Сущность и особенности рынка недвижимости

Недвижимость – финансовая категория, форма капитала, приносящая доход в будущем.

Рынок недвижимости – это определенный набор механизмов, посредством которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами объектов недвижимости. Рынок недвижимости является частью финансового рынка.

Особенности рынка недвижимости:

1. Все сделки и операции подлежат регистрации

2. Рынок локализован, так как его объекты недвижимы и повержены воздействию окружающей среды.

3. Объекты недвижимости дифференцированы, то есть не существует двух абсолютно одинаковых объектов.

4. Сделки регулируются различными законами, осуществляются в различных климатических и экономических условиях.

5. Рынок сегментирован:

- по функциональному назначению объектов и экон. содержанию: р-к жилья, р-к недвижимости промышленного назначения, р-к с/х назначения, р-к коммерческой недвижимости.

- по географическому признаку: муниципальный, региональный, национальный и мировой.

- по цене и качеству продукта;

- по инвестиционной мотивации:

- по типу прав собственности на недвижимость: неогранич. право собственности, права на недра, на аренду; огранич-ые права собственности по времени, совладение – такая правовая форма собственности, когда объект недвижимости подразделяется на объекты индивидуального пользования и объекты совместного пользования.

Структура рынка недвижимости.

1. Рынок товаров: рынок жилья, рынок земли, рынок нежилых помещений.

2. Рынок работ: строительство, реконструкция.

3. Рынок услуг: посредничество, оценка, маркетинг.

77. Основные этапы оценки недвижимости МПСАП.

МПСАП – метод оценки рыночной стоимости недвижимости, исходя из данных о недавних продажах.

1этап – выявление недавних продаж сопоставимых объектов на соответствующем рынке. Оценщик должен ответить на след.вопросы:

1.В той ли рыночной зоне находятся сопоставимые объекты, что и оцениваемый объект.

1. Он должен убедиться, что они одного и того же возраста и величины.

2. Оценщик должен убедиться, сравниваемые объекты предоставляют одни и те же удобства.

3. Он должен определить насколько во время продажи сопоставимых объектов экономические условия (включая условия финансирования) были схожи с условиями продажи оцениваемой собственности.

2 этап – проверка инфо о сделках:

1) Данные, собранные о проданных сравниваемых объектах должны быть предоставлены одному из участников сделки или уполномоченному агенту

2) Продажная цена должна соответствовать сделке «на расстоянии вытянутой руки» (ни одна из сторон не находится в затруднительных обстоятельствах)

3) Оценщик должен убедиться, что сделка не является рискованной.

Выделяют 2 группы риска:

1)подозрительные сделки.

2) Сделки, которые должны отвергаться - продажа имущества умерших лиц

3 этап – внесение поправок с учетом различий м/у оцениваемым и каждым из сопоставимых объектов:

Чтобы определить, за сколько она может быть продана, если бы обладала теми же основными характеристиками, что и оцениваемый объект.

Поправки бывают 3-х основных форм:

1. Долларовые поправки.

2. Процентные.

3. Общая группировка.

Одним из способов внесения поправок является метод парных продаж. Парными продажами называют продажи 2-х объектов, которые почти идентичны за исключением одной черты, на которую оценщик делает поправку.

78. Налоговая система РФ: состав, принципы

Налоговая система - это система общественных отношений между государством (в лице уполномоченных органов государственной власти по обеспечению соблюдения законодательства о налогах и сборах) и его гражданами (организациями и физическими лицами) по поводу установления и взимания налогов и сборов.

Налоговая система РФ - совокупность организационно-правовых форм и методов управления налогообложением и по своей структуре она является трехзвенной: присутствуют федеральные, региональные и местные налоги и сборы.

Состав и структура:

1. Федеральные налоги и сборы (НДС, Акцизы, НДФЛ, Государственная пошлина).

2. Региональные налоги (Налог на имущество организаций, Транспортный налог).

3. Местные налоги (Земельный налог, Налог на имущество физических лиц).

4.Специальные налоговые режимы (Система налогообложения для сельскохозяйственных товаропроизводителей (единый сельскохозяйственный налог - ЕСХН).

Налоговые органы составляют единую централизованную систему контроля за соблюдением законодательства о налогах и сборах, за правильностью исчисления, полнотой и своевременностью уплаты (перечисления) в бюджетную систему Российской Федерации налогов и сборов и иных обязательных платежей. Сюда входят: федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный по контролю и надзору в области налогов и сборов, и его территориальные органы.

Налоговая система России основана на следующих принципах:

- единства налоговой системы;

- подвижности;

- стабильности;

- множественности налогов;

- исчерпывающего перечня региональных и местных налогов;

- однократности налогообложения;

- равенства и справедливости налогообложения.

79. Налоговое планирование: сущность, принципы, методы, этапы.

Налоговое планирование - это целенаправленные действия налогоплательщика, направленные на уменьшение его налоговых обязательств, производимых им в виде налогов, сборов, пошлин и других обязательных платежей.

Принципы:

1) Принцип разумности - "все хорошо - что в меру".

2) Цена решения. Выгода должна превосходить затраты.

3) Комплексный подход. Выбрав метод снижения какого – либо налога, необходимо проверить, не приведет ли его применение к увеличению других налоговых платежей;

4) Юридическая чистота. (документальное оформление операций)

5) Временность - необходимо оценивать время окупаемости.

6) Разделяй оборот, имущество, персонал и т.д.

7) Индивидуальный подход. Только изучив все особенности предприятия, можно рекомендовать тот или иной метод снижения налогов.

Методы: 1) Общие:

а)принятие учетной политики предприятия

б)оптимизацию через договор

в)использование различных льгот и налоговых освобождений

2) Специальные:

а) Метод замены отношений (многовариантность путей решения проблем).

б) Метод разделения отклонений. Базируется на методе замены.

в) Метод отсрочки налогового платежа (на последующий календарный период).

г) Метод прямого сокращения объекта налогообложения.

Этапы налогового планирования:

1 этап – формирование целей и задач.

2 этап – выбор места расположения предприятия и его подразделений.

3 этап - выбор организационно-правовой формы пред.деят-ти.

4 этап - формирование налогового поля.

5 этап – анализ всех возможных форм сделок, планируемых.

6 этап – решение вопроса о рациональном размещении активов и прибыли предприятия.