Система ипотечного кредитования как инструмент преодоления кризисных явлений

Ипотечное кредитование выступает существенным фактором экономического и социального развития страны. Его роль становится особенно заметной для страны в период выхода из экономического кризиса. Для постоянного роста совокупного производства и, следовательно, совокупного дохода и совокупного потребления необходимо, чтобы часть сбережений от совокупного дохода направлялась через инвестиции в развитие производства. Тогда может возникнуть цепная реакция наращивания экономических показателей.

Одной из наиболее значимых проблем является проблема «конвертируемости» материальных активов в наличные и депозитные средства, в ценные бумаги. Особо значимым механизмом такой «конвертации» является ипотека из-за капитала, который входит в понятие «недвижимость», и наличия у недвижимости уникального свойства – неспособности перемещаться через границу. Ипотека является не только важнейшим механизмом решения жилищной проблемы, но и важнейшим механизмом улучшения инвестиционного климата, регулирования денежной массы, социально-экономического прогресса в целом.

Не случайно «новый курс» Рузвельта начался с развития кредитования домовладельцев (жилищная ипотека). Так было не только в США, но и в других странах, где оздоровление экономики, как правило, сопровождалось развитием ипотечного кредитования.

Развитие ипотечного бизнеса позитивно сказывается на развитии реального сектора экономики.

Ипотека способствует реализации построенных домов, рост же строительства вызывает оживление в производстве строительных материалов и конструкций, строительного и дорожного машиностроения, в деревообработке и производстве мебели и т.д. Промышленное ипотечное кредитование дает возможность модернизировать производства, что приводит к повышению качества и конкурентоспособности продукции – все это ведет к увеличению экономического потенциала страны.

Развитие ипотечного кредитования оказывает положительное влияние на преодоление социальной нестабильности.

Ипотека влияет на проблему занятости (дополнительные рабочие места в строительстве и других отраслях) и помогает удовлетворить потребность населения в жилье.

Огромное значение ипотека имеет и для повышения стабильности и эффективности функционирования банковской системы страны. Обеспеченные кредиты более безопасны (по сравнению с бланковыми) для банков, так как при невозврате кредита банк реализует залог и возвращает свои средства. (Разумеется, в случае с ипотекой для этого необходима правильная оценка недвижимости, а также развитый рынок недвижимости). Снижению риска при ипотечном кредитовании также способствует целевой характер ссуд. Операции с недвижимостью зачастую являются менее рискованными по сравнению с текущими кредитными операциями коммерческих банков.

Ипотечное кредитование, бесспорно, перспективное направление банковской деятельности. Ипотечный банк является относительно устойчивым и рентабельным экономическим институтом. Поэтому, чем больше в банковской системе таких надежных банков, тем стабильнее и эффективнее ее деятельность в экономической системе в целом.

Ипотечные банки на национальном уровне обычно объединяются в ассоциации. Создание в рамках ассоциации ипотечных банков дополнительных резервов, гарантирующих вклады, помещенные в ипотечные банки, также укрепляет банковскую систему.

Существует еще одна важная сторона влияния системы ипотечного кредитования на стабильность банковской системы, связанная с функционированием вторичного рынка ссуд, обеспеченных закладными. Этот рынок способствует переливу капитала в более рентабельную сферу экономики (диверсификация банковского капитала), а также уменьшает разницу между процентными ставками в различных географических районах, что способствует формированию единой цены капитала в масштабе страны [3, с. 188].

Поэтому на данном этапе развития России необходимо уделять должное внимание развитию системы ипотечного кредитования, т.к. развитие данной системы – это очередной шаг в развитии рыночных отношений в России.

Таким образом, значение ипотеки для экономики страны заключается в следующем:

– вовлечение капиталов в виде недвижимости в хозяйственный оборот через механизмы залога, через вторичный рынок закладных ценных бумаг – существенный фактор оздоровления экономики;

– рынок недвижимости «связывает» значительную часть денежных средств и этим самым является важным антиинфляционным фактором. Например, в США 25 % дохода среднего американца уходят на оплату долгов по недвижимости;

– денежные средства населения, включаемые в недвижимость, фактически включаются в развитие села, города, местного строительного комплекса, в создание и поддержку рабочих мест, а не уходят на сторону (например, не финансируют зарубежных производителей через покупку импортных потребительских товаров);

– применительно к работе банков освоение технологии кредитования под залог, в особенности под залог недвижимости, позволяет сделать шаг к общепринятой в мире системе обеспечения гарантий возвратности кредитов.

Все вышесказанное обусловливает объективную необходимость развития ипотеки (залога недвижимости) в России. Ключевыми же условиями для привлечения кредитных ресурсов в сферу долгосрочного ипотечного жилищного кредитования являются создание в стране благоприятной экономико-политической обстановки, разработка необходимой законодательно-нормативной базы и повышение уровня благосостояния населения. Один из центральных вопросов – стандартизация процедур выдачи и обслуживания ипотечных кредитов, правил оценки платежеспособности заемщиков, а также финансовых инструментов для привлечения средств.

Прежде чем переходить к исследованию элементов системы ИЖК, необходимо определить, что же представляет собой сама система. Каждая система призвана выполнять определенные функции. В процессе своего функционирования система ипотечного жилищного кредитования должна выполнять три функции: обеспечивать мобилизацию средств на финансирование жилищных кредитов; предоставлять и обслуживать кредиты; осуществлять функцию инвестора.

Система ипотечного жилищного кредитования, как любая другая система, представляет собой ряд взаимосвязанных элементов. Элементами системы ипотечного жилищного кредитования, на мой взгляд, можно считать: субъекты ИЖК; объекты ипотечного жилищного кредитования; обеспечение ИЖК; организационно-экономическую основу ИЖК.

Таким образом, в нашем представлении систему ипотечного жилищного кредитования можно определить как комплекс взаимосвязанных субъектов, объектов и обеспечения ипотечных жилищных кредитов, взаимодействующих между собой на единой организационно-экономической основе.

Одним из основных элементов системы ипотечного жилищного кредитования являются ее субъекты. К субъектам ипотечного жилищного кредитования можно отнести: заемщика, кредитора, риелторские и страховые компании, инвесторов, правительство. Все эти субъекты являются участниками рынка ипотечных жилищных кредитов. Цели и функции этих субъектов описаны в таблице.

Так, обязательное участие в сделках риелторских компаний, продавцов жилья, оценочных компаний, органа регистрации прав на недвижимое имущество, органов опеки присуще, в основном, только ипотечному жилищному кредитованию. Все эти участники как субъекты ипотечного жилищного кредитования являются неотъемлемым элементом системы ипотечного жилищного кредитования.

Основными кредиторами ипотечных жилищных кредитов в России являются универсальные коммерческие банки, в то время как в западных странах ипотечными кредиторами, как правило, выступают специализированные ипотечные кредиторы.

Определяющим звеном рынка ипотечных жилищных кредитов является объект кредитования – один из фундаментальных элементов системы ипотечного жилищного кредитования. В широком смысле объект кредитования – вещь или процесс, под который предоставляется кредит, ради которого совершается кредитная сделка. Объектами кредитования могут быть практически любые предметы и процессы. Объектами ипотечного кредитования могут быть только приобретение и обустройство земли под жилищное строительство; строительство и реконструкция жилья; приобретение жилья.

