Определение износа объекта недвижимости 3 страница

7.1.3. Особенности ипотечного кредитования

Ипотечный кредит — это кредит, обеспеченный определенной недвижи­мой собственностью. Ипотечное кредитование — это предоставление кредита под залог недвижимого имущества. Создание действенной системы ипотечного кредитования возможно на базе развития первичного и вторичного рынков ипо­течного капитала.

Первичный рынок ипотечного капитала состоит из кредиторов, которые предоставляют заемный капитал, и заемщиков-инвесторов, которые покупают недвижимость для инвестирования или использования в коммерческой дея­тельности.

Вторичный рынок охватывает процесс купли-продажи закладных, выпу­щенных на первичном рынке. Главная задача вторичного рынка ипотечного ка­питала — обеспечить первичных кредиторов возможностью продать первич­ную закладную, а на полученные средства предоставить другой кредит на ме­стном рынке.

Преимущество ипотечного кредитования заключается в том, что если за­емщик не вернет кредит, кредитор имеет право распорядиться недвижимостью по своему усмотрению. Вследствие того, что недвижимость долговечна и ее цена достаточно стабильна, у кредитора низки опасения невозврата ссуд и есть основания для долгосрочного отвлечения финансовых ресурсов.

Привлечение финансовых ресурсов на основе ипотеки получило наи­большее развитие на рынке недвижимости, так как стоимость недвижимости в большинстве случаев не соответствует финансовым возможностям потенци­альных покупателей, а сама недвижимость, на приобретение которой получен кредит, может служить в качестве обеспечения обязательства по его возврату.

Получение ипотечного кредита связано с необходимостью выполнять обязательства по кредитному договору. Поэтому до получения такого кредита потенциальному заемщику необходимо проанализировать:

— достаточно ли денежных средств для внесения первоначального взноса за квартиру и на покрытие расходов, связанных с совершением сделки по куп­ле-продаже квартиры (нотариальное удостоверение договора, плата за регист­рацию договора в Государственном реестре), заключение договоров страхова­ния;

— останутся ли средства на поддержание необходимого уровня жизни после осуществления периодических выплат по кредитному договору;

— не ожидается ли падение доходов в течение периода кредитования, имеется ли перспектива быстро найти другую работу в случае прекращения имеющейся, с оплатой не ниже прежней;

— имеется ли непрерывный трудовой стаж в течение последних 2 лет и каковы причины увольнения и перерывы в работе и своевременно ли выполня­ются текущие обязательства, связанные с жильем: оплата коммунальных услуг, телефона, электроэнергии (проверяется банком);

— имеются ли активы в виде движимого или недвижимого имущества (автомобили, гараж, дача, другая квартира), которые могут быть использованы в качестве дополнительного обеспечения.

В России количество выдачи ссуд под залог недвижимости сравнительно невелико, так как ее стоимость при залоге значительно ниже рыночной вслед­ствие того, что объект оценивается, исходя из его продажи в довольно далеком будущем, если кредит не будет возвращен. При этом кредитор «застраховыва­ет» себя от возможных будущих изменений, а слишком небольшая стоимость имущества при залоге невыгодна залогодателю.

Основная проблема ипотечного кредитования — недостаток долгосроч­ных финансовых ресурсов. Одним из источников долгосрочных средств явля­ются вклады частных вкладчиков. Но в настоящее время у населения подорвано доверие к банкам вообще и к коммерческим - особенно. Финансово-экономи­ческий кризис 1 998 г. привел к существенному уменьшению реальных доходов населения, обесцениванию сбережений, оттоку частных вкладов в Сбербанк. Еще одной проблемой является оценка платежеспособности потенциального заемщика, исходя из его реальных доходов. Из-за чрезмерности налогового бремени велика доля теневого сектора в экономике, поэтому официальные до­ходы потенциальных заемщиков не высоки, что затрудняет принятие коммер­ческими банками решений по кредитам. Продуманная государственная налого­вая политика при ипотечном кредитовании населения позволит вывести реаль­ные доходы из «тени». Но налоговое законодательство не может быстро изме­няться.

