Сегментация рынка недвижимости

Различают следующие сегменты рынка недвижимости:

-рынок городского жилого фонда (квартиры).

Городской жилой фонд делится на несколько групп, учитывающих характер застройки: жилье низкого ка­чества, типовое жилье, застройка сталинских времен, дома улучшенной планировки, элитное жилье. При этом качество жилья и его местоположение являются основ­ными параметрами, влияющими на спрос на рынке жилья и учитываемыми в ценах на жилье.

-рынок частного жилья.

Формирование рынка частного жилья связано со снятием ограничений на индивидуальное городское строительство. Несмотря на сложную экономическую ситуацию в стране рост достаточно зажиточной про­слойки населения активизировал спрос на дома и коттеджи. Спрос на частное жилье зависит от месторасположения, наличию современных коммуникаций (электричество, газ, канализация, водопровод, телефон), близость мест отдыха (море, пляж, лес), обеспечение личной безопасности и сохранности имущества.

Основные составляющие на рынке частного жилья: новое строительство (застройка), старая застройка, не­завершенное строительство. На всплеск деловой актив­ности на этом рынке влияет время года (осень — за­тухание рынка, весна-лето — период подъема).

-рынок земельных участков (коммерческиго и жилого назначения).

Во многих странах земля является одной из основных ценностей, обращающихся на рынке недвижимости. Имеют место операции с садово-огородными участками, дачными участками, небольшое число операций с землями вы­купленных предприятий.

Общее число сделок по купле-продаже земельных участков, обмену, дарению и др. увеличивается. Купля-продажа и передача по наследству являются наиболее распространенными сделками с земельными участками.

Спрос и цена реализуемых участков зависят от на­значения участка (под жилую застройку, для садовод­ства, для крестьянского хозяйства), удаленности от го­рода, престижности местности, наличия поблизости во­доемов, леса.

-рынок коммерческой (офисной, складской, торговой и производственной) недвижимости.

Рынок стал формироваться в связи с прива­тизацией предприятий, он гораздо меньше, чем рынок квартир и частного жилья. количество проводимых операций невелико, но в связи с высокой стоимостью объектов является привлека­тельным для структур, работающих на данном рынке.

На рынке коммерческой недвижимости преобладают сделки аренды, а не купли-продажи или мены, как на рынке жилья. Рынок имеет большие перспективы и резервы для своего развития.

На рынке офисов сформировалось три основных сектора:

Первый сектор — престижные офисы, соответствую­щие мировым стандартам для административных поме­щений. Арендная ставка в таких помещениях очень высокая. По этой причине некоторые российские пред­приниматели часто арендуют первоклассные офисы за рубежом по более доступным ценам.

Второй сектор образуют офисы, находящиеся в хоро­шо отделанных и оборудованных помещениях, а иногда и в расселенных и качественно отремонтированных квар­тирах большого размера. Арендные ставки здесь прием­лемы для успешно работающих фирм, на этом секторе на­блюдается активный спрос, который постоянно растет.

Третий сектор составляют помещения в зданиях муниципального и ведомственного нежилого фонда, го­сударственных предприятий (в основном научных уч­реждений), кооперативных и частных предприятий. Это помещения без отделки и ремонта и сопутствующих услуг. Арендные ставки здесь невысокие.

Рынок офисных помещений имеет хорошую перспек­тиву для своего развития, так как свобода ведения предпринимательской деятельности ведет к созданию все новых предпринимательских структур, нуждающих­ся в помещениях для их функционирования.

Рынок торговых помещений. Главным фактором ус­пешной деятельности предприятий торговли является выгодное месторасположение, именно оно определяет объем товарооборота. Наибольшим спросом пользуются торговые помещения, расположенные рядом с главны­ми транспортными узлами, станциями различных видов сообщения. Преобладающей формой сделок на рынке торговых помещении в центре города является купля-продажа торговых помещений, за пределами цент­ра — аренда помещений. Многие покупатели сначала берут торговое предприятие в арен­ду, чтобы проверить, пойдет или нет торговля в данном месте, а затем покупают его. Получает развитие практи­ка, когда арендуется земельный участок, на котором осу­ществляется торговля с автомашин или из контейнеров.

