Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 2002. № 3

Основная литература

1. Гражданское право: учеб.: в 3 т. Т. 2 / под ред. А.П. Сергеева. – М.: РГ-Пресс, 2009. – 880 с.

2. Гражданское право России. Часть вторая: Учебник / отв. ред. В.П.
Мозолин. – М.: Юристъ, 2007. – 927 с.

Дополнительная литература

1. Российское гражданское право: Учебник: В 2 т. Т. II: Обязательственное право / отв. ред. Е.А. Суханов. – М.: Статут, 2010. – 1208 c.

2. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества – М.: Статут, 2009. –778 с.

3. Энциклопедия судебной практики. Гражданский кодекс РФ. Купля-продажа. Аренда. – М.: Статут, 2009. – 328 с.

V. Контрольные вопросы для самопроверки

1. В чем заключаются особенности договора проката?

2. Какие права и обязанности имеет арендодатель (арендатор) по договору проката?

3. Что является предметом договора аренды транспортного средства с экипажем (без экипажа)?

4. В какой форме должен быть заключен договор аренды транспортного средства с экипажем (без экипажа)?

5. Какие права и обязанности имеет арендодатель (арендатор) по договору аренды транспортного средства с экипажем?

6. Какая из сторон договора аренды транспортного средства с экипажем (без экипажа) несет ответственность за вред, причиненный транспортным средством?

7. Какие права и обязанности имеют стороны по договору аренды транспортного средства без экипажа?

I. Задания для самостоятельной работы

1. Изучите вопросы по плану семинарского занятия.

2. Подготовьте проект договора аренды здания (сооружения, финансовой аренды).

3. Изучите Федеральный закон от 29.10.1998 № 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)».

II. План семинарского занятия

Тема Договор аренды зданий и сооружений. Договор аренды предприятий. Финансовая аренда (лизинг)

(Форма обучения: очная)

1. Обсуждение учебных вопросов:

– понятие и юридическая квалификация договора аренды зданий и сооружений;

– элементы договора аренды зданий и сооружений;

– понятие и юридическая квалификация договора аренды предприятия;

– элементы договора аренды предприятия;

– особенности правового регулирования договора финансовой аренды (лизинга).

2. Обсуждение проекта договора аренды здания (сооружения, финансовой аренды).

3. Решение задач.

III. Рекомендации по выполнению заданий

и подготовке к семинарскому занятию

Прежде всего, необходимо отметить, что существуют определенные сходства правил ГК РФ об аренде зданий и сооружений и правил о купле-продаже недвижимости. Этим обеспечивается единый правовой режим недвижимости в гражданском обороте.

Определение договора аренды зданий и сооружений можно дать на основании п. 1 ст. 650 ГК РФ. В этой же статье закрепляется, какими правилами регулируются отношения по данному договору.

Предметом рассматриваемого договора являются здания и сооружения. Под зданиями понимаются капитальные строения, которые можно подразделить на жилые и нежилые. Следует отметить, что жилые здания могут быть предоставлены во владение и (или) пользование на основании договора аренды только юридическому лицу (п. 2 ст. 671 ГК РФ), но не гражданину. В последнем случае отношения находятся за рамками рассматриваемого договора.

К сооружениям относятся мосты, портовые сооружения, трансформаторы, другие инженерные сооружения.

Особенностью предмета договора аренды зданий и сооружений является то, что здания и сооружения неразрывно связаны с земельным участком, на котором они расположены.

Следует знать, что в договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить, какое здание (сооружение) подлежит передаче арендатору. К договору должны быть приложены документы (планы, технические паспорта), которые позволяют конкретизировать предмет договора.

В юридической литературе дискуссионным является вопрос: является предметом рассматриваемого договора здание или сооружение в целом или это может быть часть здания (сооружения). Следует знать существующие мнения по данному вопросу.

Необходимо обратить внимание на то, что рассматриваемый договор должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора влечет его недействительность (п. 1 ст. 651 ГК РФ).

Следует отметить, что договор, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

По сравнению с арендой иного имущества для рассматриваемого договора особое значение имеет условие о размере арендной платы: оно является существенным условием (ст. 654 ГК РФ).

Изучая права и обязанности сторон, следует обратить внимание на обязанность арендодателя предоставить имущество арендатору в надлежащем состоянии. Специфика данной обязанности применительно к договору аренды здания или сооружения состоит в том, что одновременно с передачей арендатору прав владения и пользования зданием (сооружением) арендодатель передает ему права на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования (ст. 652 ГК РФ). В целом регламентация прав и обязанностей сторон по данному договору, по сравнению с общими положениями об аренде, не подверглась изменениям.

По договору аренды предприятия арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование предприятие в целом как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности.

Необходимо знать, какими правилами регулируются отношения по данному договору и иерархию правовых норм.