7.1.4. Особенности рынков ипотечного капитала

Рынок ипотечного капитала — это часть финансового рынка, на котором перераспределяются заемные финансовые ресурсы, обеспеченные залогом не­движимости. В качестве ценных бумаг на рынке ипотечного капитала высту­пают закладные.

Ипотечный кредит — это кредит, обеспеченный определенной недвижи­мой собственностью. Ипотечное кредитование — это предоставление кредита под залог недвижимого имущества.

Рынок ипотечного капитала разделяется на первичный и вторичный:

— на первичном рынке обращаются первичные закладные;

— на вторичном рынке покупаются и продаются закладные, полученные на первичном рынке.

Наряду с этим существует классификация рынков ипотечного капитала по типам недвижимости, выступающей в качестве залогового обеспечения: ипотечные рынки жилья, доходной недвижимости и т.д.

Основными участниками первичного рынка ипотечного капитала являют­ся кредиторы, которые предоставляют заемный капитал для приобретения и развития недвижимости, и заемщики-инвесторы, покупающие недвижимость в инвестиционных целях. Развитие первичного рынка ипотечного капитала — фактор решения жилищной проблемы для многих семей посредством ипотеч­ного жилищного кредитования.

На вторичном рынке ипотечного капитала осуществляются сделки купли-продажи закладных, выпущенных на первичном рынке. Существование вто­ричного рынка призвано обеспечить первичных кредиторов возможностью продать первичную закладную, чтобы за счет полученных средств предоста­вить другой кредит, посредством чего капитал из более богатых районов стра­ны может быть перераспределен в районы, испытывающие недостаток кредит­ных ресурсов.

Риск и прибыльность ценных бумаг вторичного рынка ипотечного капи­тала сравнивается с доходностью ценных бумаг на других финансовых рынках.

8. Основные этапы ипотечного кредитования

Оформление, заключение и обслуживание кредитной сделки — длитель­ный процесс, требующий тщательной проработки принимаемых решений.

Для максимального сокращения процедуры оформления кредита и полу­чения кредитором максимальной информации о клиенте кредитными учрежде­ниями разработаны стандартные формы документов. Например, для кредито­вания жилья: заявление о предоставлении кредита, справка о наличии вкладов, справка о наличии работы, калькуляция затрат на получение кредита и кредит­ная справка.

Для доходной недвижимости перечень сведений должен быть сущест­венно шире. Основное внимание здесь уделяется качеству управления недви­жимостью, оценке способности объекта генерировать доход, необходимый для погашения кредита. Для этого, в частности, анализируется величина операци­онных расходов, их распределение между заемщиком и арендатором; изучается репутация и бизнес арендаторов, профессионализм управляющего недвижимо­стью; выясняется влияние налоговых и других последствий заемного финанси­рования на инвестиционный проект. Выделяют следующие этапы ипотечного кредитования: 1) предварительный этап (разъяснение клиенту основных условий кредито­вания, передача списка документов для получения ссуды);

2) сбор и проверка информации о клиенте и о залоге;

3) оценка вероятности погашения кредита;

4) принятие решения по кредиту (сумма, срок, ставка процента, порядок по­гашения);

5) заключение кредитной сделки;

6) обслуживание кредитной сделки;

7) закрытие кредитной сделки.

На предварительном этапе заемщик должен получить всю необходимую информацию о кредиторе, об условиях предоставления кредита, о своих правах и обязанностях при заключении кредитной сделки. После разъяснения заемщи­ку основных условий кредитования определяется максимально возможная сум­ма кредита, согласовываются процедуры кредитования и расчетов, составляется примерная смета предстоящих расходов заемщика, заполняется заявление на кредит.

Заявление о предоставлении кредита рассматривается кредитором как один из самых важных источников информации о клиенте. Это заявление включает следующую информацию:

— желаемые условия кредита: вид, общая сумма, процентная ставка, схема амортизации, размер ежемесячного платежа;

— описание покупаемой собственности: адрес, юридическое описание;

— источник первоначального платежа;

— назначение кредита: покупка, строительство, рефинансирование собствен­ности и т.д.;

—биографические сведения: уровень образования и профессиональной ква­лификации;

— сведения о работе и источниках дохода;

— сведения об активах и обязательствах. Отношение суммы кредита к стои­мости недвижимости, используемой в качестве залога, обычно не превышает

70%:

Сумма _ кредита

• 100 < 70%.