Динамично развивающимся сегментом рынка недви­жимости является рынок складских помещений. Для него характерна стабильность, устойчивость спроса и предложения, цен. На рынке предлагаются специали­зированные склады, оснащенные погрузо-разгрузочной техникой, отапливаемые, имеющие надежную охрану, ангары, подвальные и полуподвальные помещения в административных зданиях и др.

3. Исследование потребителей.

В настоящее время на рынке риелторских услуг города Ильичевска нет ярко-выраженного лидера, оказывающего риелторские услуги на высоком уровне качества и в низком ценовом диапазоне. Но, тем не менее, данная ниша безусловно существует, и для занятия ее, риелторским компаниям необходимо пересмотреть свою политику действий. Для этого необходимо определить желания и предпочтения потребителей, понять чего ожидает потребитель при покупке жилой недвижимости, обращаясь в риелторскую компанию. Для получения такой информации было разработано маркетинговое исследование, которое описано ниже.

Понимание существующей ситуации с точки зрения восприятия потенциальными потребителями рынка риелторских услуг и спозиционированность существующих на рынке игроков несет особую важность для деятельности отдельной компании, осуществляющей риелторскую деятельность, а также для потенциальных потребителей услуг.

Объектом исследования являются организации, оказывающие риелторские услуги в городе Ильичевске.

Предметом исследования выступает отношение потенциальных потребителей к рынку риелторских услуг города Ильичевска.

Сформируем список гипотез, подлежащих проверке в ходе исследования:

Менее трети респондентов имеют планы на совершении операций с недвижимостью в пределах ближайших 12 месяцев.

Более 50% респондентов в случае совершения сделки с недвижимостью привлекали бы кредитные средства.

Более 2/3 респондентов в случае необходимости купли либо продажи жилья, планируют воспользоваться услугами риелторских компаний.

На рынке не существует риелторской компании, о существовании которой осведомлено более 10% опрошенных.

При противопоставлении стоимости услуг их качеству и надежности – более 80% респондентов признают надежность и качество более важным параметром, нежели стоимость услуг.

В качестве метода исследования выбран метод массового опроса потенциальных клиентов, а методом сбора необходимых данных явилось письменное анкетирование респондентов. Анкета включает в себя 15 вопросов (9 – в основной части, 6 – в заключительной, касающийся личности респондента).

Основная часть анкеты состоит из трех блоков, раскрывающих следующие вопросы:

Определение потребностей потребителей.

Определение отношения потребителей к риелторским компаниям.

Определение ожидания потребителей, относительно работы риелторских компаний.

Исследование проводилось с 1 по 15 февраля 2014 года, в результате которого было опрошено 150 респондентов, включая результаты пробного анкетирования. При определении размера и состава выборки респондентов использовался метод квот. Структура совокупности опрошенных респондентов:

– собственник бизнеса и инвесторы – 30 респондентов;

– менеджеры – 30 респондентов;

– служащие и специалисты – 30 респондентов;

– государственные и муниципальные служащие – 30 респондентов;

– рабочий персонал – 30 респондентов;

В период с 15 по 20 февраля был проведен анализ данных, полученных в ходе исследования. Собранная информация подвергнута количественному анализу.

Переходя к детальному изучению данных, полученных в ходе исследования, в первую очередь проанализируем личностные данные респондентов. Главнейшим фактором, определяющим репрезентативность выборки, является наличие потребности респондентов в совершении сделок с недвижимостью, подкрепленных финансовыми возможностями. Поэтому в первую очередь распределим респондентов в зависимости от уровня дохода.

На рисунке 1 видно, что 53,02% респондентов имеют доход до 2 000 гривен. 22,15% – 2 000 - 3 000 гривен. 12,75% опрошенных имеют доход 3 000 – 5 000 гривен. 5,37% респондентов имеют доход 5 000 – 8 000 гривен, а 6,71% респондентов имеют доход свыше 8 000 гривен.

