Исследование тенденции развития рынка недвижимости (уровень и тенденции развития, сегментация рынка, характеристика тенденции выбранного сегмента)

Рынок недвижимости г.Ильичевска по ценовым показателям и уровню доходности занимает не последнее место в Украине догоняя Одессу и «раскрученную» Ялту. Естественно, у него свой путь и особенности развития. Однако этапы стремительного роста, ажиотажного спроса, постепенного насыщения и замедления темпов удорожания и продаж ильичевцы ощутили в полной мере. Конечно, мировой экономический кризис, инфляция и политическая нестабильность в стране сыграли свою роль, но все-таки происходящие в городе процессы зачастую связанны с внутренними причинами.

Жилая недвижимость в городе не имеет такого четкого деления на классы, как в Одессе. В Ильичевске свои признаки «элитности». Основным показателем статуса жилья является его месторасположение. Наиболее дорогим и престижным считается по ул.Парковая, ул.Хантадзе, ул.Героев Сталинграда. Именно здесь сосредоточена основная масса дорогих новостроек. Уникальность этих мест состоит в непосредственной близости к морю и хорошей экологии. Тут находится большинство городских баз отдыха, санаторий, Приморский парк. Расположение вблизи центра дает неоспоримые преимущества.

Именно упомянутые места являются центром притяжения для состоятельных «приезжих» покупателей, на которых в Ильичевске, как и полагается курортным городам, делают основную ставку девелоперы элитного жилья (классы «бизнес плюс», «премиум»). Для таких инвесторов среди характеристик объекта на первом месте стоит вид на море. Апартаменты с достойными панорамными обзорами составляют отдельный сегмент недвижимости, их стоимость часто устанавливается индивидуально и может в 1,5–2,5 раза превышать цену аналогичного жилья с более скромными пейзажами из окон.

Основные частные инвестиции не местного происхождения ильичевский рынок недвижимости получает из нескольких источников. Первый – Россия. Московские бизнесмены и представители среднего управленческого звена покупают себе квартиру у моря с целью сезонного проживания семьи либо периодического собственного пребывания в городе. Обычно москвичи не занимаются управлением недвижимостью (сдача в аренду в период отсутствия хозяев) – их вполне удовлетворяет основная функция жилья и его постепенное удорожание в качестве актива.

Вторым источником инвестиций выступают соотечественники – киевляне и в меньшей степени представители промышленных регионов Востока Украины (Донецк, Днепропетровск). Крупные отечественные бизнесмены и политики разных рангов, рассматривают объекты ильичевской недвижимости либо в качестве сезонного жилья, либо как инвестиционный инструмент для сохранения и преумножения свободных средств.
Определенная доля продаж приходится на граждан Турции, у которых с Ильичевском налажены тесные торговые и судоходные отношения. С каждым годом доля турецкого населения в городе возрастает, внося свою лепту в местное этническое разнообразие.

В течение последнего времени акценты на ильичевском рынке недвижимости значительно сместились с «приезжих» инвесторов на местных жителей. Причем это касается не только вторичного рынка, который всегда был преимущественно внутренним, но и первичного, ранее ориентированного на внешние капиталы. Учитывая то, что иностранцев обычно интересует узкий сегмент недвижимости, основная часть продавцов не понесла серьезного урона.

Основным спросом у ильичевцев пользуется недорогое жилье. На первичном рынке востребованы комплексы эконом-класса в спальных районах.
Но в сегменте новостроек премиум класса доля местного покупателя тоже увеличивается. Среди причин приобретения ильичевцами изначально более дорого жилья, ориентированного на внешние капиталы, специалисты в первую очередь называют стремление улучшить качество своей жизни. Если есть такая возможность, почему бы и не созерцать морское побережье из собственных окон? Для определенной части населения это еще и бизнес – квартира с видом на море покупается, как правило, в кредит с целью последующей сдачи в аренду. Данный механизм, при правильной организации, позволяет и выплаты по кредиту гасить, и доход получать. Также среди них достаточно популярны отреставрированные квартиры в старых домах в центре. Конечно, такое жилье не соответствует всем показателям высшего класса. Общее состояние дома и подъезда, качество городских коммуникаций, уровень эксплуатации, окружение – что-нибудь обязательно выпадает из списка. Тем не менее, покупателей это редко останавливает.

Что касается организованной коттеджной застройки, то в последнее время на рынке появилось довольно много подобных проектов. Большая их часть ориентирована еще и на внешних покупателей либо на приобретение с целью сезонной сдачи в аренду.

Многие местные предприниматели, покупая такой дом, оборудуют его для приема отдыхающих, называют мини-отелем, частным пансионатом либо виллой и управляют как туристическим объектом. Это приносит хороший сезонный доход, поскольку стоимость проживания в подобных особняках колеблется от $ 50 до 200 в сутки в зависимости от условий и близости к морю.