Математический анализ и линейная алгебра. 4 страница

Кредит с нарастающими платежами

Применяется для заемщиков, рассчитывающих на рост доходов. Особен­ности такого метода кредитования:

- минимальный первый взнос, затем взносы увеличиваются с постоянным темпом;

- на определенном этапе начинаются равновеликие платежи по схеме само­амортизирующегося кредита.

При кредитовании с ростом платежей задается последовательность раз­меров платежей с увеличением взносов через равные интервалы времени, размер последнего взноса определяется по сумме остатка задолженности по кредиту.

Такие схемы финансирования удобны для предпринимателей: в началь­ный период финансовые ресурсы не отвлекаются из бизнеса, который может интенсивно развиваться.

Кредит с обратным аннуитетом

Предполагает снижение выплат по кредиту в конце срока или их прекра­щение.

Кредит с переменной процентной ставкой

Основные характеристики, присущие ипотечным кредитам с переменной процентной ставкой:

- процентная ставка меняется в соответствии с изменением финансовой си­туации на рынке, корректируется по оговоренным в кредитном договоре фи­нансовым индексам, например, по индексу государственных ценных бумаг;

- может быть установлен максимальный и минимальный уровень процентной ставки, выплачиваемой заемщиком;

- корректировки процентной ставки могут проводиться только через заранее оговоренные в кредитном договоре интервалы времени с учетом преобла­дающих процентных ставок в этот период;

- может быть установлен предельный уровень изменения процентных ставок относительно предыдущего периода;

- в договоре по данному типу кредитов может быть предусмотрено досрочное погашение после заранее оговоренного срока без уплаты штрафа за досроч­ное погашение;

- могут действовать условия кредита до момента продажи собственности, дающие кредитору право требовать при продаже собственности немедлен­ной выплаты остатка кредита, т. е. передача обязательств по существующе­му кредиту новому владельцу собственности может быть запрещена, что да­ет возможность кредитору повысить процентную ставку в соответствии с текущей рыночной ситуацией.

Основные типы ипотечных кредитов с переменной процентной ставкой:

- кредиты с корректируемой процентной ставкой;

- кредиты с пересматриваемой процентной ставкой;

- кредиты с индексируемыми платежами.

Кредит с корректируемой процентной ставкой.

При таком финансировании предусматривают два варианта:

- корректировку процентной ставки с соответствующим увеличением плате­жей по кредиту;

- корректировку процентной ставки без изменения величины периодических платежей, но с изменением срока погашения кредита.

При этом корректировка проводится в соответствии с изменением приня­того за основу индекса.

Кредитование с индексируемыми платежами. Такие кредиты отличаются тем, что ставка процента фиксируется на весь срок кредитования. Однако оста­ток кредита и ежемесячные платежи регулярно корректируются в соответствии с текущей нормой инфляции.

По таким кредитам начальные платежи меньше, что привлекательно для заемщика. Однако платежи регулярно корректируются, и если темпы роста до­ходов заемщика будут ниже темпов инфляции, возможна ситуация, при кото­рой заемщик не сможет выполнять обязательства по кредитному договору.

От темпов роста инфляции могут отставать и темпы увеличения стоимо­сти недвижимости. Тогда остаток кредита может превысить стоимость собст­венности, что тоже, возможно, станет причиной невыполнения заемщиком обя­зательств.

Канадский ролловер

Данный вид ипотеки характеризуется переменными ставками процента через заранее оговоренные промежутки времени (3-5 лет). Разновидность этого кредита - кредит с переговорной ставкой, когда кроме периодов изменения ставки процента оговариваются предельные ставки.

Кредит с перезакладываемым залогом (завершающая ипотека)

Эти методы основаны на схемах финансирования, которые предусматри­вают возможность продажи недвижимости, являющейся залоговым обеспече­нием кредита, еще не погашенного на момент продажи собственности. Обяза­тельства по кредиту в этом случае принимает на себя покупатель.

При отсутствии достаточного количества денежных средств на оплату сделки покупатель может взять новый кредит по рыночной ставке.

Возможно использование двух методов финансирования сделки:

- прямая оплата остатка кредита и взятие нового кредита на сумму, позво­ляющую полностью оплатить собственность;

- принятие обязательств по существующему кредиту и взятие нового кредита на сумму, недостающую для оплаты сделки, причем обеспечением второго кредита будет та же недвижимость, позиция второго кредитора будет значи­тельно рискованнее, что повлечет установление более высокой процентной ставки по кредиту.

