Понятие и особенности земельных сделок. Форма совершения и государственная регистрация земельных сделок

Статья 8 Гражданского кодекса РФ одним из первых оснований возникновения гражданских прав и обязанностей называет сделки. Это не случайно, так как именно сделки опосредуют гражданско-правовой оборот имущества.

Сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на возникновение, изменение и прекращение гражданских прав и обязанностей. Сделки могут быть односторонними, для совершения которых необходимо волеизъявление только одной стороны (завещание, акт принятия наследства), двусторонними и многосторонними (договоры).

Особенности земельных сделок:

1. не допускается изменение целевого назначения земельного участка.

2. не допускается образование маломерных участков.

3. не должны приводить к ухудшению состояния земель.

4. не допускается изменение разрешенного использования, санитарного режима.

5. необходимо индивидуализировать предмет. Поэтому в договор вносятся сведения из кадастрового паспорта.

Сделки с недвижимостью, как правило, совершаются в письменной форме путем составления одного документа.

Нотариальное удостоверение сделок обязательно в случаях, когда это прямо предусмотрено законом или соглашением сторон. В отношении земельных участков к таким сделкам относятся, например, договор ренты.

Согласно ст. 131 ГК РФ возникновение, переход и прекращение права собственности на недвижимые вещи подлежат государственной регистрации. Сделки же с земельными участками подлежат государственной регистрации только в случаях, установленных законом.

Так, в случае дарения земельного участка государственной регистрации подлежит как сам договор дарения (ст. 574 Гражданского кодекса РФ), так и переход права собственности на основании договора (ст. 131 Гражданского кодекса РФ).

Несоблюдение письменной формы, игнорирование нотариального удостоверения или регистрации земельной сделки влечет ее недействительность.

Если одна из сторон уклоняется от регистрации, регистрация производится на основании решения суда.

Права на земельные участки возникают с момента государственной регистрации.