Технология проведения государственной кадастровой оценки земель поселений

Работы по первой и второй технологическим линиям начинаются с формирования предварительного списка поселений субъекта РФ, который должен содержать следующую информацию:

- статус поселения (город, поселок городского типа (пгт), сельское поселение и т. п.);

- ГКОЗП более 10 тыс. жителей проводят по первой технологи ческой линии с использованием статистической и экспертно-аналитической составляющих в тех случаях, когда по поселениям имеется информация о рыночной стоимости, и с использованием только экспертно-аналитической составляющей в тех случаях, когда необходимый объем такой информации по поселениям отсутствует.

ГКОЗП с числом менее 10 тыс. жителей проводят по второй технологической линии по кадастровым кварталам, а в случае отсутствия кадастрового деления оценивают как точечный объект.

Уточняют типовой перечень объектов ГКОЗП на основе типового перечня видов функционального использования земель для целей ГКОЗП в соответствии с особенностями конкретного поселения. Например, в большинстве случаев для сельских поселений виды функционального использования земель под административно-управленческими и общественными объектами могут быть исключены, а для городов - столиц субъектов РФ или столицы РФ виды функционального использования земель могут быть дополнены новыми видами.

Информационной основой процесса кластеризации административных районов и поселений на территории субъекта РФ являются показатели государственной статистики.

Типовой набор статистических показателей, используемых при проведении кластеризации административных районов и поселений на территории субъекта РФ.

Основные показатели этого приложения, относящиеся к поселениям с числом жителей более 10 тыс., принимают по данным органов областной и муниципальной статистики (статистическая информация о социально-экономических характеристиках поселений за отчетный период), муниципальных органов архитектуры и градостроительства, управлений Роснедвижимости, других служб уровня субъекта РФ и муниципального образования.

В статистической и экспертно-аналитической составляющих первой линии для расчета удельного показателя кадастровой стоимости земель (УПКСЗ) используют следующие общие показатели:

- характеризующие местоположение объекта ГКОЗП в границах поселения;

- характеризующие влияние на объект ГКОЗП различных точечных и линейных объектов инфраструктуры поселения;

- о сделках с земельными участками и другими объектами недвижимости.

Одновременно со сбором общих статистических показателей, необходимых для кластеризации поселений, собирают показатели, требуемые для определения потенциалов влияния объектов инфраструктуры оцениваемого поселения. Эти данные представляют собой адресно-координатные характеристики и показатели качества и числа объектов инфраструктуры и ареалов распространения различных природных и техногенных явлений (например, ареалы распространения карста, ареалы загрязнения выбросами в атмосферу и т. п.). Типовой набор показателей, используемых для определения потенциалов влияния объектов инфраструктуры оцениваемого поселения, может быть дополнен данными специальных исследований, проведенных в ряде сверхкрупных, крупнейших и крупных городов в части транспортного обслуживания на селения, состояния окружающей среды, охраны и использования историко-культурного наследия и т. п.

Для пространственного отображения и учета влияния объектов инфраструктуры поселения необходима привязка объектов влияния к электронной карте поселения. Для привязки информации (местоположение, границы, ареалы и т. п.) к электронной карте поселения важное значение приобретают адресные (координатные) характеристики объектов влияния и краткое описание их. В случае отсутствия данных сведений на кадастровой карте оцениваемого поселения их собирают с учетом существующих карт и схем (инженерно-геологическая карта территории, транспортная схема, схемы экологической ситуации, градостроительного зонирования, кадастровая карта и т. п.). В случае отсутствия отдельных объектов на существующих картографических материалах (например, не определен деловой центр города) их наносят специалисты соответствующих муниципальных служб или на основе информации, предоставленной этими специалистами.

Информация для статистической составляющей первой технологической линии включает семантическую и графическую ин формацию.

При расчете удельных показателей кадастровой стоимости земель (УПКСЗ) в статистической и экспертно-аналитической составляющих используют следующую семантическую информацию об объектах недвижимости:

- цены сделок купли-продажи недвижимого имущества;

- цены предложения на объекты недвижимости и характеристику этих объектов;

- результаты торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельных участков и характеристики этих земельных участков;

- результаты торгов (конкурсов, аукционов) по выкупу прав аренды (в том числе долгосрочной) на земельные участки того или иного вида функционального использования и характеристики этих земельных участков. Переход от ставки арендной платы к УПКСЗ незастроенного земельного участка осуществляют по формуле:

Р=С_а.п. + (А_г-ЗН_г)К,

где Р - показатель кадастровой стоимости единицы площади незастроенного земельного участка, р/м²; С_{а п} - цена продажи права аренды на конкурсе; А_г - раз мер арендной платы за землю, р/год; ЗН_г - размер земельного налога, р/год; К-срок капитализации (7 лет), рассчитанный исходя из размеров банковской ставки по кредиту (валютному);

- цены продаж земельных участков под приватизированными объектами;

- ставки арендной платы за землю;

-иную информацию об объектах недвижимости.

