Работ по первой технологической линии

В общем виде кадастровую стоимость земельного участка, р., можно рассчитать по формуле:

P=S_зем.уч(Р_посi +Р_{сделкиi})K_i^ц

где S_зем.уч. - площадь земельного участка, м²; Р_посi - линейная функция от сжатых факторов для i-го кластера, учитывающая особенности инфраструктуры поселения (инфраструктурная составляющая), р/м²; Р_{сделкиi} - линейная функция параметров сделки для i-го кластера, учитывающая особенности конкретного земельного участка (локальная составляющая), р/м²; K_i^ц - коэффициент перехода от УПКСЗ по виду функционального использования, для которого существует информация о сделках с земельными участками и другими объектами недвижимости, к УПКСЗ по виду функционального использования, по которому статистика рыночных сделок отсутствует; i - номер кластера.

По этой формуле составляют избыточную систему уравнений, описывающую сделки с объектами недвижимости в оцениваемом поселении:

где β_i - коэффициент регрессии факторов i-го кластера; F_i,j - значение факторов для j-го поселения i-го кластера; α_j - коэффициенты регрессии факторов для каждого кластера кадастровых кварталов или характерных точек j-го поселения, для которых существует одинаковый набор факторов F, F_jn - значение сжатых факторов, отражающих влияние объектов инфраструктуры j-го поселения на n-й объект ГКОЗП (кадастровый квартал или характерная точка поселения); δ_k - вес k-го признака для n-го объекта ГКОЗП; G_n,k - k-ая характеристика n-го объекта ГКОЗП; const - средняя цена сделки с объектом недвижимости (из анализируемых цен сделок) для конкретного кластера.

По результатам кластеризации стоимость земли, полученная в поселении - центре кластера, распространяется на все поселения данного кластера, по которым отсутствует статистика рыночных сделок.

При ограниченности на территории поселений сделок с незастроенными земельными участками предусматривается возможность использования данных о сделках с земельными участками с расположенными на них зданиями (строениями). В этом случае цены сделок, полученные в результате анализа статистических данных, и приводят к цене сделки с типичным объектом:

где - цена n-й сделки по объекту недвижимости [земельный участок с расположенными на нем зданиями (строениями)]; S_n - общая площадь здания (строения) в n-й сделке; P₁ - базовая стоимость единицы площади типичного объекта сделки, р/м²; - совокупность коэффициентов, характеризующих как условия сделки, так и особенности здания (строения) и местоположение земельного участка.

Данные, полученные по этой формуле, позволяют определить значения поправочных коэффициентов для приведения цены конкретной сделки к цене сделки с типичным объектом.

При расчетах на базе статистических данных по квартирному рынку в многоэтажных жилых домах все квартиры приводят к типичной следующим образом:

,

где Р_{обьекта} - стоимость единицы площади объекта сделки - квартиры, р/м²; - совокупность коэффициентов качества n-го объекта сделки, характеризующих особенности объекта сделки и местоположение земельного участка, на котором находится данный объект сделки (квартира) (территориальный коэффициент); - коэффициент качества для k-то признака одного из свойств л-го объекта сделки.

Для каждого объекта сделки с известной ценой сделки (или ценой предложения) рассчитывают . Для этого составляют систему уравнений по числу сделок, которая затем логарифмуется. При этом число сделок для получения адекватных зависимостей должно быть не менее 5N, где N - число признаков свойств коэффициентов качества, включая число улиц поселения, на которых были зарегистрированы сделки.

Совокупность коэффициентов качества л-го объекта сделки находят, решая переопределенную систему уравнений, так, чтобы коэффициенты минимизировали норму:

Рассчитанные таким образом коэффициенты качества объекта сделки подставляют в первоначальную систему уравнений и цены сделок пересчитывают по полученным коэффициентам. Таким образом, удается сгладить артефакты в ценах сделок (недостоверные, завышенные или заниженные цены). Происходит фильтрация: наиболее отличающиеся по стоимости объекты сделок удаляются [в СПО процент удаляемых сделок задается вручную (по умолчанию - 5 %)] и система уравнений снова пересчитывается.