В зависимости от объекта кредитования ипотечные жилищные кредиты бывают трех видов: кредиты на приобретение земли под жилищное строительство, кредиты на строительство и реконструкцию жилья, кредиты на приобретение жилья.

Таблица 3

Субъекты ипотечного жилищного кредитования: цели и функции

Субъекты	Цели и функции
Заемщики	Приобрести по возможности лучшее жилье, одновременно быть в состоянии производить ежемесячные платежи по кредиту
Кредиторы (банки и другие финансово-кредитные учреждения)	Максимизировать прибыль и дивиденды своих акционеров путем ограничения рисков неплатежей заемщиков, потерь в результате более быстрого увеличения стоимости привлеченных банками средств по сравнению с процентными ставками по выданным ипотечным кредитам
Продавцы жилья (физические лица)	Выгодно продать жилье
Риелторские организации (лицензированные продавцы)	Выгодно продать имеющееся жилье (по поручению третьих лиц, из собственного фонда), получить комиссионное вознаграждение
Орган регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним	Сбор, регистрация и предоставление информации о праве собственности на жилье на территории России
Страховые компании	Полное страховое сопровождения сделок и извлечение максимальной прибыли
Оценочные компании	Оценка жилья, являющегося предметом залога при ипотеке, в том числе при реализации с торгов
Операторы вторичного рынка	Приобретение ипотечных жилищных кредитов у первичных кредиторов
Инвесторы (юридические и физические лица, приобретающие ипотечные ценные бумаги)	Максимизировать прибыль, вкладывая свои средства в ценные ипотечные бумаги
Органы опеки и попечительства	Контроль за соблюдением прав и интересов несовершеннолетних граждан
Государство	Преследует три основные цели: обеспечение условий для надежного и эффективного функционирования системы ипотечного кредитования; регулирование и надзор за деятельностью участников рынка, в том числе с целью защиты интересов вкладчиков банков содействует некоторым ограниченным группам семей в приобретении жилья

Приобретение строящегося жилья, в том числе отдельных домов, на наш взгляд, нельзя отнести к объекту ипотечного жилищного кредитования, поскольку обеспечением в таких сделках является не недвижимость, следовательно, сами кредиты не являются ипотечными. Приобретение жилья становится объектом ипотечного жилищного кредитования в случае нехватки у заемщика собственных средств и возникновения потребности в заемных средствах.

Этимологически термин «ипотека» обозначает залог недвижимого имущества и применяется в законодательствах различных стран для обозначения трех следующих правовых категорий:

1. Залога недвижимого имущества с целью получения ипотечного кредита (чисто правовая функция ипотеки).

2. Закладной (существуют и другие названия долгового свидетельства, подтверждающего права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству).

3. Ипотечного кредита (денежной ссуды), выдаваемого заемщику кредитором под залог недвижимости (экономическая функция ипотеки).

Ипотечные кредиты всегда обеспечиваются залогом недвижимости – ипотекой, ипотечные жилищные кредиты – залогом жилой недвижимости. Основным и чаще всего единственным обеспечением при данной форме кредитования является залог жилого помещения, приобретаемого на кредитные средства. Между банком и заемщиком заключается соответствующий договор, по которому залогодателем является заемщик, а банк является залогодержателем до момента полного исполнения заемщиком своих обязательств по возврату кредита и уплате процентов. При неисполнении залогодателем (заемщиком) своих обязательств, залогодержатель (кредитор) имеет право удовлетворить свои требования за счет стоимости заложенного имущества.

В соответствии со ст. 77 федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» квартира, приобретенная за счет кредита банка в собственность, считается находящейся в залоге с момента государственной регистрации договора ее купли-продажи.

3 Формирование институтов регулирования рынка ипотечного жилищного кредитования

Ипотечный кредит сейчас можно получить по программе федерального Агентства ипотечного жилищного кредитования (АИЖК): на 20 лет под 15 % годовых в рублях. Причем первый взнос за однокомнатную квартиру при ее нынешней стоимости составляет не менее 5000 долл., а ежемесячные выплаты по кредиту – около 400 долл. Учитывая, что средняя заработная плата по России оставляет 5600 рублей, такое жилье никак не назовешь доступным. Для того чтобы сделать такой механизм, как ипотечное кредитование, достаточно выгодным для тех, кто физически мог бы им воспользоваться, предлагается по ипотечным кредитам понизить процентные ставки. На этом этапе реформа опять сталкивается с банковской системой: сейчас банки очень не заинтересованы предоставлять кредит на 15-20 лет: слишком велик риск невозврата денег. При этом в случае несостоятельности гражданина-должника квартира, купленная в кредит, отобрана быть не может, если это единственная пригодная для проживания собственность гражданина (ст. 446 ГПК РФ). Однако, несмотря на имеющиеся сложности, Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) успешно проводит работу по привлечению банковских структур к сотрудничеству. Так, АИЖК подписало соглашение на 100 млн руб. с одним из российских банков. Фактически АИЖК застраховала более двухсот российских семей, взявших кредиты на жилье, от возможных неприятностей.

Задачи Агентства определены Постановлением Правительства РФ от 26 августа 1996 г. № 1010 «Об Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию»; Постановлением Правительства РФ от 25 августа 2001 г. №628 «Об утверждении правил предоставления государственных гарантий Российской Федерации по заимствованиям ОАО «АИЖК», Уставом, Бизнес-планом Агентства.

Непосредственной целью Агентства являются:

– создание единых стандартов ипотечного жилищного кредитования;

– обеспечение доступности ипотечных кредитов для широких слоев населения на всей территории России;

– создание возможности рефинансирования для ипотечных кредиторов;

– создание вторичного рынка для обязательств, обеспеченных ипотекой;

– формирование рынка ипотечных ценных бумаг.

Деятельность Агентства через развитие сети региональных операторов должна охватить все регионы России, обеспечив, таким образом, возможность рационального перераспределения привлекаемых инвестиционных ресурсов и становления единого российского рынка ипотечного кредитования.

Создание федеральной системы ИЖК можно рассматривать как крупнейший бизнес-проект с участием государства. Именно поэтому система ИЖК развита во всех странах с рыночной экономикой и является необходимым институтом, используемым государством как в экономической, так и в социальной политике.

В целях формирования платёжеспособного спроса на жильё со стороны населения Агентством разработана и внедрена двухуровневая система ипотечного кредитования, предусматривающая рефинансирование Агентством кредитов, выдаваемых во всех регионах страны по единым стандартам.

Стандарты разработаны Агентством на основании анализа и обобщения российского и зарубежного опыта ипотечного кредитования и включают в себя механизмы выдачи и рефинансирования ипотечных кредитов, типовые соглашения, а также требования ко всем участникам рынка (региональным операторам, банкам, оценочным, риэлторским и страховым компаниям).

Двухуровневая система рефинансирования, реализуемая Агентством, позволяет равномерно распределить риски между всеми участниками рынка. Важной составляющей этой системы является тесное взаимодействие с Администрациями субъектов РФ и их уполномоченными ипотечными операторами, с которыми Агентство заключает трехсторонние договоры.