Такие схемы финансирования вложений в недвижимость могут быть ис­пользованы и для рефинансирования: владелец может взять новый кредит под эту же собственность под более высокую норму процента, выплатить обяза­тельств по старому кредиту, а разницу использовать для своих срочных нужд.

Однако при этом увеличивается риск заемщика, связанный с возможной потерей права выкупа заложенной собственности: соблюдение заемщиком гра­фика платежей при расчетах со вторым кредитором не гарантирует того, что этот кредитор выполняет обязательства по платежам первому кредитору, вследствие чего заемщик может потерять право выкупа.

Кредит с добавленной процентной ставкой

Такой вид кредита предусматривает отнесение процентов на основной долг, а результат делится на число периодов погашения для определения вели­чины платежа. Данная ипотека используется для кредитования личной собст­венности и предусматривает досрочное погашение долга.

8.2 Виды кредитования недвижимости в особых целях

1.1. Методы финансирования нового строительства

Строительство требует значительных капиталовложений, поэтому для его финансирования привлекается заемный капитал. Срок кредитования обычно равен сроку, который необходим для завершения строительства. Для финанси­рования нового строительства применяются ипотечные кредиты для осуществ­ления нового строительства.

Условия кредитования нового строительства существенно отличаются от типичных условий для долгосрочных кредитов из-за более высокого риска, свя­занного с новым строительством. Долгосрочные кредиты предоставляются под залог реальных объектов, определить стоимость которых не составляет особого труда. При кредитовании нового строительства существует риск того, что строительство не будет завершено, а в случае завершения есть неопределен­ность относительно того, какова будет реакция рынка на этот новый объект. Стоимость строительства может оказаться более высокой, чем рыночная стои­мость объекта.

Для снижения рисков применяются особые схемы финансирования ново­го строительства. Например, кредиты на строительство выдаются не единовре­менно, а поэтапно, причем только после подтверждения полного завершения согласованного объема строительно-монтажных работ. Другой вариант — кре­дитор получает и оплачивает счета субподрядчиков за фактически выполнен­ные работы. Банк совместно с застройщиком должны тщательно проанализиро­вать комплекс факторов, включая спрос на данный тип объектов, емкость рын­ка, способность застройщика контролировать сроки и смету затрат в ходе строительства, чтобы при его завершении выйти на запланированные цены и, таким образом, выдержать предложенные первоначальные условия продажи жилья.

Кредит погашается «шаровым» платежом в конце кредитного периода за счет долгосрочного кредита или за счет выручки от продажи построенного объ­екта на рынке.

Наиболее распространенные варианты погашения кредита на строительство:

— выдача кредита только тогда, когда заемщик уже имеет договор о долго­срочном финансировании завершенного объекта;

— строитель одновременно является заемщиком и строительного, и долго­срочного кредита у одного кредитора;

—наличие предварительной договоренности между застройщиком и банком о возможности предоставления ипотечных кредитов потенциальным покупате­лям для приобретения построенных объектов, что эффективно сочетается с ипотечным кредитованием покупателей построенного таким способом жилья: получаемые ипотечные кредиты и собственные средства граждан используются для оплаты жилья, а застройщики получают возможность погасить ранее полу­ченный строительный кредит.

Наряду с вышеперечисленными вариантами существует «Краткосрочное финансирование девелопмента». Предусматривается схема выдачи кредита на строительство при отсутствии договора о предоставлении долгосрочного кре­дита по завершении строительства. В этом случае кредитор и заемщик предпо­лагают, что будет получен доход от продажи объекта, за счет которого будет погашен кредит. Высоки риски из-за проблем поиска долгосрочного кредитора в случае невозможности быстрой продажи объекта, что может повлечь невы­полнение обязательств по краткосрочному кредиту.