Как уже отмечалось, среди коэффициентов качества объектов сделок учитывается территориальный коэффициент улицы, на которой была совершена сделка (или зарегистрированы цены предложения), - К_т.ул. На их основе определяют территориальные коэффициенты для перекрестков улиц К_т как точечных объектов. Далее по территориальным коэффициентам для перекрестков улиц данного кадастрового квартала рассчитывают территориальные коэффициенты для центров кадастровых кварталов К_тn что дает возможность определить коэффициент регрессии ос,- по формуле:

где F_j,n - значения сжатых факторов, отражающих влияние различных типов объектов инфраструктуры поселения на значение УПКСЗ в n-м кадастровом квартале; К_тn - территориальный коэффициент, рассчитанный для центра n-го кадастрового квартала.

Перед расчетом коэффициентов качества объектов сделок территориальные коэффициенты центров кадастровых кварталов К_тn приводят к единице.

Объект сделки, для которого все коэффициенты качества равны единице, признают типичным для данного поселения. Стоимость такого объекта Р₁ является базовой для поселения в целом.

СПО позволяет определить характеристики качества типичного объекта. Далее с учетом стоимости нового строительства (СНС) типичного объекта [аналог полной восстановительной стоимости (ПВС)] и коэффициента износа К_ИЗН типичного объекта методом «извлечения» рассчитывают УПКСЗ под типичным объектом по формуле:

где К_зем - удельный показатель земельной доли, приходящейся на 1м² общей площади жилых помещений для застройки различной этажности, равный:

Число 2 3 4 5 6 7 8 9 12 14 16

этажей

К_зем 1,5 1,18 1 0,88 0,8 0,73 0,68 0,65 0,54 0,5 0,45

Типичный объект не имеет характеристики местоположения, поэтому при расчете УПКСЗ учитывают территориальный коэффициент кадастрового квартала К_тn, в котором расположен данный земельный участок.

Устанавливают типичный объект и приводят цены на объекты недвижимости к ценам типичного объекта по объектам много этажной жилой застройки. Приводить объект к типичному можно по каждому виду функционального использования земель, обеспеченному рыночной информацией, но наиболее целесообразно - только по многоэтажной жилой застройке, так как по данному виду использования характеристики качества наиболее доступны и лучше поддаются типизации. Среди видов функционального использования земель могут выделяться виды, существенно отличающиеся друг от друга по качеству и стоимости. Например, по виду функционального использования «земли многоэтажной и повышенной этажности жилой за стройки» в отдельную группу можно выделить жилье улучшенной планировки, построенное по индивидуальным проектам (элитное жилье). Далее возможно выделение групп типов жилых домов, близких по характеристикам. Для каждой из выделенных групп объектов недвижимости определяют типичный объект.

Найти линейную функцию от сжатых факторов для i-го кластера, учитывающую особенности инфраструктуры поселения (инфраструктурной составляющей), можно по уравнению регрессии:

Уравнения регрессии составляют для тестового поселения i-го кластера поселений численностью населения ≥10 тыс. и далее распространяют на все поселения данного кластера. Таким образом, инфраструктурная составляющая будет одинаковой для всех поселений в пределах кластера. Данный алгоритм применяют для распределения стоимости по поселениям ≥10тыс. жителей, в которых отсутствует ценовая информация.

При расчете УПКСЗ в черте отдельно взятого поселения используют показатели, характеризующие инфраструктуру этого по селения. По этим показателям рассчитывают факторы F_j для любой интересующей точки (а следовательно, и К_Т). В этом случае не учитывают показатели более высокого уровня, характеризующие отличие одного поселения от другого. При решении многоуровневой задачи поселение - земельный участок (характерная точка) множество показателей увеличивается, т. е. факторы для каждого уровня считают отдельно. На каждом уровне проводят кластеризацию объектов ГКОЗП и находят аналитические зависимости между ценами сделок на объекты недвижимости и ценообразующими факторами F_j этого уровня. Например, при решении двухуровневой задачи при описании нижнего уровня (уровень земельного участка или характерной точки) для уравнения регрессии имеем

где для - известны все составляющие для неизвестны искомые коэффициенты при факторах, учитывающих особенности инфраструктуры поселения на уровне земельного участка или характерной точки поселения.