Агентство по ипотечному жилищному кредитованию и было создано осенью 1997 года распоряжением Правительства в качестве локомотива ипотеки и страхователя рисков на этом сегменте рынка, оно и должно выкупать у банков закладные на недвижимость по кредитным договорам. Сейчас этот тип ценных бумаг циркулирует в России. Уже заключено соглашение о сотрудничестве с администрациями более 30 регионов и на сегодняшний день выкуплено 490 закладных в 19 регионах страны на общую сумму в 180 млн рублей19.

В соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от 26 августа 1996 г. № 1010 «Об Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию» в сентябре 1997 года было создано ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию». Сто процентов акций принадлежит государству.

Предусмотрены средства федерального бюджета в виде государственных гарантий по заимствованиям Агентства постановлением Правительства РФ от 25.08.2001 г. № 628. Утверждены Правила предоставления государственных гарантий Российской Федерации по заимствованиям открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию».

В июле 2002 г. в г. Белгороде Агентство провело совещание с представителями регионов Российской Федерации по вопросу рефинансирования организаций и банков, предоставляющих гражданам ипотечные жилищные кредиты и займы.

В ходе совещания были обсуждены «Стандарты процедуры выдачи, сопровождения и рефинансирования ипотечных кредитов», подготовленные Агентством, с профессиональными участниками рынка ипотечного жилищного кредитования. Выработанные на совещании рекомендации легли в основу концепции развития федеральной системы ипотечного жилищного кредитования. Началась аккредитация региональных ипотечных структур, созданных с участием региональных администраций.

С апреля 2003 г. Агентство снизило ставку рефинансирования ипотечных кредитов с 18 до 15 % годовых. Эта мера была обусловлена общим улучшением ситуации на российском финансовом рынке, а также политикой Агентства, направленной на обеспечение максимальной доступности ипотечных кредитов для населения.

24 апреля 2003 г. АИЖК осуществило дебютный выпуск корпоративных облигаций, разместив их в секции фондового рынка Московской межбанковской валютной биржи.

Спрос на облигации ОАО «АИЖК» превысил объем выпуска более чем в 1,7 раза, что говорит о востребованности данной бумаги со стороны участников рынка. Это связано с высокой надежностью выпущенного инструмента, который, по оценкам аналитиков, близок по надежности к ГКО ОФЗ.

В настоящее время Агентство является единственной организацией, позволяющей осуществлять государственную поддержку (рефинансирование ипотечных кредитов) кредиторов-участников федеральной системы ипотечного жилищного кредитования.

Основными участниками ипотечного рынка являются Региональные операторы, банки, страховые, оценочные и риэлторские компании. В процессе рефинансирования ипотечных кредитов они имеют следующую специализацию:

– региональные банки оформляют ипотечные кредиты и являются первичными владельцами стандартных закладных;

– региональные операторы выкупают стандартные закладные у региональных банков и формируют пулы закладных;

– АИЖК выкупает, сохраняя право регресса ответственности при дефолте закладной, стандартные пулы закладных у региональных операторов с целью секьюритизации, т.е. выпуска эмиссионных ипотечных ценных бумаг.

Взаимодействие участников ипотечного рынка осуществляется по следующей схеме:

– Агентство направляет Региональному оператору Стандарты процедуры выдачи, сопровождения и рефинансирования ипотечных кредитов, включающие требования к основным участникам ипотечного рынка. Агентство проводит анализ финансового состояния и проверку правоустанавливающих документов Регионального оператора;

– после согласования Стандартов заключается трехстороннее Соглашение о сотрудничестве между Агентством, Региональной Администрацией и Региональным оператором;

– региональный оператор в целях создания и развития рынка ипотечного жилищного кредитования на территории своего региона обеспечивает его инфраструктуру, что включает в себя привлечение банков (первичных кредиторов), страховых, оценочных и, при необходимости, риэлтерских компаний;

– после согласования и утверждения участников ипотечного рынка Агентство заключает с Региональным оператором Соглашение о сотрудничестве.

Этап формирования плана поставки закладных Агентству включает в себя:

– Формирование, согласование с АИЖК и подписание «Протокола согласования основных условий Договора купли-продажи закладных с отсрочкой поставки», который несет следующую информацию:

– Агентство объявляет о взаимных санкциях, которые будут в Договоре купли-продажи закладных;

– РО объявляет о своих планах по срокам и объемам поставки закладных на текущий год.

Данный документ является важнейшим на этапе формирования плана поставки закладных и оформляется в период после подписания трех-стороннего соглашения и до момента аккредитации РО.

Порядок взаимодействия РО и АИЖК на этом этапе:

– После анализа готовности РО к работе по Стандартам АИЖК направляет письмо РО с предложением начать работу с Протоколом согласования. РО самостоятельно может инициировать работу с Протоколом согласования;

– РО анализирует свои возможности по поставке закладных по Стандартам АИЖК и после первоначального формирования Протокола согласования согласовывает его с АИЖК (по электронной почте или по факсу);

– после взаимного согласования объемов и сроков поставки и взаимной ответственности, которые стороны планируют отразить в Договоре купли-продажи, РО окончательно формирует Протокол согласования, подписывает его и ставит печать РО и отправляет по почте в АИЖК;

– АИЖК подписывает и регистрирует Протокол согласования и высылает его РО.

Согласование и подписание «Договора купли-продажи закладных с отсрочкой поставки» (Приложение № 25 Стандартов). Это основной документ, в котором РО и АИЖК на основании двухстороннего соглашения и Протокола согласования основных условий формируют График поставки закладных со сроками и объемами поставки на конкретный период (на квартал или до конца текущего года), определяются с ответственностью каждой стороны Договора и оговаривают конкретные условия и правила (технологию) поставки закладных. Договор купли-продажи заменяет собой

Протокол согласования после того, как Региональный оператор аккредитован Агентством.

Порядок взаимодействия РО и АИЖК на этом этапе:

– после аккредитации РО Агентство направляет письмо РО с информацией о заключении Договора купли-продажи закладных с отсрочкой платежа;

– РО заполняет Договор купли-продажи закладных с отсрочкой платежа и График поставки закладных согласовывает с Агентством (по электронной почте или по факсу);

– после согласования с АИЖК РО оформляет и подписывает Договор купли-продажи закладных с отсрочкой платежа и График поставки закладных (Приложение № 1 к Договору) и отправляет ГАРАНТПОСТом в двух экземплярах в адрес АИЖК;

– АИЖК подписывает и регистрирует Договор и Приложение к нему (График поставки) и один экземпляр отправляет РО.

Порядок взаимодействия РО и АИЖК в этом случае:

– РО по факту наличия закладных, оформленных по стандартам АИЖК, доставляет их в АИЖК;

– АИЖК проводит андеррайтинг закладных и при его положительном результате оформляется и подписывается «Договор купли-продажи закладных (ипотечного пула)»;

– после размещения закладных, поставленных в рамках этого Договора (по Реестру закладных), и необходимых документов (два дня после подписания Договора купли-продажи), подписывается Акт приема-передачи закладных.