Стоимость _ недвижимости

В соответствии с этим отношением ограничение для суммы кредита бу­дет следующим:

Сумма кредита = 0,7 • Стоимость объекта залога

Рекомендуемая величина отношения платежей по кредиту к сумме дохо­дов заемщика — не более 30% чистого дохода заемщика:

Платеж по кредиту = 0,3 • Чистый доход заемщика

Кредиты предоставляются при условии наличия у заемщика первоначального капитала в размере не менее 30—50% от рыночной стоимости приобретаемого жилья (соответствует рекомендуемой величине первого взноса при покупке жилья). В качестве первоначального капитала могут выступать депозитные вклады или наличные денежные средства, которые непосредственно перед пре­доставлением кредитных средств должны быть размещены заемщиком в банке на депозитном счете.

Сумма кредита и срок кредитования рассчитываются экспертом после определения платежеспособности заемщика с учетом доходов. Затем, исходя из действующих процентных ставок в соответствии со сроком кредитования, оп­ределяется процентная ставка по данному кредиту.

Цель следующего этапа «Сбор и проверка информации о клиенте и зало­ге» — выявление потенциальных некредитоспособных заемщиков, для чего проводят проверку трудоустройства клиента, подтверждение его текущих до­ходов и расходов, проверку клиента службой экономической безопасности кре­дитного учреждения и оценку собственности клиента, предполагаемой к про­даже для получения суммы первоначального взноса, оценка предмета залога.

Заемщику поясняют требования кредитного учреждения к предмету кре­дитуемой сделки: приобретаемая недвижимость должна быть ликвидной, права со стороны третьих лиц на объект залога должны отсутствовать и т.п.

По результатам повторного собеседования проводится тестирование за­емщика. Тест-анкета обычно содержит следующие вопросы, имеющие балль­ную оценку:

- сведения о заемщике: пол, возраст, семейное положение, наличие брачного контракта, наличие и количество иждивенцев, место проживания заемщика и поручителей;

- основная информация о приобретаемой недвижимости;

- наличие первоначального капитала;

- сведения о занятости заемщика и поручителей;

- сведения об активах и обязательствах заемщика и поручителей;

- сведения об имуществе заемщика.

В зависимости от набранного посредством тест-анкеты количества бал­лов, заемщики классифицируются на «стабильных» и «нестабильных».

При оформлении заявления на ипотечный кредит определяется техноло­гия получения ссуды и дальнейшего обслуживания кредита, разрабатывается график платежей и порядок его изменения, рассчитывается максимально воз­можная сумма кредита, оцениваются дополнительные активы заемщика (акции, облигации, недвижимость, автомобили, драгоценности), документально под­тверждаются доходы и обязательства. Затем оформляется запрос в службу эко­номической защиты кредитного учреждения, на основании которого проверя­ется заемщик: обычно проверяются действительные доходы и расходы заем­щика, место работы (в случае его смены в течение последних двух-трех лет ус­танавливаются причины) и др.

На следующем этапе «Оценка вероятности погашения кредита» прово­дится андеррайтинг заемщика. Андеррайтинг — процедура, которая включает оценку кредитором вероятности погашения ипотечного кредита и определение максимально возможной суммы кредита с учетом доходов заемщика, наличия собственных средств для первоначального взноса и оценки предмета ипотеки. Для этого анализируются финансовые возможности заемщика, оценивается его стремление погасить кредит, вычисляются коэффициенты по ипотечному кре­диту и оцениваются риски, после чего предоставляются рекомендации кредит­ному отделу. Учитывается уровень образования клиента, профессиональный опыт, уровень квалификации, занятость в стабильно развивающемся и потен­циально доходном сегменте рынка.

Затем принимается решение о выдаче кредита или отказе в кредитовании. Отказ должен предоставляться в письменном виде с указанием всех причин, препятствующих кредитованию.

При выявлении ложной представленной информации заемщику будет от­казано в предоставлении кредита. Если принято решение продолжить перего­воры, «стабильному» потенциальному заемщику предоставляют список необ­ходимых для кредитования документов.