8.2. Методы финансирования строящегося жилья

На сегодняшний день распространенным методом финансирования жилья является долевое участие в строительстве. Основные варианты долевого уча­стия:

- со стопроцентной единовременной оплатой — за дольщиком закрепляется отдельная квартира в строящемся доме с указанием метража, сумма, соот­ветствующая стоимости строительства на момент подписания договора, вно­сится в оговоренные сроки и не подлежит дальнейшей индексации в связи с инфляцией, по окончании строительства — взаиморасчеты между дольщи­ком, оплаченная квартира оформляется в собственность дольщика;

- с поэтапной оплатой — за дольщиком закрепляется отдельная квартира в строящемся доме с указанием метража, оговаривается в договоре график оп­латы с учетом инфляции (величина первого взноса обычно не менее 20 % за­висит от степени готовности жилого дома), по графику каждым взносом оп­лачивается определенное количество метров жилья;

- с зачетом имеющегося жилья — за дольщиком закрепляется отдельная квар­тира в строящемся доме с указанием метража, оговаривается, сколько мет­ров новой квартиры оплачивается в результате зачета стоимости старой, разницу в стоимости старой и новой квартир дольщик оплачивает деньгами в процессе строительства.

В сегодняшних условиях повышение доступности жилья осуществляется через долевое строительство и продажу жилья в рассрочку, функционирование системы стройсбережений, жилищных сберегательных программ, действие ре­гиональных программ с использованием ресурсов местных бюджетов и про­грамм предоставления ссуд на приобретение жилья предприятиями своим со­трудникам, выпуск в некоторых городах муниципальных жилищных облигаций

и др.

8.3. Методы финансирования проектов по освоению земли

Для такого типа финансирования существуют кредиты под освоение зем­ли — это кредиты с «шаровым» платежом, направленные на финансирование проектов по освоению земли. Степень риска таких кредитов, как и кредитов на осуществление нового строительства, высока. " Приобретаемая за счет заемно­го финансирования земля используется для последующей более выгодной пе­репродажи за счет увеличения неулучшенной или улучшенной земли (подведе­ние коммуникаций, разбивка на участки, мелиоративные работы, устройство улиц и дорог и прочие работы по обустройству участка).

Как и при кредитовании нового строительства, схема выдачи кредита под освоение земли поэтапная, сопровождающаяся контролем кредитора за выпол­нением проекта.

Погашается кредит при продаже улучшенных земельных участков.

4.4.4. Финансирование недвижимости продажей в рассрочку

Продажа в рассрочку — способ финансирования недвижимости, осно­ванный на распределении во времени платежей по сделке купли-продажи. При этом продавец может избежать значительных налоговых выплат в год продажи, так как платежи распределены по времени, при потребности в денежных сред­ствах может взять кредит, который будет оплачен из отсроченных платежей по сделке купли-продажи.

9. ЭКОНОМИКА ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЯ 9.1. Особенности землепользования

Земля как природный ресурс

Любая деятельность человека — производственная, коммерческая и пр. — неразрывно связана с землей, которая является важнейшими видом и со­ставной частью недвижимости, основой формирования любого недвижимого объекта.

Земля, как и другие объекты недвижимости, характеризуется следую­щими свойствами:

- пространственной ограниченностью;

- невозможностью перемещения без существенного нарушения ее харак­теристик;

- тем, что является непременным условием любой хозяйственной и обще­ственной деятельности.

Наряду с общими свойствами, характерными для всех видов недвижимо­сти, земля имеет отличительные, свойственные только ей качества. Это:

- производительная способность;

- возможность улучшения качества при рациональном использовании;

- существенное повышение ценности при изменении целевого назначения. Прежде всего, земля представляет собой природный ресурс, характери­зующийся пространством, рельефом, почвами, водами, недрами, раститель­ным и животным миром. По мере развития производительных сил этот ресурс превращается в объект социально-экономических связей, главное средство производства в сельском хозяйстве и пространственный базис развития и раз­мещения всех отраслей хозяйства, территориальную основу бытия в целом.

Уникальное свойство земли — ее способность с помощью природных сил производить в массовом порядке сельскохозяйственную и другую сырье­вую продукцию.

Земля как объект недвижимости проявляется только в том случае, когда определен конкретный земельный массив или участок.

Земельный участок — часть земной территории, которая оборудована и готова к использованию в различных целях.

Земельный участок, находящийся в пользовании физического или юриди­ческого лица или группы лиц, имеющий конкретные границы и местоположение, образует землепользование (землевладение). Этими понятиями определяется объем правомочий на землю (собственность, владение и пользование), про­цесс ее использования. Земля как экономическая категория

Изначально как природный ресурс земля находит свое экономическое выражение через систему социально-экономических связей и имущественных взаимоотношений между гражданами, их объединениями, органами местного и государственного управления. Это взаимодействие носит название земель­ных отношений, которые выражаются через макро- и микроэкономику земле­пользования. При этом многообразие правовых аспектов земельных отноше­ний реализуется через экономические показатели.