Договора купли-продажи – основные документы по поставке закладных РО и могут оформляться посте аккредитации РО.

Рис. 1. Схема взаимодействия АИЖК и участников ипотечного рынка

Требования к участникам рынка

Региональные операторы

1. Обязательные:

– устойчивое финансовое положение – определяется по методике Агентства;

– достаточность собственного капитала.

Собственный капитал Регионального оператора рассчитывается Агентством самостоятельно в соответствии с собственной методикой. На основании рассчитанного собственного капитала Региональному оператору устанавливается лимит его ответственности (платёжеспособности). Агентство имеет право предъявлять и пересматривать требования к достаточности собственного капитала Регионального оператора. При этом размер чистых активов должен составлять не менее величины Уставного капитала Регионального оператора.

– гарантии третьих лиц (Администраций) по обязательствам Регионального оператора перед Агентством (в случае недостаточности собственного капитала для выполнения своих обязательств перед Агентством);

– контроль органов местного самоуправления над деятельностью Регионального оператора.

Не менее 51 % величины Уставного капитала Регионального оператора должны составлять средства местных администраций (для Региональных операторов в форме открытых акционерных обществ и обществ с ограниченной ответственностью) либо иные формы участия органов местного самоуправления в деятельности Регионального оператора (прямо или опосредованно), позволяющие осуществлять управление и контроль над Региональным оператором, а также влиять на принятие им решений (для остальных организационно-правовых форм).

2. Рекомендательные:

– независимость партнёров, привлекаемых в качестве участников программы ипотечного кредитования, и их специализация на каком-либо одном виде услуг (например, оценщик, риэлтер и т.д.).

В случае аккредитации Региональный оператор обязан:

1) ежеквартально представлять Агентству официальную бухгалтерскую отчётность;

2) представлять дополнительно запрашиваемые Агентством расшифровки статей баланса и отчёта о прибылях и убытках;

3) вести бухгалтерский учёт с отражением в балансе: а) обязательств по договорам страхования ипотечной сделки; б) своего поручительства за заёмщика по шестимесячному платежу; в) своих обязательств по выкупу дефолтных закладных и/или фонду временного поселения; г) залога (ипотеки) квартиры; д) резервов по своим обязательствам.

Условия достаточности собственного капитала Регионального оператора и предоставления гарантий по обязательствам Регионального оператора определяются в соответствии с Методикой, разрабатываемой и утверждаемой Агентством.

Первичные кредиторы

Кредитные организации – банки и иные небанковские кредитные организации, которые для извлечения прибыли как основной цели своей деятельности на основании специального разрешения (лицензии) Центрального банка Российской Федерации имеют право осуществлять банковские операции, предусмотренные Федеральным законом, и удовлетворяющие следующим требованиям:

1. Обязательные:

– наличие банковской лицензии, разрешающей привлечение и размещение денежных средств физических и юридических лиц во вклады;

– соблюдение нормативов ЦБ России;

– безубыточная деятельность в течение последних двух лет (для организаций, с которыми у Агентства существуют прямые отношения).

2. Рекомендательные:

– опыт работы по выдаче и сопровождению (обслуживанию) кредитов, выдаваемых физическим лицам, в том числе ипотечных кредитов;

– положительное аудиторское заключение за последний финансовый год.

Иные (небанковские) организации – кредитный потребительский кооператив и иные организации, создаваемые гражданами, добровольно объединившимися для удовлетворения потребностей в финансовой взаимопомощи, деятельность которых осуществляется на основании законодательства Российской Федерации и принимаемых в соответствии с ним иных нормативных правовых актов Российской Федерации, а также законов и иных нормативных правовых актов субъектов Российской Федерации в части контроля и надзора за деятельностью таких организаций.

1. Обязательные:

– наличие свидетельства о регистрации в качестве юридического лица;

– соблюдение установленных законом нормативов (в случаях, если деятельность такой организации регулируется специальным законом).

2. Рекомендательные:

– опыт работы по выдаче и сопровождению (обслуживанию) займов, в том числе ипотечных, выдаваемых физическим лицам;

– положительное аудиторское заключение за последний финансовый год.

Страховые компании

Страховые компании – юридические лица любой организационно-правовой формы, предусмотренной законодательством Российской Федерации, созданные для осуществления страховой деятельности (страховые организации и общества взаимного страхования) и получившие в установленном настоящим Законом порядке лицензию на осуществление страховой деятельности на территории Российской Федерации и удовлетворяющие следующим требованиям:

1. Обязательные:

– устойчивое финансовое положение;

– наличие лицензии установленной законом формы на соответствующие виды страхования и/или лицензия установленной законом формы на право осуществления комплексного ипотечного страхования;

– рейтинговая оценка независимого рейтингового агентства, признанного на рынке данных услуг (Moody's, AMBEST, «Эксперт-РА», Standard&Poor's и др.);

– положительное аудиторское заключение за последний финансовый год.

2. Рекомендательные:

– опыт работы на страховом рынке.

Страховые компании обязаны:

– ежегодно предоставлять выгодоприобретателю отчёты о сделанных Заёмщиками в истекшем году страховых взносах. Отчёт предоставляется не позднее 20 января года, следующего за отчётным;

– в течение трёх дней уведомлять выгодоприобретателя о просрочке заёмщиком платежей по внесению страховых взносов.

В случае утверждения Агентством страховой компании в качестве участника программы Страховая компания обязана, в том числе ежеквартально, предоставлять Агентству официальную финансовую отчётность, а также дополнительно запрашиваемые Агентством расшифровки статей баланса и отчёта о прибылях и убытках.

Взаимоотношения между Агентством и страховой компанией строятся на основании заключаемого между ними договора о сотрудничестве.

Оценщики

Оценщики – юридические или физические лица (индивидуальные предприниматели), имеющие лицензию на осуществление оценочной деятельности, направленной на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости и удовлетворяющие следующим требованиям:

1. Обязательные:

– наличие договора страхования гражданской ответственности оценщика;

– наличие лицензии установленной законом формы.

2. Рекомендательные:

– независимость оценщика по критериям, установленным законодательством;

– членство в Российском обществе оценщиков (РОО) и/или Российской Коллегии оценщиков (РКО) с включением в согласованный с Агентством список членов РОО или РКО.

Стандарты процедуры выдачи ипотечных кредитов (займов) включают:

– ценку платёжеспособности заёмщика;

– роверку дохода заёмщика;

– расчёт максимальной суммы кредита (займа).

Формы документов, применяемых при выдаче ипотечного кредита (займа).

1. Процедура оценки платежеспособности заемщика.

Оценка платёжеспособности заёмщика состоит из предварительной квалификации Заёмщика и оценки возможности выполнения принятых им на себя обязательств по возврату кредита (займа) и уплате начисленных процентов.

1.1 Заёмщиком может быть любое дееспособное физическое лицо в возрасте от 18 до 60 лет (60 лет – предельный возраст окончания срока выплаты кредита (займа)). Для отдельных категорий граждан, предусмотренных действующим законодательством, предельный возраст заёмщика может быть увеличен при условии наличия заключённого договора страхования жизни и здоровья заёмщика на весь период кредитования (заимствования).

