Определение износа основных фондов. (14-В, 40-ТЭОЗ, лекции)

Снижение стоимости здания происходит во времени. В любой промежуток времени она может быть определена как разность между первоначальной стоимостью и алгебраической суммой затрат, вызванных износом и улучшениями (восстановлением) конструктивных элементов и инженерных систем:

С_д. = С_п.н. – (Ф_i + М_i1 – K_P. – М_i2 ), где С_д.. — действительная стоимость здания, руб.; С_п.н. — первоначальная стоимость здания, руб.; Ф_i — стоимостное выражение физического износа, руб.; М_i1 — стоимостное выражение морального износа первой формы, руб.; K_P. — объем затрат на капитальный ремонт, руб.; М_i2 — объем затрат на устранение морального износа второй формы,

Основное влияние на технико-эксплуатационные качества основных фондов (зданий) оказывает физический износ. Постоянный учет зданий и сооружений, а также систематическое определения текущего физического их износа проводит «Бюро технической инвентаризации» (БТИ). Эта организация составляет на каждое здание технический паспорт с описанием конструктивных элементов здания и его параметров (объема, жилой площади и др.), с указанием планов земельных участков и этажей зданий. Физический износ здания устанавливают:

• расчётным путем (при отсутствии видимых признаков физического износа);

• на основании визуального осмотра конструктивных элементов и определения процента потери ими эксплуатационных свойств вследствие физического износа;

• экспертным путем с оценкой остаточного срока службы;

• инженерными обследованиями здания с определением стоимости работ, необходимых для восстановления эксплуатационных свойств констр. и инженерных систем.

Физический износ здания определяют как среднее арифметическое износа отдельных девяти элементов здания: фундаментов, стен, перекрытий, крыши и кровли, полов, оконных и дверных устройств, отделочных работ, внутренних санитарно-технических и электротехнических устройств и прочих элементов (лестниц, балконов и др.).

Физический износ на момент оценки выражается соотношением стоимости объективно необходимых ремонтных мероприятий, устраняющих повреждение конструкции, элемента, системы или здания в целом и их восстановительной стоимости. Физический износ отдельных конструкций, элементов, систем или их участков оценивается путем сравнения признаков физического износа, выявленных в результате визуального и инструментального обследования, с их значениями, приведенными в ВСН 53-86(р).

Физический износ конструкции, элемента или системы, имеющих различную степень износа отдельных участков определяется по формуле:

где Ф_к – физический износ конструкции, элемента или системы, %; Ф_i – физический износ участка конструкции, элемента или системы, определенный по табл. 1 – 71 ВСН 53-86(р); Р_i – размеры (площадь или длина) поврежденного участка, м² или м; Р_к – размеры всей конструкции, м² или м; n – количество (число) поврежденных участков.

Процент износа всего здания определяют как среднее арифметическое значение износа отдельных конструктивных элементов, взвешенных по их удельным весам в общей восстановительной стоимости объекта где Ф_з – физический износ здания, %; Ф_кi - износ отдельной конструкции, элемента или системы, установленный при техническом обследовании, %; l_i - удельная стоимость данного конструктивного элемента или инженерной системы в общей восстановительной стоимости здания, %; n – число отдельных конструкций, элементов или систем в здании.

Удельные веса стоимости конструктивных элементов или инженерных систем приведены в соответствующих сборниках укрупненных показателей восстановительной стоимости (УПВС).

Метод определения физического износа на основе инженерных обследований предусматривает инструментальный контроль состояния элементов здания и определения степени потери ими эксплуатационных свойств.

Для приблизительной оценки износа пользуются сопоставлением фактического срока службы здания с расчетным: Ф_з.¹ = (t / T)100

где Ф_з¹ - износ конструктивного элемента или здания, устанавливаемый расчетом, %; t — фактический срок службы, лет; Т — нормативный срок службы, лет.

Если конструктивный элемент во время капитального ремонта заменен, то срок службы принимают с момента замены.

Для оценки физического износа зданий, прослуживших полный нормативный срок или срок, близкий к нормативному, можно использовать формулу:

где Т — нормативный срок службы, лет; ∆t — возможный остаточный срок службы (определяется инструментальным или экспертным методом), лет.

На практике принято считать, что полный износ здания соответствует физическому износу 70...75 % и классифицируется как ветхое состояние. Величина последствий физического износа здания зависит от его качества на момент сооружения; интенсивности и продолжительности его эксплуатации; квалификации персонала, обслуживающего объект; природными условиями, в которых эксплуатируется объект.

Моральный износ проявляется в двух формах.

Моральный износ первой формы – это снижение стоимости здания в процессе эксплуатации по сравнению с его стоимостью в период строительства. Уменьшение этой стоимости объясняется снижением затрат общественно необходимого труда на сооружение таких же объектов на момент оценки.

Моральный износ второй формы – это старение здания или его элементов по отношению к существующим на момент оценки по объемно-планировочным, санитарно-гигиеническим, конструктивным и другим требованиям.

Моральный износ первой и второй форм может быть определен и в ценностном выражении. Зависимость морального износа здания от его планировочных и конструктивных характеристик приведена в табл. 1 (Таблица для ориентировочной оценки фактического износа зданий).