Сравнительный подход к оценке недвижимости

Метод прямого сравнительного анализа продаж – это метод оценки стоимости объекта путем сравнения недавних продаж сопоставимых объектов с оцениваемым после осуществления соответствующих корректировок, учитывающих различия между ними.

Базовая модель метода: V = Sср +(-) ADJср, ADJср – суммарная поправка к ценам сопоставимых объектов за различием в характеристиках и параметрах между оцениваемым и аналогичным объектом.

Принципы, лежащие в основе подхода: замещения, который предполагает, что покупатель не купит объект недвижимости, если его стоимость превышает затраты на приобретение на рынке схожего объекта, обладающего аналогичной полезностью, вклада, который используется при внесении корректировок, спроса и предложения.

Практическое применение метода сравнительного анализа продаж возможно при наличии развитого рынка недвижимости. Считается, что метод наиболее достоверные результаты при оценке некоммерческой недвижимости.

Преимущества: 1) наиболее простой; 2) статистически обоснованный; 3) предлагает методы корректировок; 4) обеспечивает данные для др. подходов к оценке.

Недостатки: 1) необходимость активного рынка; 2) сравнительные данные не всегда имеются; 3) большое количество корректировок оказывает влияние на достоверность результатов; 4) основан на прошлых событиях, не принимает в расчет будущие ожидания.

Последовательность выполнения этапов оценки:

1. Подробное исследование рынка с целью выявления недавних продаж и листингов сопоставимых объектов недвижимости на рынке.

2. Сбор и проверка данных по каждому отобранному объекту

3. Анализ и сравнение данных. Используют 2 аналитических инструмента: единицы сравнения и элементы сравнения. В отчете оценщик обязательно описывает все элементы сравнения. Если имеется более 1-й физ. характеристики, требующей внесения поправки в цену продаж, то вводятся единицы сравнения.

4. Внесение поправок в цены продаж аналогичных объектов. Золотое правило оценки: если сопоставимая продажа лучше оцениваемой, то в ее цену вносится отрицательная поправка, если хуже – положительная.

5. Приведение ряда скорректированных показателей стоимости аналогичных объектов к одному или диапазону рыночной стоимости объекта оценки.

Элементы сравнения (ЭС) – характеристики объектов недвижимости и сделок, которые вызывают изменение цен на недвижимость. Включает: состав имущественных прав, условия финансирования, условия продажи, дата продажи. место положения, физические характеристики.

Единицы сравнения (ЕС) З ем. уч.:. цена за ед. площади, за фронтальную ед. длины, за участок. З астроенных уч: цена за 1 кв. м общей площади, чистой площади, подлежащей сдаче в аренду, 1 м³ строит. объема, за единицу, приносящую доход.

Методы определения величины поправок:

1. Метод сопоставимых пар продаж, 2. Метод статистического моделирования. 3. Общая группировка (используется только на активном рынке)

При использовании (1) сравниваются и анализируются несколько пар продаж. При этом парными называются продажи 2-х почти идеинтичных объектов за исключеснием одной характеристики, которую эксперт-оценщик должен оценить и использовать в качестве поправки к фактической цене аналогичного объекта.

Виды поправок: Денежные, Процентные (когда сложно определить точные денежные поправки, но рыночные данные свидетельствуют о существовании процентных различий (чаще всего от даты продажи и условий финансирования)). Существует 2 вида учета процентных поправок: 1) поправки вносятся на независимой основе (+/-), 2) Кумулятивный метод.