1.2 Заёмщиков, т.е. лиц, обязанных по кредитному договору (договору займа), может быть несколько, в том числе и не состоящих между собой в родственных отношениях. Если супруг заёмщика не является залогодателем, то он обязательно должен давать письменное нотариально удостоверенное согласие на передачу приобретаемого Жилого помещения в ипотеку. При заключении договора, влекущем возникновение ипотеки в силу закона, залогодателем обязательно должны выступать все или один из заёмщиков.

1.3 Если заемщиков несколько, то предельный срок кредита рассчитывается, исходя из разницы предельного и текущего возраста того заемщика, доля доходов которого составляет больше 80 %. В противном случае расчет ведется исходя из наименьшей разницы между предельными и текущими возрастами заемщиков.

1.4 Допустимыми подтверждёнными официально источниками получения дохода, которые будут учитываться при расчете максимально допустимой суммы кредита (займа), могут выступать:

– заработная плата по основному месту работы, включая доход за сверхурочную работу и премии;

– доход от работы за неполный рабочий день и по совместительству;

– доход в виде дивидендов;

– доходы в виде процентов по вкладам и в виде постоянных, стабильных страховых выплат;

– пенсионные выплаты и стипендии;

– чистый доход в форме арендной платы;

– субсидии, предоставляемые Заемщику субъектом Российской Федерации, которые включаются в его доход в усредненном размере (в расчете на весь период кредитования). При этом гарантии предоставления субсидий должны быть отражены в соответствующих документах (закон субъекта РФ, порядок предоставления субсидий и т.д.), утвержденных должным образом и гарантирующих субсидирование в течение всего срока кредитования. Размер субсидий не может превышать 50 % от суммы аннуитетного платежа заёмщика; документально подтверждённые расходы по приобретению дорогостоящих предметов (имущества) и недвижимости; иные документально подтвержденные доходы.

1.5 Платежеспособность заемщика определяется величиной кредитного риска и максимально допустимым размером кредита (займа) на основании анализа собранной и документально подтвержденной информации о заемщиках, исходя из коэффициента П/Д (Платеж/Доход) с учётом соотношения между суммой кредита (займа) и стоимостью залогового имущества (коэффициент К/З).

Коэффициент П/Д (Платеж/Доход) – отношение ежемесячных расходов заемщика по приобретаемому имуществу (включая ежемесячные платежи по кредиту (займу) и страхованию) к среднемесячному (за вычетом налоговых удержаний) доходу заемщиков.

Коэффициент К/З – соотношение между суммой кредита (займа) и стоимостью залогового имущества.

1.6 Коэффициент, определяющий платежеспособность заемщика. Для определения способности Заемщика выплачивать ипотечный кредит (заём) рассчитывается коэффициент П/Д:

Предельное значение коэффициента П/Д устанавливается в зависимости от коэффициента К/З и дохода заемщика в следующих размерах:

– если коэффициент К/З меньше или равен 50 % (0,5), значение коэффициента П/Д составляет 50 % (0,5);

– если величина коэффициента К/З больше 50 % (0,5), применяется следующая таблица.

Таблица 4

Изменение коэффициента П/Д в зависимости от ежемесячного дохода заемщика

Ежемесячный доход заемщика, указанный в прожиточных минимумах (ПМ) в расчете на одного члена семьи	Значение коэффициента П/Д
До 2,0
2,2
2,4
2,6
2,8
3,0
3,2
3,4
3,6
3,8
4,0
4,2
4,4
4,6
4,8
5,0 и более

ПМ – величина прожиточного минимума в субъекте РФ. Если в субъекте РФ нет утвержденной величины прожиточного минимума, в расчет принимается средняя величина ПМ по России.

При наличии у заемщика обязательств по иным заемным средствам необходимо включать расходы по уплате ежемесячных платежей по ним в расчет коэффициента П/Д, т.е. в расходы заемщика.

Проверка дохода заёмщика производится следующим образом:

Проверка доходов индивидуальных предпринимателей

Для исчисления дохода заёмщика-индивидуального предпринимателя предоставляются следующие документы:

1. Копия налоговой декларации установленной формы для метода налогообложения, применяемого данным заёмщиком, за два последних полных отчётных налоговых периодов с отметкой налогового органа о принятии.

2. Копия налоговой декларации по налогу на доходы физических лиц установленного образца (форма 3-НДФЛ) за два последних полных отчётных налоговых периодов с отметкой налогового органа о принятии. Платёжеспособность заёмщика-индивидуального предпринимателя рассчитывается с учётом дохода заёмщика, указанного в предоставленных копиях Налоговой декларации за два последних полных налоговых периодов путём приведения данных к годовой базе, т.е. если отчетность поквартальная, то среднее арифметическое значение квартального дохода умножается на четыре, если полугодовая – то на два.

3. Проверка доходов в виде дивидендов заемщика, имеющего собственное дело. К заемщикам, имеющим собственное дело, относятся лица, которым принадлежит не менее 25 % участия в каком-либо предприятии. Предприятие должно реально функционировать (осуществлять прибыльную деятельность) в течение не менее последних 24 месяцев. Заемщик должен владеть такой долей участия в одном и том же предприятии в течение не менее последних 12 месяцев.

Указанные лица, а также Заемщики, занятые собственным предпринимательством (индивидуальный предприниматель без образования юридического лица) и иной самостоятельной профессиональной деятельностью (частные нотариусы, детективы, охранники и т.д.), должны представить документы, подтверждающие устойчивость и жизнеспособность своего предприятия и/или того, что они могут и впредь получать доход, достаточный для погашения ипотечного кредита.

4. Соотношение между суммой кредита (займа) и стоимостью залогового имущества (Коэффициент К/З). К/З определяет максимальный размер кредита (займа), который может быть выдан заемщику исходя из стоимости предоставляемого обеспечения. К/З рассчитывается следующим образом:

Величина этого соотношения составляет не более 70 и не менее 30 %.

Расчетный коэффициент К/З целесообразно изменять в зависимости от следующих параметров Жилого помещения – предмета залога:

– во-первых, как только АИЖК выкупает залог гражданина, его кредит оформляется в рублях, а не в долларах. В этом большой плюс: никакие курсовые колебания валютного рынка должнику не страшны;

– во-вторых, по желанию заемщика погашение кредита может быть растянуто до 20 лет. В то же время, агентство вправе снижать процентную ставку кредита, но ни в коем случае не поднимать;

– в-третьих, у должника появляется уверенность, что при задержке с выплатой кредита его не вышнырнут без суда и следствия на улицу, выселять должников только по суду и при этом предоставит им заранее подготовленное жилье.

Создание АИЖК преследовало цель оказать поддержку не только потенциальным новоселам, но и тем, кто дает деньги в долг. Ипотечное агентство делит с банкирами риск неплатежей: в случае если заемщик не возвращает кредит, банк несет лишь часть убытков. Как свидетельствует мировой опыт, проблемы с платежами возникают у менее чем одного процента заемщиков. В российских условиях, когда люди еще не научились жить в кредит, напротив, многие стараются погасить кредит досрочно: не за 10-15 лет, а за 5-6. Иными словами, риск у банкиров минимален. АИЖК рефинансирует кредиты по своим стандартам и требует довольно низких процентных ставок (обычные коммерческие банковские проценты по жилищным кредитам составляют 18-19 и даже 24 % годовых).