При описании уровня поселения рассматривают информацию о сделках с земельными участками и другими объектами недвижимости в поселениях, входящих в один кластер. Значения коэффициентов при ценообразующих факторах в одном кластере одинаковы, а значения самих факторов различны для разных поселений. Полученная аналитическая зависимость применима для поселений кластера, для которых нет информации о сделках с земельными участками и другими объектами недвижимости. Таким образом, первая составляющая формулы справедлива для всех поселений, попавших в один кластер (различны только значения F_1j). Вторая составляющая описывает распределение территориального коэффициента применительно к точкам (застроенные и незастроенные земельные участки) внутри конкретного по селения.

Для распределения рассчитанных по тестовым объектам УПКСЗ по видам функционального использования на другие объекты кластера с помощью разработанных программ осуществляют следующие действия:

- группируют (кластеризуют) характерные точки и земельные участки с известными координатами в тестовом объекте кластера (тестовом поселении) по пенообразующим факторам, учитывающим особенности инфраструктуры поселения;

- определяют для кластеров характерных точек тестового поселения аналитические зависимости между ценами сделок на земельные участки и другие объекты недвижимости и ценообразующими факторами;

- отбирают для других (отличных от тестового) поселений кластера показатели, отражающие влияние инфраструктуры поселения на характерные точки этого поселения с последующим их преобразованием в ценообразующие факторы;

- определяют, к какому кластеру точек тестового поселения относятся те или иные характерные точки других поселений данного кластера;

- определяют на основании рассчитанных ранее коэффициентов регрессии β_j - и значений ценообразующих факторов значения территориального коэффициента К_т в характерных точках поселений, отличных от тестового.

Общая формула описанного расчета территориального коэффициента К_т в конкретном поселении имеет вид:

Кадастровую стоимость единицы площади земельного участка с расположенными на нем другими объектами недвижимости рас считывают по формуле:

Кадастровую стоимость единицы площади земельного участка с расположенными на нем другими объектами недвижимости рас считывают на основе информации о сделках с объектами недвижимости, которые использовали для определения типичного объекта с базовой стоимостью Pi и коэффициентами качества, равными 1. Если по каким-то причинам приведение к типичному объекту невозможно (или не имеет смысла), то формула определения кадастровой стоимости единицы площади объекта ГКОЗП будет иметь следующий вид:

Значение const - среднее значение кадастровой стоимости единицы площади незастроенного земельного участка в кластере.

Кадастровую стоимость, р., единицы площади незастроенного земельного участка с использованием информации об арендной плате за земельный участок, переход от ставки арендной платы к размеру кадастровой стоимости единицы площади незастроенного земельного участка рассчитывают по формуле:

где Р - кадастровая стоимость единицы площади незастроенного земельного участка, р/м²; С_а.п. - стоимость продажи права аренды на конкурсе, р.; А_г - размер арендной платы за землю, р/год; ЗН_г - размер земельного налога, р/год; К - срок капитализации, рассчитанный исходя из размеров банковской ставки по кредиту (валютному).

Адекватность полученных аналитических выражений для УПКСЗ реальному рынку проверяют с помощью критерия определенности R², который представляет собой процент дисперсии цен продаж.

При адекватности математической модели рынку выполняется условие R² > 0,85. Чем больше коэффициент определенности и, соответственно, меньше разница между ценой i-й сделки и средними ценами, тем правдоподобнее полученный результат. Если расчеты признаны неудовлетворительными (R² < 0,85), то объем исходной информации по сделкам с земельными участками и другими объектами недвижимости необходимо увеличить. Объем исходной информации возможно расширить за счет использования показателей УПКСЗ по видам функционального использования кадастровых кварталов, полученных по экспертной составляю щей.

