Тема 5.1. Аренда

I. Задания для самостоятельной работы [1]

1. Изучите вопросы по плану семинарского занятия.

2. Изучите информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002
№ 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой».

3. Подготовьте доклад (см. № 1, 2 Примерной тематики докладов).

II. План семинарского занятия

Тема Общие положения об аренде

(Форма обучения: очная)

1. Заслушивание и обсуждение докладов по следующим темам: «История правового регулирования договора аренды российским гражданским законодательством», «Договор имущественного найма в современном зарубежном законодательстве».

2. Обсуждение учебных вопросов:

– понятие и юридическая квалификация договора аренды;

– элементы договора аренды;

– основания прекращения договора аренды.

3. Решение задач.

III. Рекомендации по выполнению заданий

и подготовке к семинарскому занятию

Изучение данной темы следует начать с определения договора аренды, которое можно дать на основании ст. 606 ГК РФ.

Следует отметить, что глава 34 ГК, регулирующая договор аренды, содержит общие положения (§ 1) и специальные нормы, регулирующие отдельные виды договора аренды (§ 2 – § 6). К отдельным видам договора аренды общие положения об аренде применяются, если иное не установлено специальными правилами об этих договорах.

Договор аренды является консенсуальным, возмездным, взаимным.

Необходимо знать, что сторонами договора аренды являются арендодатель и арендатор, кроме того, следует обратить внимание на требования, предъявляемые к лицам, которые могут участвовать в качестве арендодателя по данному договору (ст. 608 ГК РФ). В качестве арендаторов, как правило, могут выступать любые юридические и физические лица. Однако для отдельных видов аренды ГК РФ устанавливает ограничения относительно субъектного состава.

Как следует из п. 1 ст. 607 ГК РФ в арендумогут быть переданы индивидуально-определенные непотребляемые вещи. Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которых в аренду не допускается или ограничивается.

Необходимо обратить внимание на правило п. 3 ст. 607 ГК РФ, в соответствии с которым в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды (наименование, состав имущества, место его расположения и т.д.). Условие об объекте является существенным условием договора аренды.

По вопросу о предмете данного договора в юридической литературе высказываются разные мнения. Многие авторы отождествляют объект и предмет договора аренды (А.А. Иванов, В.С. Ем и др.) По мнению В.В. Витрянского предмет договора аренды включает два рода объектов: соответствующие действия обязанных лиц; и имущество, которое в результате таких действий предоставляется во владение и пользование арендатора, а по окончании срока аренды возвращается арендодателю.

Далее необходимо обратить внимание на требования ГК РФ, предъявляемые к форме договора аренды (ст. 609).

Следует знать, что данный договор может быть заключен на указанный в нем срок. Возможно также заключение договора без указания срока. В этом случае договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. Для отдельных видов аренды и для аренды отдельных видов имущества законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки.

Условие договора аренды об арендной плате имеет важное значение, хотя оно и не относится к числу существенных, о чем свидетельствует правило п. 1 ст. 614 ГК РФ.

Следует обратить внимание на то, в каких формах могут осуществляться расчеты арендатора с арендодателем. Это могут быть платежи деньгами, а также возможны иные формы, предусмотренные п. 2 ст. 614 ГК РФ, причем закрепленный в указанной норме перечень не является исчерпывающим. Следует также знать правила об изменении размера арендной платы (п. 3 ст. 614 ГК РФ).

Переходя к рассмотрению вопроса о правах и обязанностях арендодателя, необходимо знать, что важнейшими обязанностями являются следующие:

– арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (п. 1 ст. 611 ГК РФ);

– арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (ч. 2 ст. 613 ГК РФ);

– арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором (п. 1 ст. 616 ГК РФ);

– арендодатель обязан возместить арендатору стоимость неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя и за счет арендатора, если иное не предусмотрено договором (п. 2 ст. 623 ГК РФ).

Характеризуя обязанности арендатора, следует обратить внимание, прежде всего, на его обязанность пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, а если такие условия в договоре не определены, то в соответствии с назначением имущества (п. 1 ст. 615 ГК РФ). Его обязанностью является также своевременное внесение платы за пользование имуществом (п. 1 ст. 614 ГК РФ). Данной обязанности арендатора, равно как и другим его обязанностям, корреспондирует соответствующее право арендодателя.

Кроме того, арендатор обязан поддерживать арендованное имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором (п. 2 ст. 616 ГК РФ).

Следует также обратить особое внимание на преимущественное право арендатора на заключение договора на новый срок, предусмотренное ст. 621 ГК РФ, а также знать иные права и обязанности арендатора, предусмотренные действующим законодательством.

Основания прекращения договора аренды предусмотрены статьями 619 и 620 ГК РФ.

IV. Рекомендуемые источники

Нормативные правовые акты

1. Гражданский кодекс Российской Федерации. Ч.II // СЗ РФ. 1996. № 5; 2007. № 5, № 44, № 45; 2009. № 29.

Судебная и арбитражная практика