Земля как пространственный базис деятельности и объект недвижимо­сти характеризуется социальными и экономическими параметрами. Важней­шие характеристики земельного участка — его размеры и местоположение. Местоположение участка характеризуется его удаленностью от основных ин­женерных коммуникаций, территориальных центров влияния, наличием дорог и их качеством. В зависимости от различий в размещении ценность земельного участка может многократно различаться.

Непосредственное влияние на ценность земельного участка оказывают его природно-технологические свойства: контурность, рельеф, геология, поч­вы. В зависимости от этих качеств затраты на освоение и использование зе­мельного участка, а именно прокладку инженерных коммуникаций, строи­тельство зданий и сооружений, их эксплуатацию, будут неодинаковы.

Важная составляющая ценности объекта недвижимости — экологиче­ское состояние как непосредственно участка, на котором расположен объект, так и прилегающих земель.

Правовое содержание землепользования преобразуется в экономические параметры. В зависимости от объема прав на земельный участок — собствен­ность, пользование, аренда — существенно различаются его ценность и стоимость размещенных на участке сооружений. В сельском и лесном хозяйстве земля вы­ступает не только как пространственный базис размещения строительных объ­ектов, но и как главное средство производства. При этом важнейшей экономи­ческой характеристикой земель выступает их продуктивность, во многом зависящая от плодородия почв и инфраструктурного обустройства участка. По признакам плодородия почв выполнено зонирование земель РФ и сформированы почвенные группировки. Полученные данные используются при массовой оценке сельскохозяйственных и лесных земель для налогообло­жения.

Относительные характеристики ценности продуктивных земель полу­чают в результате их бонитировки.

Балл бонитета - это важнейший показатель, характеризующий естест­венное и экономическое плодородие почв. На его основе рассчитываются нор­мативы продуктивности земель по основным возделываемым культурам. И только после этого определяются показатели экономической или стоимостной оценки земель.

Вторым по важности после плодородия учитывается местоположение земель. Рыночная оценка местоположения сельскохозяйственного предпри­ятия как объекта недвижимости определяется его удаленностью от пунктов сбыта сельскохозяйственной продукции и приобретения материально-техни­ческих средств. При этом расстояния по дорогам различного качества — ас­фальтированные гравийным, грунтовым — сравниваются с их средним эквива­лентом.

Технологическая оценка местоположения земельного участка произво­дится по удаленности от производственного центра хозяйства. Большое влия­ние на нее оказывают способ использования земельного участка, затраты на переезды агрегатов и работающих, а также на доставку семян, горюче­смазочных материалов и вывоз произведенной сельскохозяйственной продук­ции.

Несмотря на функциональные различия земель, на которых осуществ­ляется сельско- и лесохозяйственное производство, и используемых как про­странственный базис размещения городов, промышленных объектов, они на­ходятся в постоянном взаимодействии. Сельскохозяйственные и лесные уго­дья — источник расширения городов, размещения всевозможных строитель­ных объектов.

В соответствии с российским земельным законодательством при заня­тии сельскохозяйственных угодий для строительных целей новым землеполь­зователем (земельным собственником) производятся компенсационные пла­тежи. Экономическое содержание платежей заключается в возмещении потерь сельскохозяйственного производства. Полученные финансовые ресурсы ис­пользуются для увеличения продукции с других участков земель.

Процесс использования земель, их хозяйственное положение и рыноч­ный оборот несут в себе значительное экономическое содержание, которое яв­ляется основой формирования стоимостных характеристик земельных участ­ков и других объектов недвижимости, неразрывно связанных с землей.

Землеустройство как инструмент формирования экономически обоснованного землепользования

Землеустройство как социально-экономическое явление представляет собой закономерно протекающий процесс и систему мероприятий по организа­ции использования земель и устройству территории для меняющихся целей и условий производства, хозяйственного использования отдельных объектов не­движимости и социальных потребностей населения.