Как следует из определения договора аренды предприятия, его предметом является предприятие в целом как имущественный комплекс. В договоре должны быть точно определены элементы имущественного комплекса, т. е. должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить то имущество, которое передается в аренду. В связи с этим особое внимание следует уделить изучению правил ст. 656 ГК РФ.

К форме договора аренды предприятия предъявляются такие же требования, как и к форме договора аренды здания или сооружения. В отношении государственной регистрации ГК РФ установлены иные правила: данный договор подлежит государственной регистрации независимо от срока, на который он заключается, и считается заключенным с момента такой регистрации.

Следует обратить внимание на то, что арендодатель обязан до передачи предприятия арендатору письменно уведомить об этом всех кредиторов по обязательствам, включенным в состав предприятия.

Статья 659 ГК РФ закрепляет обязанность арендодателя подготовить предприятие к передаче, включая составление и представление на подписание передаточного акта. Данную обязанность он должен осуществить за свой счет, но договором может быть предусмотрено и иное.

Кроме того, ГК РФ устанавливает, что обязанностью арендодателя является возмещение арендатору стоимости произведенных им неотделимых улучшений арендованного имущества независимо от разрешения арендодателя на такие улучшения, если иное не предусмотрено договором.

Что касается обязанностей арендатора, то помимо выплаты арендной платы он также обязан поддерживать предприятие в надлежащем техническом состоянии, в том числе осуществлять текущий и капитальный ремонт; внести платежи по страхованию арендованного имущества. Если иное не предусмотрено договором, арендатор обязан нести расходы, связанные с эксплуатацией арендованного предприятия. Особое внимание необходимо обратить на права, которые ему предоставляются по данному договору в соответствии со ст. 660 ГК РФ.

Изучение договора финансовой аренда (лизинга), как и других видов договора аренды, следует начать с его определения (ст. 665 ГК РФ). Из определения данного договора следуют характерные для него признаки:

– арендодатель приобретает в собственность имущество не для себя, а для того, чтобы предоставить его арендатору за плату;

– по общему правилу арендодатель после заключения договора лизинга обязуется приобрести то имущество, которое укажет арендатор, и у продавца, определенного арендатором;

– имущество по данному договору предоставляется арендатору во временное владение и пользование;

– имущество передается арендатору для использования его в предпринимательских целях.

Следует знать, какими нормативными актами регулируются отношения по данному договору.

Необходимо знать, что в соответствии со ст. 666 ГК предметом договора финансовой аренды могут быть любые непотребляемые вещи, используемые для предпринимательской деятельности, кроме земельных участков и других природных объектов. Чаще всего по договору передаются движимые вещи: оборудование, строительные машины и т. д. Но может передаваться и недвижимое имущество: самолеты, суда, предприятия как имущественные комплексы и т. д.

Договор лизинга связывает трех лиц: арендодателя, арендатора и продавца (изготовителя). Следует обратить внимание на то, что в теории гражданского права дискуссионным является вопрос о том, относится договор лизинга к двухсторонним или трехсторонним сделкам. В связи с этим следует знать различные мнения, имеющиеся в юридической литературе по данному вопросу, и аргументы их авторов, а также знать, кто может участвовать в договоре в качестве арендодателя и арендатора.

Необходимо отметить, что ГК РФ не устанавливает каких-либо специальных правил о форме договора лизинга. Следовательно, применяются общие правила о форме сделок и общие положения об аренде.

Срок договора финансовой аренды определяется сторонами по их усмотрению.

Следует подчеркнуть, что специфической обязанностью арендодателя является то, что, приобретая имущество для арендатора, он должен уведомить продавца о том, что имущество предназначено для передачи его в аренду определенному лицу.

Рассматривая обязанности арендатора, необходимо обратить внимание на то, что ст. 669 ГК РФ возлагает на него риск случайной гибели или порчи арендованного имущества, который переходит к арендатору в момент передачи ему арендованного имущества, если иное не предусмотрено договором.

Особенностью рассматриваемого договора является право арендатора предъявлять непосредственно продавцу имущества требования, вытекающие из договора купли-продажи, заключенного между продавцом и арендодателем (п. 1 ст. 670 ГК РФ).

Если иное не предусмотрено договором, арендодатель не отвечает перед арендатором за выполнение продавцом требований, вытекающих из договора купли-продажи. Исключение составляют случаи, когда ответственность за выбор продавца лежит на арендодателе. В таких случаях арендатор вправе по своему выбору предъявить соответствующие требования как непосредственно продавцу имущества, так и арендодателю.

IV. Рекомендуемые источники

Нормативные правовые акты

1. Конвенция УНИДРУА о международном финансовом лизинге от 28.05.1988 // СЗ РФ. 1999. № 32.

2. Гражданский кодекс Российской Федерации. Ч.II // СЗ РФ. 1996. № 5; 2007. № 5, № 44, № 45; 2009. № 29.

3. Федеральный закон от 29.10.1998 № 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)» // СЗ РФ. 1998. № 44; 2002. № 5.

Судебная и арбитражная практика