В Росстрое считают, что с помощью ипотеки должно ежегодно вводиться до 5 млн кв. метров жилья. По нынешним ценам на это требуется 60 млрд руб., и половину этих денег вложит население. Остальные 30 млрд рублей агентство должно собрать за счет выпуска на рынок ценных бумаг, гарантированных бюджетом.

Условия предоставления кредита по линии АИЖК следующие:

– кредит (займ) предоставляется и погашается в рублях;

– срок, на который предоставляется кредит, – от 1 до 27 лет;

– погашение кредита (займа) – равные по сумме ежемесячные платежи, включающие в себя погашение части основного долга по кредиту и проценты за пользование кредитом. Таким образом, заемщик ежемесячно выплачивает одинаковую сумму, что позволяет планировать семейный бюджет;

– процент по кредиту (займу) – в настоящее время составляет 15 % годовых в рублях. Досрочное погашение кредита – частичное или полное погашение кредита допускается после истечения 6 месяцев, считая с даты предоставления кредита (займа);

– требования к заемщику – заемщиком может быть любое дееспособное физическое лицо от 18 до 60 лет;

– территория и объект – кредит (займ) предоставляется для приобретения отдельной квартиры в многоквартирном доме или отдельно стоящего жилого дома (коттеджа для постоянного проживания), на которые в установленном законом порядке оформлено право собственности и которые расположены на территории того субъекта РФ, где осуществляется кредитование заемщика. Могут приобретаться коммунальные квартиры при условии оформления в собственность заёмщика всей квартиры и передача всей квартиры (или всех комнат, если не внесены изменения в БТИ) в залог;

– обеспечение кредита – залог квартиры, приобретаемой на кредитные (заемные) средства. Размер предоставляемого кредита (займа) не должен превышать 70 % минимальной из сумм оценки приобретаемого жилья и продажной стоимости квартиры;

– требования к доходу заемщика – для получения ипотечного жилищного кредита (займа) необходимо иметь постоянный источник доходов. Рассматриваются только документально подтвержденные доходы заемщиков;

– максимальная сумма кредита – сумма кредита (займа) зависит от дохода Вашей семьи и рассчитывается исходя из условия, что ежемесячные выплаты по возврату кредита (займа) и уплате процентов по нему не превышают 35 % от совокупного дохода заемщиков. В случае, если заемщик вносит больше 50 % собственных средств в счет оплаты стоимости квартиры, ежемесячные выплаты по кредиту (займу) могут достигать 40 % от совокупного дохода заемщиков;

– страхование – Заемщик за свой счет должен застраховать: свою жизнь и потерю трудоспособности; приобретаемое имущество (в сумме эти выплаты составляют приблизительно 0,8 % в год от остатка ссудной задолженности);

– приобретенное на заемные средства жилье оформляется в собственность заемщика (одного или нескольких заемщиков). Таким образом, заемщик становится сразу же собственником приобретаемого на кредитные (заемные) средства жилья.

Предметом залога может являться отдельная квартира в многоквартирном доме или отдельно стоящий жилой дом (коттедж для постоянного проживания), на которые в установленном законом порядке оформлено право собственности и которые расположены на территории того субъекта РФ, где осуществляется кредитование заемщика.

Предмет залога должен отвечать следующим требованиям:

– иметь отдельную от других квартир или домов кухню и санузел (т.е. коммунальные квартиры в залог не принимаются);

– быть подключенным к электрическим, паровым или газовым системам отопления, обеспечивающим подачу тепла на всю площадь жилого помещения;

– быть обеспеченным горячим и холодным водоснабжением в ванной комнате и на кухне;

– иметь в исправном состоянии сантехническое оборудование, двери, окна и крышу (для квартир на последних этажах и отдельно стоящих домов).

Здание, в котором расположен предмет залога, должно отвечать следующим требованиям: не находиться в аварийном состоянии; не состоять на учете по постановке на капитальный ремонт; иметь цементный, каменный или кирпичный фундамент.

Стоимость предмета залога определяется на основе оценки независимого оценщика. Оценщик должен предоставить подробное описание имущества и оценку его рыночной стоимости, т.е. цены, которую покупатель готов заплатить продавцу на свободном рынке, льготы по налогообложению при покупке жилых помещений, в том числе и за счет кредитных средств.

В соответствии с Налоговым Кодексом налогоплательщик может вычесть из своего налогооблагаемого дохода суммы, фактически израсходованные на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома или квартиры, а также суммы, направленные на погашение процентов по ипотечным кредитам, полученным налогоплательщиком в банках Российской Федерации. (Ст. 220. Имущественные налоговые вычеты (Налоговый кодекс РФ)). При определении размера налоговой базы в соответствии с п. 2 ст. 210 настоящего Кодекса налогоплательщик имеет право на получение следующего имущественного налогового вычета: в сумме, израсходованной налогоплательщиком на новое строительство, либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома или квартиры, в размере фактически произведенных расходов, а также в сумме, направленной на погашение процентов по ипотечным кредитам, полученным налогоплательщиком в банках Российской Федерации и фактически израсходованным им на новое строительство, либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома или квартиры.

Общий размер имущественного налогового вычета не может превышать 1 000 000 рублей без учета сумм, направленных на погашение процентов по ипотечным кредитам, полученным налогоплательщиком в банках Российской Федерации и фактически израсходованным им на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома или квартиры.

Указанный имущественный налоговый вычет предоставляется налогоплательщику на основании письменного заявления налогоплательщика и документов, подтверждающих право собственности на приобретенный (построенный) жилой дом или квартиру, а также платежных документов, оформленных в установленном порядке, подтверждающих факт уплаты денежных средств налогоплательщиком (квитанции к приходным ордерам, банковские выписки о перечислении денежных средств со счета покупателя на счет продавца, товарные и кассовые чеки, акты о закупке материалов у физических лиц с указанием в них адресных и паспортных данных продавца и другие документы).

При этом, если в налоговом периоде имущественный налоговый вычет не может быть использован полностью, его остаток может быть перенесен на последующие налоговые периоды до полного его использования.

Имущественные налоговые вычеты предоставляются на основании письменного заявления налогоплательщика при подаче им налоговой декларации в налоговые органы по окончании налогового периода.

Примечание. Граждане, которые приобрели жилую недвижимость за счет средств небанковских организаций, не имеют право на получение имущественных налоговых вычетов.

Для получения ипотечного кредита (займа) по программе Агентства необходимо пройти следующие этапы:

I этап. Предварительный расчет суммы кредита и оценка Ваших возможностей.

Для получения консультаций по условиям кредитования, а также для проведения предварительного анализа (андеррайтинга) возможности получения кредита (займа) Вам необходимо обратиться к партнерам Агенства – Региональным операторам (первичным кредиторам). На основании предоставленных Вами сведений сотрудники Регионального оператора (первичного кредитора) производят предварительный расчет максимально возможной суммы кредита (займа). Это не предполагает последующего обязательного одобрения кредита (займа), окончательное решение принимается на основании результатов комплексной проверки достоверности представленной Вами информации о своей платежеспособности, которая проводится на последующих этапах.