После получения необходимой исходной информации и на несения объектов на электронную карту рассчитывают УПКСЗ по всем видам функционального использования для конкретно го кадастрового квартала. Так, УПКСЗ по виду функционально го использования земель - земли под многоэтажной жилой за стройкой рассчитывают по формуле Р_зем,n, а по другим видам функционального использования - в следующей последовательности:

- рассчитывают потенциалы влияния для центров кадастровых кварталов с использованием электронной карты;

- проводят факторный анализ;

- трансформируют в сжатые факторы F значения потенциалов влияния.

УПКСЗ на основе информации о сделках с застроенными земельными участками рассчитывают по формуле:

где Р_зем - УПКСЗ, полученный методом извлечения или методом соотнесения на этапе сбора рыночной информации.

Из данной формулы по известным факторам определяют α-регрессионные коэффициенты. Зная значения ценообразующих факторов F, для любой точки поселения (центр квартала или конкретный земельный участок) можно рассчитать УПКСЗ в этой точке. Таким образом, технология ГКОЗП предусматривает возможность перехода от определения УПКСЗ кадастровых кварта лов к определению кадастровой стоимости конкретных земельных участков.

Потенциал влияния от различных типов объектов (объектов инфраструктуры поселения) рассчитывают в таком порядке:

- точечные - расстояния до ближайших объектов влияния α и суммарные значения логарифмов расстояний г от всех объектов данного типа:

где b - характеристика качества объекта влияния (рейтинг);

- линейные - расстояния до ближайших объектов влияния а и сумма значений расстояний г от всех объектов данного типа:

Иными словами, для точечных объектов инфраструктуры поселения влияние на объект ГКОЗП описывается логарифмической зависимостью, для линейных и площадных (при некотором приближении площадной объект рассматривают как линейный) - линейной.

Характеристики качества объектов влияния используют для сравнения удельных весов объектов одного типа между собой, и, как правило, они представляют собой описание некой производственной способности объекта, называемой рейтингом. На пример, вместимость двух городских больниц одного медицинского профиля позволяет сделать вывод о большей социальной и градообразующей значимости той больницы, в которой этот показатель выше; или более высокая средняя зарплата на одном из трех нефтеперерабатывающих заводов свидетельствует о его большей привлекательности для рабочих этой сферы в данном городе.

Адресно-координатные характеристики объектов влияния позволяют нанести эти объекты на электронную карту поселения. При формировании классификатора объектов влияния рейтинг проставляют только для точечных (дискретных) объектов, для площадных и линейных в качестве рейтинга автоматически используют соответственно их площадь и протяженность.

Для расчетов используют трехуровневую иерархию оценочных показателей:

1-й уровень - интегральные;

2-й уровень - групповые;

3-й уровень - оценочные.

В соответствии с данной иерархией выделяют шесть интегральных показателей:

- местоположение, доступность к центру города, местам трудовой деятельности, центрам социального и культурно-бытового обслуживания населения;

- уровень развития инженерной инфраструктуры и благоустройства территории;

- уровень развития сферы социального и культурно-бытового обслуживания населения;

- состояние окружающей среды;

- эстетическая, историческая ценность застройки, ландшафтная ценность территории;

- инженерно-геологические условия строительства и степень подверженности территории воздействию чрезвычайных природных и техногенных ситуаций.

Каждый из них, в свою очередь, состоит из нескольких обобщенных (промежуточных) показателей, которые, в свою очередь, подразделяют на несколько простых оценочных показателей.

При работах по экспертно-аналитической составляющей экспертов анкетируют, предлагая выявить вклад каждого показателя в элемент более высокого уровня иерархии. Для чего на уровне интегральных и промежуточных показателей сравнивают показатели одного уровня относительно их вклада в более высокий уровень последовательно всех существующих видов использования. Сна чала попарно сравнивают все интегральные показатели, выявляя их приоритет относительно УПКСЗ. Для формализации мнения экспертов разработана специальная качественная шкала, которая отражает оценку относительных предпочтений одного показателя по сравнению с другим. Значения приоритетов в шкале выражены словесными формулировками различных степеней превосходства. Эксперту необходимо ответить на вопрос, какой из интегральных показателей оказывает большее воздействие на стоимость кадастрового квартала (например, местоположение или уровень развития инженерной инфраструктуры).