Основные коэффициенты, рассчитываемые на данном этапе:

- отношение периодических платежей по кредиту и периодического дохода заемщика;

- отношение жилищных расходов и совокупного дохода заемщика;

- отношение суммы запрашиваемого кредита к стоимости приобретаемого имущества;

- отношение суммы предоставляемого кредита к минимальной цене продажи недвижимого имущества

Следующий этап — «Принятие решения по кредиту». На этом этапе оформляется запрос о проведении оценки объекта залога, разрабатываются за­ключение юриста о приемлемости предмета залога, заключение специалиста по оценке вероятности погашения кредита, анализируются риски, оформляется за­лог недвижимости, принимается решение о величине кредита, процентных ставках, сроках кредитования, порядке погашения кредита.

Решение по кредиту принимается на основе экспертного заключения, объединяющего всю собранную информацию о заемщике и объекте залога:

- желаемая сумма кредита, срок и цель кредитования;

- анализ объекта залога;

- информация о заемщике, членах его семьи и поручителях;

- описание предполагаемой сделки;

- источники погашения кредита;

- расчет возможной суммы кредита;

- анализ кредитных рисков, риска снижения рыночной стоимости, уничто­жения или повреждения приобретаемого имущества;

- риск смерти или утраты трудоспособности заемщика;

- предлагаемые варианты обеспечения. Кредитный проект рассматривается на кредитном комитете, при принятии положительного решения выбира­ется схема оформления в залог приобретаемого жилья с последующим уведомлением заемщика.

На этапе «Заключение кредитной сделки» оформляются и заключаются следующие договоры:

- договор купли-продажи недвижимости;

- кредитный договор;

- договор ипотеки (подлежит государственной регистрации);

- договоры страхования.

Договор купли-продажи недвижимости, на приобретение которой берется кредит, заключается между заемщиком и продавцом этой недвижимости.

В кредитном договоре стороны предусматривают сумму предоставляемо­го кредита; срок, на который предоставляется кредит; размер уплачиваемых за­емщиком процентов за пользование кредитом; очередность погашения кредита и процентов по нему; основания для досрочного расторжения договора и взы­скания кредита и процентов по нему и др.

В договор об ипотеке стороны включают:

- предмет ипотеки;

- цену передаваемого в ипотеку помещения;

- существо основного обязательства, обеспечиваемого ипотекой (предостав­ление кредитных средств);

- размер основного обязательства, обеспечиваемого ипотекой (размер предос­тавляемого кредита и размер процентов за пользование денежными средст­вами);

- срок исполнения основного обязательства, обеспечиваемого ипотекой (срок, на который предоставляется кредит);

- указание на то, что передаваемое в ипотеку имущество находится в пользо­вании у заемщика (он же залогодатель по договору об ипотеке);

- требования по страхованию передаваемого в ипотеку имущества;

- основания обращения взыскания на предмет ипотеки и другие условия.

Права и обязанности сторон по кредитному договору и договору об ипо­теке должны гарантировать кредитору и заемщику защиту их интересов и воз­можность отстаивания своих прав. В случае, если заемщик не в состоянии воз­вратить кредитные средства, кредитор имеет право обратить взыскание на за­ложенное имущество.

Договоров страхования заключается несколько, в соответствии с количе­ством объектов страхования. Для снижения риска кредитора осуществляется страхование ипотечного кредита. Застрахованные кредиты имеют большую ли­квидность на вторичном рынке. Во многих странах с рыночной экономикой функционирует система государственного страхования ипотечных кредитов, выдаваемых как государством, так и частными кредиторами. Чтобы быть за­страхованным государственным учреждением, ипотечный кредит и объект за­логового обеспечения должны соответствовать довольно жестким требовани­ям. Система частного страхования более привлекательна для заемщика и кре­дитора, так как недвижимость, используемая для залога, может не отвечать стандартам государственного страхования; заемщик имеет возможность взять кредит с небольшим начальным платежом; размер страхового платежа меньше, чем в случае государственного страхования; страховка дает возможность кре­дитору продать закладную на вторичном рынке.