II этап. Процедура оценки Вашей платежеспособности и возможной суммы кредита (займа).

При положительных результатах предварительного анализа Вы собираете полный комплект необходимых документов и представляете его Региональному оператору (первичному кредитору). На основании предоставленных документов производится оценка Вашей платежеспособности – способности погашать полученный кредит (займ) и проценты, и окончательно определяется, на какую максимальную сумму кредита (займа) Вы можете рассчитывать. Для более детального анализа отдельных статей Ваших доходов и расходов Региональный оператор (первичный кредитор) имеет право запросить дополнительные документы.

Источники получения регулярных доходов, учитываемые при расчете максимальной суммы кредита:

– заработная плата по основному месту работы, включая доход за сверхурочную работу и премии;

– доход от работы за неполный рабочий день и по совместительству;

– доход в виде дивидендов;

– доход в виде процентов и постоянных страховых выплат;

– пенсионные выплаты и стипендии;

– чистый доход в форме арендной платы;

– алименты и пособия на детей.

После расчета суммы кредита (займа) и проверки предоставленной Вами информации Вы выбираете подходящую квартиру с учетом максимально оговоренной суммы кредита.

Лицензированный оценщик осуществляет независимую оценку выбранного Заемщиком жилья. Сумма оценки соотносится с размером выдаваемого кредита (займа). Размер предоставляемого кредита не должен превышать 70 % минимальной из сумм оценки приобретаемого жилья и реальной цены сделки (продажной цены квартиры, указанной в договоре купли-продажи жилья).

По жилью, намеченному к приобретению, Вы собираете полный пакет документов, необходимый для регистрации сделки купли-продажи в органах юстиции. Помощь в данном вопросе Вам могут оказать квалифицированные специалисты риэлторских компаний.

Следует обратить внимание: при наличии в Вашей семье несовершеннолетних детей, которые будут являться собственниками приобретаемого жилья или проживать там, необходимо до оформления сделки получить разрешение органов опеки и попечительства на ипотеку (передачу в залог) приобретаемого на кредитные (заемные) средства жилого помещения.

III этап. Оформление кредитной сделки и приобретение квартиры.

Порядок оформления ипотечной кредитной сделки первичным кредитором:

– заключение Кредитного договора (Договора займа) между первичным кредитором и Заемщиком в простой письменной форме;

– заключение между Продавцом квартиры и заемщиком (покупателем) договора купли-продажи квартиры в простой письменной форме;

– одновременно между заемщиком и кредитором заключается Договор об ипотеке квартиры (смешанный Договор купли-продажи и ипотеки), его нотариальное удостоверение, составление закладной и совершение нотариальных действий в отношении закладной. В присутствии нотариуса договор об ипотеке (смешанный Договор купли-продажи и ипотеки) подписывается сторонами сделки, нотариально удостоверяется, покупатели квартиры (залогодатели) составляют закладную в пользу первичного кредитора, при этом нотариус совершает с закладной определенные нотариальные действия, в частности, сшивает, нумерует листы закладной и заверяет своей подписью и печатью. В тех случаях, когда договор купли-продажи квартиры составлен так, что ипотека из него возникает в силу закона, заключение отдельного договора об ипотеке не требуется. Договор купли-продажи в этом случае составляется в присутствии нотариуса и нотариально удостоверяется;

– регистрация в органах юстиции Договора купли-продажи, Договора об ипотеке жилья (смешанного Договора купли-продажи и ипотеки), права собственности Заемщика (покупателя), ипотеки и выдача закладной первичному кредитору;

– передача продавцу не менее 30 % стоимости квартиры (из собственных средств заемщика);

– оформление акта приема-сдачи жилого помещения между заемщиком и бывшим собственником;

– предоставление ипотечного жилищного кредита (займа) Заемщику и перечисление средств (второй части стоимости квартиры за счет кредита) продавцу квартиры;

– страхование Заемщиком жизни и имущества. При этом: срок действия договоров страхования должен быть не менее срока кредитования, страховая сумма по каждому договору – не менее остатка ссудной задолженности, увеличенного на десять процентов, оплата страховых премий осуществляется ежегодно.

Для получения кредита (займа) заемщик (поручитель) предоставляет первичному кредитору следующие документы:

1) копию паспорта или заменяющего его документа (для военнослужащих) (если залогодатель – третье лицо, не заемщик, он также предоставляет копию паспорта);

2) копию страхового свидетельства государственного пенсионного страхования Заемщика/Созаемщика (с двух сторон);

3) копию военного билета для лиц мужского пола призывного возраста;

4) документы, подтверждающие доходы: справки с места работы, подписанные руководителем организации и главным бухгалтером и заверенные печатью организации, за последние 6 месяцев; или декларацию за предыдущий календарный год и предыдущий отчетный период текущего календарного года с отметкой налоговой инспекции (для заемщика-предпринимателя); или свидетельство об уплате налога на вмененный доход для предпринимателей, перешедших на уплату вмененного дохода, за последние 6 месяцев; при наличии у заемщика таких доходов, как, например, доходы от аренды, дивиденды, проценты, предоставляются документы, подтверждающие их фактическое получение за последние 12 месяцев (например, соответствующие договоры). При этом данные виды доходов должны иметь постоянный, а не разовый характер. При наличии субсидий со стороны субъекта РФ – документы, гарантирующие субсидирование в течение всего срока кредитования (например, в виде договора с администрацией);

5) декларацию (заявление-анкету);

6) иные документы по требованию первичного кредитора (регионального оператора).

АИЖК осуществляет выпуск документарных облигаций с погашением 1 февраля 2010 года. Государственная гарантия обеспечивает исполнение обязательств по выплате номинальной стоимости облигаций и купонного дохода в размере до 2,5 млрд рублей. Гарантия дает возможность выпустить заем на сумму 1,5 млрд рублей. Чем дешевле они размещаются, тем больше у агентства возможностей снижения ставки по ипотечным кредитам. Новые бумаги государственной структуры могут заинтересовать государственный Пенсионный фонд, который планирует с 2004 года начать размещение в ценные бумаги пенсионных накоплений в сумме около 40 млрд рублей. В апреле 2003 года при реализации первого выпуска облигаций агентства инвесторы согласились на 9,69 % годовых при том, что доходность аналогичных госбумаг составляла тогда 8,49 %.

В настоящее время этот показатель по ОФЗ с погашением в 2010 году находится на уровне около 7,8 % годовых.

Наличие государственных гарантий для АИЖК позволяет привлекать долгосрочные займы на шесть лет. В то время как корпоративные заемщики не выпускают бумаги на такие сроки, ограничиваясь одно-, трехлетними бумагами. Государственные гарантии позволяют АИЖК удешевлять стоимость заимствований. Хотя и сейчас они обходятся для АИЖК в среднем на 3 % дороже, чем государственные бумаги. Однако за это платит заемщик, а не бюджет. Но если бы не госгарантии, бумаги размещались бы в соответствии с реалиями рынка, то есть под 20 % годовых и АИЖК вынуждены были бы увеличить ставку. Отмена госгарантий резко сократит доступность кредитов для людей, особенно в регионах, где невысок уровень дохода и где мы наиболее востребованы.

