Функции и инструментарий управления недвижимостью

Классификация функций по управлению недвижимостью
Работа УК начинается с выяснения целей собственника – какое управление объектом его интересует. Сегодня на рынке управления сущестувует множество вариантов для профессионального управления объектом недвижимости, однако, сначала необходимо разобраться в классификациях функций управления..

Facility management или управление инфраструктурой - данная функция включает в себя: эксплуатацию и модернизацию всех инженерных систем зданий с высоким уровнем технического оснащения, организацию службы клининга, организация службы охраны.

При выборе услуги технической эксплуатации, собственник объекта избавляется от головной боли по взаимодействию с арендаторами. Профессиональная управляющая компания берет на себя отвественность за:
• Выставление счетов арендаторам за коммунальный услуги
• Проведение инструктажа по пожарной безопасности и эвакуации при пожаре
• Введение системы обработки заявок арендаторов
• Взаимодействие с поставщиками коммунальных услуг
• Управление расходованием электроэнергии на объекте
• Взаимодействие с пожарным надзором
• Регулярные проверки инженерных систем
• Техническое обслуживание оборудования парковки
• Разработка внутренних правил и процедур для подрядчиков и отслеживание их выполнения
• Тестирование всех инженерных систем
• Обслуживание генератора и проведение регулярных испытаний
• Организация текущего ремонта объекта
• Функционирование административной службы

В функцию facility management также входит и клининговая служба, которая включает в себя:
• Уборку помещений арендаторов
• Уборку общих зон
• Уборку прилегающих зон (в том числе механизированная уборка территории)
• Специализированная уборка
• Мытье фасадов

Внешняя управляющая компания также обеспечивает охрану и безопасность на объекте, организовывая пропускной режим, охрану периметра объекта, охрану имущества собственника и арендаторов, осуществление диспетчерских функций над автоматизированной системой безопасности и пожарной системы.

профессиональная управляющая компания берет на себя финансовое управление, которое включает в себя:
• Взаимоотношения с арендаторами,
• Подготовка бюджета и регулярное отслеживание его исполнения,
• Представление ежемесячных финансовых отчетов владельцу,
• Оптимизация расходов на его управление

При управлении эксплуатацией здания, УК осуществляет надзор над эксплуатацией объекта, ведет переговоры по всем контрактам с подрядчиками, согласовывает и оплачивает счета за услуги. Кроме того, профессиональная УК управление рисками, разрабатывает спецификаций по уборке здания и ежедневный надзор над уборкой зон общего пользования. А также - разрабатывет и внедреняет внутренние правила и процедуры на объекте, взаимодействует с местными и региональными органами власти и разрабатывет программы управления объектом.

Управление арендными отношениями и ведение договоров аренды включает в себя:
• Выставление счетов по аренде и сбор оплат по счетам,
• Разработку системы подачи заявок арендаторов на работы и ее ведение,
• Ведение арендных договоров и юридическое сопровождение всех договорных отношений по объекту,
• Координацию въездов и выездов арендаторов,
• Надзор за ведением строительных работ арендаторов на предмет соответствия договору,
• Создание и ведение соответствующей системы документооборота,
• Разработка программ развития

Еще одна функция управляющих компаний, на которую собственнику стоит обратить внимание - Asset Management или «управление активом». Зачастую функцию Asset Management путают с управлением инвестиционным портфелем недвижимости, при котором управляющая компания работает на уровне портфеля и не занимается непосредственно эксплуатацией и отношениями с арендаторами. Во избежании путаницы, ниже приведены функции управления инфестпорфелем и функции Asset Management.

В управлении инфестиционным портфелем входит:
• Выработка инвестиционной политики
• Мониторинг и анализ рынка
• Экономическое моделирование и прогнозирование
• Поиск и подбор объектов инвестирования
• Привлечение УК на осуществление Facility management и Property management,
• Контроль
• Брендинг
• Отчетность перед инвестором
• Перечисление доходов инвестору или их реинвестирование.

Управление активом объекта означает долгосрочное развитие и увеличения стоимости объекта недвижимости с целью продажи или получения долгосрочной прибыли.

Asset Management объединяет функции Facility и Property management и включает ряд дополнительных функций:
• Финансовый менеджмент и рефинансирование
• Стратегический план долгосрочного сохранения и увеличения стоимости объекта недвижимости
• Создание и ведение детальной отчетности об амортизации
• Оказание помощи в формировании годового бюджета
• Подготовка и сдача всей необходимой налоговой отчетности
• Проведение инвентаризаций
• Оценка, экономическое моделирование и прогнозирование
• Реконцепция объекта и оптимизация использования объекта

Основная цель Asset Management – исходя из требований собственника (инвестора) и ситуации на рынке достигать и поддерживать оптимальное соотношение доходности и риска портфеля.

В данной статье нами рассмотрены виды управления недвижимостью и их состав.