Затем так же попарно сравнивают обобщенные (промежуточные) показатели второго уровня. Необходимо определить вклад каждого обобщенного показателя из группы в соответствующие им интегральные показатели первого уровня, другими словами, выявить приоритеты в группах промежуточных показателей относительно общего для них интегрального показателя. Сравнивают обобщенные показатели также по видам использования.

Третий блок иерархии, в котором рассматривают оценочные показатели, имеет другой метод заполнения, отличающийся от способа заполнения первой части анкеты. Здесь не проводят по парного сравнения. Эксперты лишь присваивают номер каждому из критериев в порядке их значимости (вклада в формирование стоимости земель) в зависимости от вида использования кадастрового участка (в анкете вид использования приводят в скобках после выделенного обобщенного показателя).

Результатом обработки анкет являются удельные веса оценочных показателей В по каждому виду использования земель. После определения наиболее важных оценочных показателей (удельный вес показателя должен составлять не менее 0,5 %) их сумму по каждому виду использования приводят к единице.

После определения весов наиболее важных оценочных показателей необходимо получить их фактические значения на оцениваемой территории. Анализ показателей, предлагаемых к использованию, показывает, что в расчет включают показатели, описывающие доступность объектов влияния, и показатели, влияющие на качество территории своим присутствием или отсутствием.

Показатели, описывающие доступность объектов, влияющих на размер УПКСЗ объекта ГКОЗП (кадастрового квартала), учитывают пропорционально площади кадастрового квартала, попа дающей в зону доступности, и не учитывают при отсутствии доступности к ним. Радиус доступности определяют в результате анкетирования для каждого поселения или по существующим нормативно-техническим документам (СНиПы, ГОСТы и т.п.), например, доступность остановок общественного транспорта с территории кадастрового квартала.

Показатель учитывается пропорционально площади кадастрового квартала, попадающей в зону доступности остановок общественного транспорта (радиус доступности определяют эксперты или по СНиПу). При отсутствии доступности остановок общественного транспорта с территории кадастрового квартала показатель не учитывается. При этом возможно выделение экспертами так называемой половинной доступности. Например, эксперты определили как хорошую доступность к остановкам расстояние в 100 м, как среднюю или половинную - в 200 м. Тогда территориям, попадающим в зону хорошей доступности, ставится значение показателя, равное единице, а территориям в зоне средней доступности - 0,5. Если же только часть территории кадастрового квартала попала в зону доступности, то всему кварталу присваивают значение показателя пропорционально площади, оказавшейся в зоне доступности (например, 0,7).

Показатели, описывающие инженерную инфраструктуру поселения, учитывают пропорционально площади, покрываемой конкретной инфраструктурной составляющей: например, наличие централизованных сетей теплоснабжения на территории кадастрового квартала. Показатель учитывают пропорционально площади кадастрового квартала, покрытой централизованными сетями теплоснабжения, и он принимает значения от 0 до 1 (при 100%-м покрытии территории кадастрового квартала фактор принимает значение 1).

Показатели, влияющие на качество территории кадастрового квартала своим наличием или отсутствием, учитывают с коэффициентом 1 или 0 соответственно. Например, архитектурно-эстетическую ценность застройки на территории кадастрового квартала: учитывают со значением «1» при наличии на территории кадастрового квартала застройки, имеющей архитектурно-эстетическую ценность, и не учитывают при ее отсутствии.

Набор коэффициентов, учитывающих особенности конкретно го оценочного показателя и его присутствие, определяют для каждого кадастрового квартала оцениваемого поселения численностью≥10 тыс. жителей.

Показатель качества объекта (коэффициент относительной ценности) кадастрового квартала ГКОЗП:

где b_i, b_j - удельные веса соответствующих оценочных показателей; k_i - коэффициент присутствия (-го оценочного показателя; ke_j - коэффициент, учитывающий особенности j-го оценочного показателя.