Один из критериев эффективности федеральных целевых программ – это коэффициент софинансирования, так называемый финансовый рычаг. Для большинства ФЦП он составляет до 4 руб. внебюджетных источников на 1 рубль бюджетных расходов (то есть на 1 рубль своих расходов государство получает до 4 руб. доходов). В случае АИЖК мы имеем лучший показатель, который на конец 2004 года составит 8:1.

Росстрой и АИЖК подписали соглашение о сотрудничестве в области развития федеральной системы ипотечного кредитования в России. Созданная АИЖК система позволит рефинансировать кредиты на сумму порядка 9 млрд рублей, что эквивалентно 1 млн кв. м. жилья, которое может быть построено под руководством Росстроя.

Росстрой и АИЖК предполагают разработать механизмы привлечения внебюджетных источников финансирования жилищного строительства. При этом Росстрой берет на себя функции по надзору за реализацией утвержденных инвестиционно-строительных проектов, а АИЖК будет осуществлять рефинансирование ипотечных кредитов, выданных в соответствии со стандартами агентства. К федеральной системе ипотечного жилищного кредитования подключилось 55 субъектов РФ. Практическая деятельность осуществляется в 38 регионах.

Вопросы формирования системы ипотечного кредитования вызывают интерес различных финансовых структур. Так, Росстрой России и корпорация «Американская международная группа» (крупнейшая американская страховая и финансовая корпорация, которая входит в десятку крупнейших финансовых и банковских учреждений мира) в 2003 г. подписали меморандум о сотрудничестве в области ипотечного жилищного кредитования и строительства жилья. Стороны намерены сотрудничать «в разработке законодательной нормативной базы по вопросам жилищной политики, связанной с развитием российской системы жилищного финансирования, в особенности в области управления рисками страхования ипотечных гарантий, а также политики по развитию вторичного ипотечного рынка».

Корпорация обязуется помогать Росстрою в создании системы гарантирования ипотечных кредитов в России, основанной на государственных предприятиях с частным капиталом. Гарантирование ипотечного страхования является одной из главных составляющих ипотечного кредитования и будет способствовать развитию массовой ипотеки в России. Имеют место намерения Росстроя подписать соглашение с министерством жилищного строительства США, которое заложит базу для развития в России рынка ипотечных ценных бумаг, благодаря чему наши ипотечные ценные бумаги удастся вывести на международный рынок и привлечь иностранные инвестиции в строительный комплекс России. Агентство по ипотечному жилищному кредитованию в 2002-2003 гг. выпустило первые ипотечные облигации на сумму в 1 млрд руб.. Так, за 6 месяцев 2003 года ипотечные кредиты на строительство жилья получили 117 молодых семей Республики Чувашия. Участниками региональной программы ипотечного кредитования в первой половине 2003 года стали 27 жителей Карелии: им было выдано более 5 млн руб. кредитов из республиканского банка, а размеры кредитов составили от 80 до 305 тыс. руб. С 2003 г. Фонд жилья и ипотеки работает с потенциальными заемщиками в Самарской области, которая по объему средств, выделяемых на ипотеку из областного бюджета, уступает только Ханты-Мансийскому АО и Москве. В РФ банки дают кредиты в среднем под 12-15 % годовых в валюте сроком максимум на 15 лет. В США же на середину июня 2003 года средняя ставка 30-летнего ипотечного кредита составляла 5,21 %, а средняя ставка 15-летнего кредита – всего 4,6 %. Кроме того, американская модель построена таким образом, что позволяет привлекать в жилищную сферу миллиарды долларов частных и корпоративных инвесторов. Несмотря на невысокую доходность (5-7 %), ипотечные бумаги пользуются большим спросом на рынке из-за очень высокой надежности, которая обеспечивается гарантиями государства.

Сотрудничество АИЖК с банковскими структурами способствует разработке различных вариантов кредитования. Так, схему предоставления ипотечного кредита на условиях плавающей процентной ставки совместно разработали Городской ипотечный банк и Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК).

Воспользоваться новым кредитным продуктом АИЖК смогут в последствии не только клиенты Городского ипотечного банка, но и других ипотечных агентств, работающих по общефедеральной программе АИЖК.

Одной из функций государственного федерального «Агентства по ипотечному жилищному кредитованию» является рефинансирование организаций, предоставляющих ипотечные жилищные кредиты путем выкупа закладных. По данным Минпромэнерго, подобных закладных выкуплено на сумму около 1 млрд руб. Объем государственных гарантий в 2002-2004 годах составил 6,5 млрд руб. Такой низкий показатель объясняется низкими доходами граждан и ограничениями прав собственников, кредиторов и высокими расходами по оформлению ипотечных жилищных кредитов (так называемые транзакционные издержки). В Райффайзенбанке считают наиболее важным условием работу в единой связке со страховыми компаниями, во избежание всевозможных «неожиданностей». Кроме того, в банке разработана собственная система оценки рисков, связанных с тем или иным заемщиком. В банке DeltaCredit тоже считают слишком высокими риски ипотечной системы в стране из-за отсутствия развитой инфраструктуры ипотечного рынка, недоработок в области законодательной базы, недостаточной прозрачности первичного рынка жилья.

Недоразвитость ипотеки в России, кроме всего прочего, объясняется тем, что ипотечные ценные бумаги пока не являются инструментом доходности на рынке. ОАО «Санкт-Петербургское ипотечное агентство» создается в рамках программы «Развитие долгосрочного жилищного кредитования в Санкт-Петербурге на 2002-2012 годы» при 100%-ном участии города. На участие в программе могут рассчитывать только городские очередники и работники бюджетной сферы с уровнем ежемесячных доходов до 10 тыс. рублей. Размер субсидии на семью будет определен исходя из финансовых возможностей по возврату заемных средств и иных критериев. Агентство образуется на базе Северо-Западного филиала «АИЖК». На 2004 год в бюджете города за эти цели запланирована сумма в 50 млн Всего до 2012 года планируется выделить 570 млн руб..

Специализация кредитных участников ипотечного рынка достигла таких размахов, что позволяет систематизировать их по широкому спектру классификационных признаков (см. табл. 5).

Исследование теоретических основ специализации кредитных организаций на рынке ипотеки дает возможность определить их существенную особенность – ограничение риска за счет специализации в предоставлении преимущественно ипотечных кредитов их фрагментации. Подобные обстоятельства делают весьма реалистичными и формирование специфического правового регулирования их деятельности, и совершенствование ныне действующего банковского законодательства.

В частности, отсутствие в нем понятия «специализированная кредитная организация», по мнению законодателей, практиков ипотечного бизнеса, чрезвычайно затрудняет прохождение целого ряда ипотечных законопроектов? Закон «О банках и банковской деятельности в РФ», вводя существенный запрет в деятельности небанковской кредитной организации на совершение операций с физическими лицами, затрудняет прохождение специальных ипотечных законопроектов; например, «О строительных сберегательных кассах», «Об ипотечных эмиссионных ценных бумагах».