Таким образом, среди респондентов превалируют лица, имеющие низкий уровень дохода, однако респондентов, чей доход превышает средний уровень, имеют не многим менее половины респондентов. Однако доля респондентов, имеющих доход выше среднего достаточно высок, таким образом, выборку можно считать репрезентативной.

Изучим данные, характеризующие потребности потенциальных клиентов в лице респондентов, принявших учсастие в исследовании.

Как видно из рисунка 2 среди опрошенных 36,24% респондентов причиной назвали расширение жилой площади, 22,82% – улучшение жилищных условий, не связанных с площадью объекта, 18,12% – отказ от аренды жилья, 14,77% – смена места жительства. 4,3% желают продать объект недвижимости без приобретения новой недвижимости. 2,01% желают разменять больший объем на меньший, и 2,01% – не ответили на данный вопрос. Таким образом, к превалирующим причинам совершения сделок на рынке жилой недвижимости относятся желание расширить жилплощадь и улучшить жилищные условия, не связанные с площадью.

Следующим шагом следует распределение респондентов внутри групп в зависимости от планирования совершения сделки с объектами недвижимости в течение ближайших 12 месяцев:

36% – не планируют сделок с недвижимостью

21,33% – планируют продажу и покупку недвижимости

21,33% – планируют покупку недвижимости

8% – совершили сделку с недвижимостью недавно

12,67% – планируют только продажу недвижимости.

Таким образом, более половины респондентов (50,66%) планируют сделку с недвижимостью в ближайшие 12 месяцев.

Распределение респондентов внутри групп в зависимости отнамеренья воспользоваться кредитными средствами в случае совершения сделки с недвижимостью:

38,26% – потребуются кредитные средства, как недостающая сумма

30,20% – покупку совершали бы в основном на кредитные средства

26,85% – кредитные средства не привлекали бы

4,70% – нет ответа.

Произведем анализ данных, касающихся отношения потенциальных потребителей к рынку риелторских услуг в целом и ожидания потребителей от работы риелторских компаний.

Распределение респондентов в зависимости от готовности обратиться в случае совершения сделок с недвижимостью в организации, оказывающие риелторские услуги, выглядит следующим образом:

52,67% – да

47,33% – нет.

Однако столь высокий уровень доли респондентов нежелающих обращаться в организации, оказывающие риелторские услуги, отражает общую негативную ситуацию, сложившуюся на рынке. Важным является тот факт, что причиной отказа от сотрудничества с организациями является уверенность в способности самостоятельно выполнить необходимую работу, связанную с оформлением сделки на рынке недвижимости (50,70%) и только 23,94% связывают свое нежелание обращаться в данные организации по причине нежелания оплачивать риелторские услуги. Также важно отметить, что неудачный опыт общения с риелторскими организациями имеет не более 10% респондентов, нежелающих обращаться в данные организации. Это говорит о достаточно высоком уровне качества услуг, предоставляемых организациями оказывающие риелторские услуги в Ильичевске. На первое место респонденты поставили критерий работы организации, оказывающей риелторские услуги, характеризующий надежность компании, на второе – качество работы. Среднебалловая оценка важности стоимости услуг заняла третье место.

Таким образом, проанализировав отношение потребителей к рынку риелторских услуг в целом и в сфере совершения сделок на рынке жилой недвижимости, можно сделать вывод о существовании негативного отношения части потенциальных клиентов к рынку риелторских услуг. Однако большая часть опрошенных респондентов готова к сотрудничеству с компаниями, оказывающими риелторские услуги, а основная масса респондентов, не планирующих обращаться в риелторские организации сосредоточена в сегменте респондентов, не являющихся привлекательными потенциальными клиентами с точки зрения дохода.

Организации, указанные респондентами в ходе анкетирования, как наиболее подходящие при проведении сделок с недвижимостью, ранжировались следующим образом: первое место АН «Столица Недвижимости» – 19 упоминаний, второе место занимает ООО «Престиж» – 11 упоминаний, третье место – «4 Угла» – 4 упоминания. Среди опрошенных 74,50% респондентов не знают компанию ООО «Ключ». Подводя итог анализа данных, полученных в ходе исследования, произведем проверку гипотез, заложенных в модель исследования.