Аналитическая зависимость для показателя качества территории кадастрового квартала по видам функционального использования земель:

где Q_i^ц - показатель качества (коэффициент относительной ценности) территории i-го кадастрового квартала, т. е. параметр, характеризующий стоимость единицы площади земель поселений, р/м²; р - общее число показателей; B_j - удельный вес j-го показателя, оказывающего влияние на кадастровую стоимость земель, определенный при анализе результатов анкетирования; K_ij - коэффициент, учитывающий особенности j-го показателя и его присутствие в i-м квартале.

Показатель качества кадастрового квартала для каждого вида функционального использования земель - произведение матрицы-строки коэффициентов, учитывающих особенности оценочных показателей и их присутствие, на матрицу-столбец наиболее важных показателей. Иными словами, получаем столько показателей качества по видам функционального использования земель Q_i^ц сколько кадастровых кварталов в поселении.

Расчет кадастровой стоимости земельного участка Р рассмотрен ранее. УПКСЗ по видам функционального использования, информация о сделках с объектами недвижимости по которым отсутствует, определяют на основе УПКСЗ по виду функционально го использования, имеющего наиболее полную статистику по сделкам и оценку соотношения вклада ценообразующих факторов в УПКСЗ данного вида функционального использования и вида функционального использования земель, по которому нет данных о сделках (анализ анкет).

УПКСЗ по виду функционального использования, по которому статистика рыночных сделок с земельными участками и другими объектами недвижимости отсутствует, рассчитывают по формуле:

где n - число кадастровых районов; P_i^* - УПКСЗ по виду функционального использования, для которого информация о сделках с земельными участками и другими объектами недвижимости имеется; Q_i^* - показатель качества территории i-го кадастрового квартала по виду функционального использования, по которому информация о сделках с земельными участками и другими объектами недвижимости имеется; Q_i^ц - показатель качества территории i-го кадастрового квартала по виду функционального использования земель, для которого статистика рыночных сделок с земельными участками и другими объектами недвижимости отсутствует; K^ц - коэффициент перехода от УПКСЗ по виду функционального использования, по которому информация о сделках с земельными участками и другими объектами недвижимости имеется, к УПКСЗ по виду функционального использования, для которого статистика рыночных сделок отсутствует.

Расчеты по статистической составляющей основаны на анализе информации о сделках с земельными участками и другими объектами недвижимости. Если исходную информацию о сделках с земельными участками и иными объектами недвижимости в кадастровом квартале получить в достаточном объеме нельзя (число сделок не менее чем в пять раз превышает суммарное число признаков свойств коэффициентов качества, включая число улиц с зарегистрированными сделками), то удельный показатель кадастровой стоимости земель рассчитывают по имеющемуся числу сделок по экспертно-аналитической составляющей:

где _P^j - УПКСЗ j-го вида функционального использования земель; БП^j - базовый УПКСЗ j-го вида функционального использования земель; Q_i^j - показатель качества i-го кадастрового квартала j-го вида функционального использования земель.

Базовый УПКСЗ j-го вида функционального использования земель

где P^j_cpi - средняя цена сделки с земельными участками в i-м кадастровом квартале j-го вида функционального использования земель. При определении показателя P_i также можно использовать информацию по сделкам с земельными участками, с расположенными на них иными объектами недвижимости. В данном случае цену земельного участка определяют с использованием метода «извлечения», «соотнесения» и иных методов, применяемых в практике оценочной деятельности.

Базовый УПКСЗ рассчитывают по тем видам функционального использования, по которым существует не менее десяти сделок с объектами недвижимости.

УПКСЗ по видам функционального использования, по которым отсутствует (или отсутствует в необходимом объеме) информация о сделках с земельными участками и другими объектами недвижимости, рассчитывают с использованием коэффициента К^ц.

В случае получения отрицательных значений УПКСЗ по видам функционального использования в каких-либо кадастровых кварталах его принимают равным минимальному положительному значению УПКСЗ по данному виду функционального использования.