Землеустройство регулирует земельные отношения, организует использо­вание, учет и оценку земель, разработку территориальных планов землепользо­вания. Землеустроительная деятельность охватывает широкий спектр земель­ных вопросов во всех отраслях экономики. На государственном уровне это:

- научное прогнозирование земельных преобразований;

- обеспечение единой государственной политики в планировании и ор­ганизации рационального использования и охраны земель всех катего­рий независимо от форм собственности;

- контроль за целевым использованием земель;

- формирование экологически и экономически обоснованных, компакт­ных и оптимальных по площади землепользований;

- обеспечение надежного функционирования различных производств путем создания для них необходимых территориальных условий;

- подготовка и выдача документов, удостоверяющих право на землю. Применительно к объектам недвижимости методами землеустройства

решаются следующие задачи:

- разработка программ использования и охраны земель на основе градо­строительных, экологических и экономических характеристик терри­тории;

- формирование земельных участков по единой государственной систе­ме и их техническое оформление;

- разработка проектов создания и упорядочения землепользования с устранением различных неудобств;

- установление границ земельных участков, отвод земельных участков в натуре, составление документов для оформления прав на земельные участки;

- закрепление и изменение на местности черты городов, поселков и сельских поселений;

- проведение инвентаризации с выявлением неиспользуемых, нерацио­нально используемых и используемых не по целевому назначению зе­мель;

- выполнение земельно-оценочных работ.

Для объектов недвижимости наиболее важной практической задачей, ре­шаемой методами землеустройства, является отвод участка в натуре (на мест­ности). В результате устанавливается граница объекта недвижимости, земель­ной собственности, землепользования. В состав документации по отводу участ­ка включаются описание границ, планы границ, каталоги координат межевых знаков. Работы ведутся на материалах кадастровых съемок с использованием карт и планов, на которых фиксируются местоположение, границы, площади и правовой статус земельного участка с объектами другой недвижимости, топо­графические и иные элементы местности.

Землеустроительная документация согласовывается с заинтересованными государственными и общественными организациями и учреждениями и утвер­ждается в зависимости от уровня разрабатываемой документации соответст­вующим органом государственной исполнительной власти и местного само­управления.

Проектно-изыскательские работы, выполненные землеустроительными предприятиями и частными лицами без лицензии, признаются недействи­тельными. Разработчики землеустроительной документации несут ответст­венность за экономическую и экологическую обоснованность мероприятий, предусмотренных в проектах землеустройства.

В процессе землеустроительного проектирования разрабатывается не­сколько вариантов проектного решения, и осуществляются расчеты экономи­ческой эффективности по каждому из них. Окончательный вариант проекта — наиболее экономически выгодное и экологически безопасное проектное ре­шение.

Государственный земельный кадастр как экономико-правовая система функционирования объектов недвижимости

Земельный кадастр представляет собой государственную систему регист­рации земельных участков и прочно связанной с ними недвижимости и оформле­ния правоустанавливающих документов, учета и оценки земельных участков. По действующему земельному законодательству он ведется по единой системе на всей территории РФ, выполняет основополагающую роль в юридически право­мерном создании и эффективном функционировании объектов недвижимости.

Государственный земельный кадастр содержит систему необходимых сведений и документов о правовом режиме земель, об их принадлежности соб­ственникам, землепользователям и арендаторам, о категориях земель, качест­венной характеристике и ценности земель, включает регистрацию землепользо-ваний и участков земельной собственности, количественный и качественный учет земельных ресурсов, бонитировку почв и экономическую оценку земель.

Регистрация правомочий на землю (собственности, владения, пользова­ния) — одна из важнейших задач. В процессе регистрации каждому участку земли присваивается уникальный порядковый номер. За первичную учетно-регистрационную единицу землепользования принимается элементарный зе­мельный участок или земельный массив.

Отдельный земельный участок как элементарная единица при регистра­ции, а также учете и оценке земель должен иметь фиксированные и легкорас­познаваемые на местности и на плане границы. В природном отношении он может различаться по естественно-историческим и ландшафтным признакам, микроклиматическим характеристикам и условиям использования.

Регистрации земельного участка предшествует оформление юридиче­ских документов, устанавливающих право на предоставление или приобрете­ние земель, отвод земельного участка в натуре и составление соответствующе­го планово-картографического материала. Земельная собственность, земле­пользование регистрируются в государственной земельно-кадастровой книге района (города). При этом устанавливаются правовой режим, площадь и соб­ственник (пользователь) земель. Юридический документ — свидетельство на право собственности на земельный участок бессрочного (постоянного) поль­зования.

