Пример. Необходимо определить стоимость приобретаемых прав на ОИС

Необходимо определить стоимость приобретаемых прав на ОИС. Средний доход от эксплуатации ОИС в текущих ценах составляет 2 000 тыс.руб. Исследования рынка показали, что в течение ближайшего времени доля предприятия на рынке данных товаров не изменится. Юридический срок службы ОИС – 10 лет. Коэффициент капитализации – 26%.

Расчет стоимости прав на ОИС осуществляется по формуле:

М_n= CF₀ /r_k= 2 000/0,26 = 7 692,3 тыс. руб.

14. Метод капитализации дохода используется в тех случаях, когда доход от эксплуатации оцениваемого объекта стабилен.

Капитализация — это превращение потока дохода в параметр стоимости (С) путем соответственно деления или умножения определенного некоторым образом потока дохода (Д) на некий фактор, называемый коэффициентом капитализации (К) или мультипликатором (М). Основные формулы при этом выглядят следующим образом:

С=Д*М или С= Д\К

Метод капитализации дохода определяет рыночную стоимость недвижимости путем конвертации дохода за один год, ближайший к дате оценки, в стоимость при помощи коэффициента капитализации.

Этапы оценки рыночной стоимости методом капитализации дохода следующие:

1) расчет годового чистого операционного дохода.

2) расчет коэффициента капитализации.

3) расчет рыночной стоимости недвижимости по формуле,

где С — рыночная стоимость недвижимости; ЧОД – чистый операционный доход; R – коэффициент капитализации.

Понятие чистого операционного дохода, его составляющие и расчет рассмотрены в предыдущих разделах, поэтому основное внимание в этом разделе будет уделено понятию коэффициента капитализации, характеристике его составляющих и методам построения.

Коэффициент капитализации (R) – это процентная ставка, которая используется для конвертации годового дохода в стоимость. Коэффициент капитализации включает ставку доходности инвестора па вложенный капитал и норму возврата капитала:

R = i + Нв.к.,

где i – ставка доходности инвестора на вложенный капитал; Нв.к – норма возврата капитала.

Ставка доходности инвестора на вложенный капитал – это норма дохода, которую владелец недвижимости рассчитывает получить, исходя из уровня рисков, присущих оцениваемой недвижимости. Экономическое содержание данного показателя и методы его расчета были рассмотрены в разделе, посвященном методу дисконтированных денежных потоков.

Норма возврата капитала – это процентная ставка, которая обеспечивает возврат первоначальных инвестиций. Данная составляющая коэффициента капитализации позволяет в процессе инвестиционного анализа разделить доход, ежегодно приносимый недвижимостью, на две составляющие:

1) возмещение капитала, вложенного в недвижимость;

2) получение дополнительного дохода от владения объектом.

Для расчета нормы возврата капитала в зависимости от метода необходимо располагать следующей информацией:

• остаточный срок службы недвижимости;

• ставка доходности недвижимости;

• безрисковая ставка доходности.

15. Ставка капитализации - ставка, используемая для перерасчета потока доходов в рыночную стоимость.

В соответствии с технологией метода прямой капитализации стоимость определяется отношением чистого операционного дохода до налогообложения к ставке капитализации. Ставка капитализации определяется оценщиком на основе величины базовой ставки путем ее корректировки на риски.

Метод прямого сопоставления — наиболее простой способ расчета ставки капитализации и, если имеется соответствующая достоверная рыночная информация, его всегда целесообразно применять.

Метод связанных инвестиций — заемного и собственного капитала — заключается в определении общей ставки капитализации путем взвешивания ее составных частей пропорционально размерам заемного и собственного капитала в составе инвестиций. Отношение величины заемного капитала (УКР) к стоимости фонда инвестиций называется кредитной составляющей или долговой долей инвестиций в оцениваемый объект. Тогда доля собственного капитала равна (1-УКР).

Этот метод применяется, когда для покупки объекта использовался заемный и собственный капитал в определенной пропорции.

Ставка капитализации заемных средств называется ипотечной постоянной и определяется отношением ежегодных выплат по об-служиванию долга к основной сумме ипотечного кредита. Ипотечная составляющая состоит из ставки процента по кредиту и коэффициента фонда погашения.

Ставка, используемая для капитализации дохода от собственного капитала, называется ставкой капитализации собственного капитала и определяется отношением части чистой прибыли от эксплуатации объекта, приходящейся на собственный капитал, к величине собственного капитала. Ставка капитализации собственного капитала состоит также из двух частей: нормы прибыли и нормы возврата собственного капитала.

Размеры ипотечной постоянной можно получить, анализируя финансовый рынок. Данные по ставке капитализации собственного капитала можно получить на основе анализа продаж сопоставимых объектов путем деления чистой прибыли по каждой сделке на соот-ветствующую величину собственного капитала.

Метод связанных инвестиций — земли и здания

Данный метод определения общего коэффициента капитализации применяется, когда можно точно рассчитать ставки капитализации по каждому компоненту имущественного комплекса: строению и земельному участку.

Метод связанных инвестиций — земли и здания — заключается в определении взвешенных ставок капитализации для земли и строения, стоящего на ней. Взвешивание ставок капитализации осуществляется в зависимости от размеров долей этих составляющих в общей стоимости имущественного комплекса (земли и строения).

Кумулятивный (или суммарный) метод

Особенность данного метода расчета общего коэффициента ка-питализации заключается в том, что одна из двух составляющих ко-эффициента — процентная ставка (или ставка дохода на инвестиционный капитал) — разбивается на отдельные компоненты.

Процентная ставка рассчитывается путем суммирования:

- безрисковой ставки дохода (которая обычно равна ставке дохода на долгосрочные, а если они отсутствуют, то на среднесрочные правительственные облигации);

- поправки на дополнительный риск, который имеется на все другие (кроме правительственных долгосрочных облигаций) виды инвестиций. Общее правило таково: чем больше риск, тем больше должна быть величина этой процентной ставки, чтобы побудить инвестора к риску;

- поправки на риск, связанный с неэффективным управлением инвестициями. Чем более рискованны инвестиции (в отличие от вложений в правительственные облигации), тем более компетентного управления они требуют; размер этой поправки может быть в диапазоне 1-5%;

- поправки на низкую ликвидность фондов. Некоторые фонды можно реализовать на рынке за короткий период времени, однако для продажи других могут понадобиться годы.