завезенные душевые кабины. Директор решил обсудить с юристом вопрос о том, сможет ли он в данном случае потребовать от завода-изготовителя доставки всего предусмотренного договором оборудования в установленный договором срок.

Какие разъяснения ему следует дать? Какие нарушения своих обязанностей по договору допустил продавец и какие действия мог и должен был предпринять покупатель? Может ли спортивная школа потребовать от продавца возмещения расходов на охрану завезенных досрочно душевых кабин во дворе школы?

Задача 5.

Торговая база направила предложения трем организациям о поставке куриных окорочков. Из полученных ответов следовало, что первый покупатель согласен на заключение договора поставки, но с условием о том, чтобы отношения сторон регулировались Положением о поставках товаров народного потребления, утв. постановлением Совета Министров СССР от 25 июля 1988 г. Второй покупатель в представленном им проекте договора поставки не указал, кем и за чей счет будет осуществляться доставка куриных окорочков. Третий покупатель сообщил, что он готов заключить договор, но получателем товара будет не он, а указанные им магазины розничной торговли. По поводу сроков поставки только третий покупатель указал в своем ответе, что хотел бы получать товар мелкими партиями еженедельно.

Как должны быть оценены поставщиком с точки зрения действующего законодательства поступившие предложения? Какие действия и в какие сроки должен предпринять поставщик для того, чтобы договоры поставки считались заключенными?

Задача 6.

В адрес покупателя, заказавшего 300 кг мясных полуфабрикатов и оплатившего в соответствии с договором 50% их стоимости, от поставщика поступило 500 кг неразделанного мяса. В соответствии с приложенным сертификатом срок реализации мяса истекал через две недели.

Какие нарушения условий договора поставки допустил поставщик (количество, качество, ассортимент и др.)? Какие действия может предпринять покупатель?

Задача 7.

Организация-арендодатель, не получив от арендатора в установленный срок арендную плату, воспользовалась своим правом на удержание товаров, принадлежащих арендатору и хранящихся в арендуемом помещении. Поскольку задолженность по арендной плате не была погашена в течение последующих шести месяцев, арендодатель решил реализовать продовольственные товары (срок годности которых истекал), с тем чтобы возместить из вырученной суммы арендные платежи.

Увидев рекламное объявление о продаже, к арендодателю и арендатору обратилась фирма - поставщик данных продовольственных товаров и потребовала возвратить товар ей, так как последний не был оплачен покупателем (арендатором) в установленный договором поставки срок.

Подлежит ли удовлетворению требование поставщика? Какие еще требования могут быть предъявлены поставщиком к покупателю? Изменится ли решение, если будет установлено, что неоплаченные товары являются только первой их партией по договору поставки, а в своем требовании о возврате товара поставщик сообщил и об отказе осуществлять исполнение договора поставки в дальнейшем?

Задача 8.

АО «Прометей» по договору, заключенному 6 февраля с ООО «Аврора», обязалось поставить партию импортных сигарет на сумму 540 тыс. руб. В соответствии с договором покупатель должен был оплатить стоимость сигарет в порядке предоплаты в течение семи дней после подписания договора, а поставщик - осуществлять равномерную поставку сигарет, которая должна быть в целом завершена к 1 ноября того же года. По всем вопросам, не урегулированным в договоре, стороны договорились руководствоваться действующим законодательством.

В феврале, марте и апреле товар не поставлялся, в мае было поставлено сигарет на сумму 160 тыс. руб. В июне, июле и августе поставка не осуществлялась, а в сентябре было поставлено сигарет на сумму 180 тыс. руб. В октябре и ноябре товар вновь не поставлялся, а в декабре было поставлено сигарет на сумму 200 тыс. руб.

Покупатель от принятия последней партии сигарет отказался и предъявил поставщику требование о возврате 200 тыс. руб. с начислением на эту сумму процентов, предусмотренных ст. 395 ГК, а также о возмещении причиненных убытков.

Поставщик претензию отклонил, сославшись на то, что: 1) заключенный договор никаких штрафных санкций не предусматривал; 2) покупатель сам нарушил обязанность по предоплате, переведя деньги лишь 13 марта; 3) поставка осуществлена в полном объеме в пределах срока действия договора, который истек только 31 декабря. Покупатель обратился с иском в арбитражный суд.

Как должно быть разрешено это дело?

Задача 9.

Граждане - собственники квартир в 12-квартирном доме решили построить за счет собственных средств котельную и отказаться от услуг по отоплению дома государственного предприятия «Теплосеть», тарифы которого они считали завышенными. Отключение теплоснабжения решили произвести собственными силами.

На общем собрании жильцов дома, на котором обсуждалась эта проблема, возникли следующие вопросы:

1. Следует ли уведомлять государственное предприятие «Теплосеть» об отказе от его услуг, если никто из собственников квартир никакого договора с предприятием не заключал, или достаточно сообщить в бухгалтерию жилищно-эксплуатационной организации о необходимости прекратить начисление платежей за отопление?

2. Изменится ли решение этой проблемы, если в ближайшие дни будет осуществлена регистрация созданного собственниками квартир товарищества собственников жилья?

Если бы Вы принимали участие в этом обсуждении, то какие бы разъяснения Вы дали?

Задача 10.

Директор ресторана обратился к садоводческому товариществу с предложением заключить договор, по которому в течение июня, июля и августа садоводческое товарищество должно будет передать ресторану продукцию, выращенную членами садоводческого товарищества (зеленый лук - 200 кг, укроп - 200 кг, петрушка - 200 кг, черная смородина -500кг).

На заседании правления садоводческого товарищества возникли вопросы о том, к какому виду договоров относится договор, предлагаемый рестораном, а также о том, какую ответственность будет нести товарищество, если из-за погодных условий не удастся собрать такой урожай.

Как бы Вы ответили на эти вопросы?