В связи с объективной ограниченностью на территории поселений сделок с незастроенными земельными участками предусматривают возможность использования данных о сделках с земельными участками с расположенными на них зданиями (строениями).

Информацию по объекту недвижимости и (или) виду функционального использования земель собирают с учетом местных особенностей, поэтому ряд показателей может быть изменен. Для проведения расчетов по статистической составляющей важна точная адресная (координатная) привязка. Поэтому кроме типовых слоев на электронной карте должны располагаться слои, содержащие семантическую информацию о сделках с земельными участками и другими объектами недвижимости по видам функционального использования земель.

Для расчетов по экспертно-аналитической составляющей первой технологической линии собирают также два вида информации: семантическую и графическую.

Основной источник семантической информации, используемой для расчетов в экспертно-аналитической составляющей первой технологической линии, - данные анкет и соответствующих форм, заполняемых экспертами. На каждое поселение заполняют десять анкет.

В результате обработки анкет устанавливают удельные веса оценочных показателей. Собирают информацию об оценочных показателях, получивших наибольшие удельные веса.

Группа экспертов, привлекаемых для заполнения анкет, состоит из 10...12 чел., и формируют ее на уровне муниципального образования из следующих специалистов:

- представителей администрации субъектов РФ;

- специалистов управлений Роснедвижимости;

- комитета по архитектуре и градостроительству;

- комитета по охране природы;

- санитарно-эпидемиологической службы;

- работников бюро технической инвентаризации;

- риэлторов, оценщиков;

- специалистов в области коммунального хозяйства и транспорта;

- в сфере культурно-бытового обслуживания населения; экономики, промышленности, строительства.

Графическая информация, используемая для расчетов по экспертно-аналитической составляющей первой технологической линии, может быть представлена на бумажных и электронных носителях.

В состав графической информации на бумажных носителях входит схема существующего использования территории в составе генерального плана поселения. Кадастровая карта поселения масштабов от 1: 2000 до 1:10 000 может быть представлена как на бумажных, так и на электронных носителях.

Кроме того, на карте поселения должна быть отражена следующая графическая информация:

- черта поселения;

- границы градостроительных кварталов, микрорайонов;

- объекты соцкультбыта (детские сады, школы, дворцы культуры, дома творчества, кинотеатры, библиотеки, стадионы, тренажерные залы, бассейны, дома быта, предприятия торговли, общественного питания, больницы, аптеки и т.д.);

- памятники истории и архитектуры с их охранными зонами;

- территории с различным уровнем обеспеченности инженерным оборудованием (водоснабжение, канализация, теплоснабжение, газификация, электроснабжение, телефонизация, благоустройство территории);

- зоны регулируемой застройки;

- территории коммунально-складских зон, промышленных предприятий и их санитарно-защитных зон, территории гаражей;

- территории садоводческих массивов, земель сельскохозяйственного использования, лесов и их охранных зон, зон рекреации (парки, лесопарки, курортные территории);

- водные объекты и их охранные зоны;

- территории с неблагоприятной экологической обстановкой;

- результаты инженерно-геологических изысканий.

В состав информации, необходимой для ГКОЗП с численностью жителей менее 10 тыс., входит следующая семантическая ин формация:

- о сделках с земельными участками и другими объектами недвижимости;

- об уровне развития инженерной и производственной инфраструктуры, а также об уровне социального и культурно-бытового обслуживании населения;

- о состоянии окружающей среды;

- данные анкет, заполняемых только на тестовое поселение административного района, являющегося центром кластера (для поселений, оцениваемых как точечный объект, заполняют анкету для расчета кадастровой стоимости земель по видам функционального использования).

Графическая информация, дополнительно используемая для проведения расчетов по второй технологической линии, включает:

- схематическую карту территории субъекта РФ масштаба 1: 100 000 или 1:200 000 (для оценки точечных объектов);

- планово-картографический материал по поселениям масштаба 1: 10 000 или 1:5000 (для оценки объекта ГКОЗП с установленными кадастровыми кварталами).

Графическая информация может быть представлена на бумажных или электронных носителях.

