Вопрос 1. Земля является объектом прав собственности и иных вещных прав; юридически трактуется как объект недвижимости

Земля является объектом прав собственности и иных вещных прав; юридически трактуется как объект недвижимости. Как возможный объект аренды относится к категории доходных активов. Факторным доходом по данному фактору производства является природная (земельная) рента.

Можно выделить две особенности земли как фактора производства:

· абсолютная невоспроизводимость одних элементов «земли» и ограниченная воспроизводимость других ее элементов. В этой связи природные ресурсы делятся на воспроизводимые и невоспроизводимые, и такое деление характерно только для данного фактора производства. Следствием этих особенностей земли является неэластичность ее рыночного предложения;

· относительная или абсолютная иммобильность (неперемещаемость) ресурса. Многие элементы «земли» являются недвижимыми.

Услуги земли – польза земли производственного характера. Чтобы пользоваться услугами земли, не обязательно быть ее собственником – достаточно быть ее пользователем. Рынок землевладения (купля–продажа земли как объекта собственности) и рынок землепользования (рынок услуг земли, арендный рынок земли). В первом случае речь идет о купле–продаже земли и о «капитальной цене» земли. Во втором случае – об аренде земли, о сделках между арендаторами и землевладельцами и соответственно – об арендной плате и природной ренте, т.е. об «арендной цене» земли. Эти рынки тесно связаны между собой: ставка земельной ренты, формирующаяся на рынке арендуемой земли («арендная цена»), напрямую обуславливает ее «капитальную цену» (цену купли–продажи). «Капитальная цена» актива есть производная от его «арендной цены» и процентной ставки финансового рынка.

Спрос на землю (приобретаемую или арендуемую), как спрос на любой фактор производства, является производным от спроса на соответствующие производимые товары и услуги. Он неоднороден и включает в себя три составляющие (структура спроса на землю):

· сельскохозяйственный спрос на землю;

· спрос на землю под строительство;

· спрос на разработку полезных ископаемых (минералов).

В рыночной экономике цена земли и величина природной (земельной) ренты определяются спросом и предложением на рынке землевладения и (соответственно) рынке землепользования. При этом специфичны доминирующие факторы спроса и предложения земли (в покупку или в аренду). Образование природной (земельной) ренты объясняется, с одной стороной, неэластичностью предложения земли, с другой – спросом на землю, который объясняется динамикой предельного продукта земли. Закон убывающей отдачи (имеющий силу для земли как для любого фактора производства) объясняет оптимальное использование земли и в конечном счете – спрос фирм на покупку или аренду земли.

Спрос на аренду земли (как и на «аренду», «найм» любого другого фактора производства) есть отражение ее предельной производительности.

В конечном итоге соотношение спроса на землю в аренду и ее предложения формирует рыночную ставку земельной ренты

Рисунок 7. Равновесие на рынке землепользования и образование земельной ренты

Природная (земельная) рента включает в себя абсолютную и дифференциальную земельную ренту.

Абсолютная земельная рента – чистая экономическая рента на рынке земли; существующий на рынке минимальный размер природной ренты, выплачиваемый по «предельным» (самым худшим) земельным участкам. Абсолютная земельная рента возникает при абсолютной невоспроизводимости «предельных» земельных участков.

Дифференциальная земельная рента – рента, получаемая за счет использования земельных участков более высокого качества в условиях ранжированности участков по их производительности. Другими словами, это рента на всех участках, по качеству превосходящих «предельные». Как любая дифференциальная рента, она возникает на рынках, где единицы привлекаемых ресурсов не одинаковы по производительности.

Применительно к земле дифференциальная рента бывает двух видов.

Арендная плата за землю, включает в себя:

· ссудный процент за пользование основным капиталом (воплощенным в находящихся на земле постройках) с сопоставимой степенью риска;

· величину амортизационного износа этого основного капитала;

· величину налога на имущество;

· абсолютную и дифференциальную природную (земельную) ренту.

Арендная цена земли – это стоимость услуг земли, т.е. арендная плата за землю (включая земельную ренту). Капитальная цена земли – ее рыночная стоимость как доходного актива, как объекта отчуждаемых прав собственности.