Количественный учет земель ведется по их целевому назначению, соб­ственникам земель, землепользователям, арендаторам, земельным участкам и по видам угодий в их составе. Учет качества земель включает земельно-кадастровое районирование, классификацию земель, характеристику их по эко­номическим, экологическим, технологическим и градостроительным свойст­вам, специализированную группировку почв.

Кадастровая оценка выполняется для установления объективной ценно­сти земель и используется в основном для определения налогооблагаемой ба­зы. Она проводится одновременно на территории административного района (города) и выражается в виде системы натуральных и стоимостных показате­лей. Ценность земель различных категорий устанавливается исходя из доход­ности, спроса и предложения, складывающихся на земельном рынке. Кадастро­вая оценка земель сельскохозяйственного назначения учитывает уровень их продуктивности и местоположение. Кадастровая оценка земель населенных пунктов проводится на основе их функционального назначения, местоположе­ния, социального и инженерно-транспортного обустройства, плотности за­стройки, экологического состояния и престижности.

Информационное обеспечение государственного земельного кадастра осу­ществляется проведением топографо-геодезических, аэросъемочных, картогра­фических работ, почвенных, геологических, геоботанических и инженерных об­следований и изысканий, инвентаризации земель, сбором и обобщением инфор­мации о рыночных продажах земельных участков и других объектов недвижимо­сти. Современное информационное обеспечение рынка недвижимости формиру­ется государственными агентствами по оценке земель, создаваемыми на базе ин­ститутов и предприятий по землеустройству. Ведется разработка и освоение Го­сударственной автоматизированной системы земельного кадастра России для накопления, обработки и выдачи земельно-кадастровой информации в ав­томатизированном режиме.

Охрана земель. Экологические ограничения землепользования

Охрана земель включает систему правовых, организационных, экономи­ческих и других мероприятий, направленных на рациональное и целевое ис­пользование земель всех категорий. Мероприятия по охране земель должны предотвращать их деградацию путем стимулирования природоохранных тех­нологий, осуществления компенсационных выплат за ухудшение качества земель. Они предусматривают действия по экономии ценных и продуктивных угодий.

В интересах охраны здоровья людей, окружающей природной среды установлены нормативы предельно допустимых концентраций химических, бактериальных, радиоактивных и других вредных веществ в почве. В процессе проектирования, размещения, строительства и ввода в эксплуатацию новых и реконструируемых зданий, строений, сооружений и других объектов, а также при использовании технологий, отрицательно влияющих на состояние земель, должны строго выполняться природоохранные нормативы. Последствия влияния защитных мероприятий на состояние земель оцениваются по резуль­татам государственных санитарно-гигиенической и экологической экспертиз.

Для повышения заинтересованности собственников земель, землеполь­зователей и арендаторов в сохранении и воспроизводстве плодородия почв, защите земель от негативных последствий производственной деятельности предусмотрено экономическое стимулирование рационального использования и охраны земель. Собственникам земель, землепользователям и арендаторам в ряде случаев предусматривается полная или частичная компенсация затрат, связанных с земельными улучшениями.

Предприятия, организации и граждане, допустившие радиоактивное, химическое или иное загрязнение земель, ухудшение их качества как объекта недвижимости, компенсируют затраты на дезактивацию, возмещают убытки собственникам земель, землепользователям, а также потери.

10.Особенности оценки земли

Основные положения оценки земельных участков

Как средство производства земля имеет особенности, оказывающие не­посредственное влияние на оценку недвижимости:

- земля не является результатом предшествующего труда;

- пространственно ограничена;

- незаменима другими средствами производства;

- обладает постоянством местоположения;

- неизнашиваема при правильном использовании;

- территориально разнокачественна;

- характеризуется специфической полезностью каждого конкретного зе­мельного участка;

- обладает плодородием и в сельском хозяйстве наиболее эффективно ис­пользуются все ее полезные качества;

- практически во всех сферах деятельности человека (кроме сельского и лес­ного хозяйства) выступает в основном в качестве пространственного опера­ционного базиса, поэтому неразрывно связана с объектами, на ней располо­женными: зданиями, сооружениями, дорогами, мелиоративными сооружения­ми, прочими материальными элементами, созданными трудом человека, так называемыми улучшениями.