Факторный анализ как расчетный блок проводят с учетом ценообразующих факторов и реализуют в специальном программном обеспечении посредством использования метода главных компонент.

Использование метода главных компонент при количественном описании объектов ГКОЗП (к примеру, административных районов) позволяет при проведении статистического анализа ограничиться выделенными сжатыми факторами. Так, в множественном регрессионном анализе вместо большого набора показателей Х₁, Х₂,...,Х_m рассматривают гораздо меньший набор факторов (главных компонент), не коррелирующих друг с другом. Это значительно снижает размерность исследуемого пространства и, следовательно, облегчает обработку и анализ информации. Критерием для отбора анализируемых факторов (главных компонент) является значение дисперсии. Для последующего рассмотрения оставляют те факторы, для которых дисперсия больше единицы, остальные факторы выбраковывают.

Таким образом, при сборе исходной информации об объектах ГКОЗП может быть учтен любой набор показателей, выраженных в произвольных единицах измерения.

Технология работ по ГКОЗП предусматривает проведение кластеризации по двум технологическим линиям. Кластеризацию поселений по первой технологической линии проводят в том случае, если по ряду поселений численностью >10тыс. жителей рынок объектов недвижимости отсутствует полностью (информация по сделкам недоступна). Вторая технологическая линия предусматривает кластеризацию районов субъекта РФ.

В основу процедуры кластеризации положена следующая пред посылка: одним из свойств полученных факторов (главных компонент) является то, что описание объектов ГКОЗП (например, районов) в пространстве нескольких сжатых факторов дает наименьшее искажение взаимного местоположения этих объектов по сравнению с описанием в любом другом подпространстве той же размерности. Когда число сжатых факторов невелико (например, при выборе двух первых наиболее информативных), то расположение объектов в пространстве легко анализируется даже визуально. При этом можно выделить подмножество объектов, характеризующихся общностью значений факторов (что позволяет пред положить общность критериев, влияющих на процессы ценообразования в каждом множестве объектов).

Процедуру кластеризации начинают с вычисления матрицы различия между группируемыми объектами: районами, поселениями, кварталами (матрица евклидовых расстояний между объекта ми в информационном пространстве сжатых факторов):

Элементы этой матрицы вычисляют, исходя из матрицы данных, представленной в виде «объекты - признаки». В матрице данных в качестве признаков выступают сжатые факторы (главные компоненты):

Матрицы преобразуют по формуле евклидового расстояния между объектами:

Применяют евклидову матрицу в данном случае потому, что в качестве признаков объектов выступают безразмерные факторы -однородные величины, не коррелирующие между собой.

После вычисления матрицы объекты ГКОЗП объединяют в группы. Этот процесс совершается последовательно за n - 1 шагов. На первом шаге в матрице различий D находится минимальный элемент (кратчайшее расстояние) d_ij и объекты i и j (их можно считать кластерами, состоящими из одного объекта) объединяются в один кластер i +j, состоящий из двух объектов. Далее матрица различий изменяется. Из нее удаляются две строки и два столбца, содержащие расстояния от i и от j до остальных единиц, но добавляется одна строка и один столбец с расстояниями от кластера i + j до остальных объектов. На каждом шаге процедура повторяется, т. е. находится минимальное расстояние в преобразованной матрице различий и соответствующие кластеры объединяются в один.

Если на некотором шаге объединились кластеры i и j с числом объектов n_i и n_ij в каждом из них, то различия (расстояния) d_j+j,k между объединенным кластером i + j и любым другим кластером k (эти различия нужны для получения преобразованной матрицы различий) можно выразить формулой

d_i+_j,k = mim(d_ik.d_jk).

Приведенная формула описывает алгоритм «минимальной связи», или «ближайшего соседа». Этот алгоритм позволяет объединить в один кластер даже далеко координатно отстоящие объекты, в случае если существует соединяющая их цепочка из близких между собой единиц.

Результат кластеризации объектов ГКОЗП - список административных районов, поселений по кластерам и диаграмма их распределения в информационном пространстве двух наиболее информативных факторов. Тестовые объекты, являющиеся центрами полученных кластеров, выбирают в автоматизированном режиме. В средствах программного обеспечения также предусмотрен интерактивный выбор центра кластера (интерактивное типичное поселение выбирают экспертно исполнители работ с учетом развитости рынка недвижимости, доступности ценовой информации). При этом ограничивающим критерием является условие, что тестовое поселение не должно далеко отстоять от основной группы поселений (не должно находиться на краю кластера).