Страхование недвижимости осуществляется в соответствии с условиями ипотечного договора. Банк-залогодержатель имеет право преимущественного удовлетворения своих требований из страхового возмещения перед другими кредиторами, поэтому целесообразно страховать заложенное имущество на сумму, эквивалентную или превышающую размер основного долга с учетом процентов. Банк имеет возможность проверять наличие и состояние заложен­ного имущества в натуральной и документальной форме.

Если кредит привлекается для приобретения жилья, то заемщик должен заключить с рекомендованной кредитным учреждением страховой компанией договор страхования жизни и здоровья заемщика от несчастных случаев и до­говор-обязательство страхования квартиры.

Страховая компания до заключения договоров страхования тщательно изучает представленные заемщиком документы, выясняя степень надежности возврата ссуды заемщиком. Если выдача кредита осуществляется без достаточ­ных гарантий, страховщик может установить более высокую тарифную ставку или отказать в заключении договора страхования.

Этап завершается перечислением кредитных средств безналичным путем согласно договорам купли-продажи или платежному поручению заемщика.

Этап «Обслуживание кредитной сделки» заключается в следующем:

- осуществляется прием платежей;

- проверяется соответствие фактических выплат графику платежей;

- ведется бухгалтерский учет операций;

- рассчитываются и перечисляются платежи по налогам на недвижимость и страховке;

- взимаются просроченные платежи;

- ведется работа с проблемными кредитами:

- переговоры, заключение нового кредитного договора, изменение условий договора (срока, процентной ставки, порядка погашения), обращение взы­скания на заложенное имущество и т. п.;

- ведется отчетность по выданным кредитам.

«Закрытие кредитной сделки» — заключительный этап ипотечного кре­дитования. После полного погашения задолженности по кредиту, уплаты на­численных процентов и штрафных санкций ссудный счет заемщика обнуляется и, таким образом, происходит закрытие кредитной сделки. Соответственно, ипотека прекращается, о чем делается соответствующая запись в Государст­венном реестре РФ.

Если заемщиком и залогодателем не выполняются условия кредитного договора или договора об ипотеке, кредитор обращает взыскание на заложен­ную недвижимость в судебном или внесудебном порядке. Предмет ипотеки реализуется. Полученные от реализации средства идут на погашение долга кре­дитору (основной суммы долга, процентов, штрафов, пеней и т.д.), осуществле­ние расходов по процедуре обращения взыскания и продажи предмета ипотеки. Оставшиеся средства получает заемщик.

8.1 Методы ипотечного кредитования недвижимости

Оценка и анализ методов финансирования необходимы при анализе по­токов дохода от недвижимости. Величину и периодичность получения доходов по закладным на финансовом рынке можно спрогнозировать более точно, чем при инвестировании собственного капитала.

Практическое применение ипотечных кредитов как методов финансиро­вания недвижимости должно обеспечивать выполнение следующих условий:

■ достижение прибыльности и возвратности средств;

■ сохранение денежных средств кредитора от инфляции;

■ защита от рисков;

■ доступность заемщику условий предоставления кредита.

Основными участниками системы ипотечного кредитования являются: Залогодатель - физическое или юридическое лицо, предоставившее не­движимое имущество в залог для обеспечения своего долга. К ним предъявля­ются следующие требования:

- надежность и платежеспособность;

- добровольное предоставление в залог недвижимого имущества;

- способность внести авансовые платежи.

Залогодержатели - юридические лица, выдающие кредиты под залог не­движимого имущества. К ним относятся банки, фонды и другие кредитные уч­реждения, с которыми залогодатели заключают договор о предоставлении ипо­течного кредита. Ипотечные кредиторы осуществляют обслуживание выданных ипотечных кредитов в течение всего срока действия договора.

Ипотечный банк - учреждение, которое специализируется на выдаче долгосрочного кредита под залог недвижимости. Ссуды такими банками выда­ются не только на жилищное, но и на производственное строительство.

Кредитование через ипотечные банки является классической схемой ипо­течного кредита, на основе которой работают большинство ипотечных про­грамм в мировой практике.

Преимущества ипотечного кредитования для банков:

- сравнительно низкий риск при выдаче кредитов, так как они обеспечиваются недвижимостью;

- долгосрочность кредитования освобождает банки от частных переговоров с клиентами;

- ипотечные кредиты обеспечивают банку вполне стабильную клиентуру;

- закладные могут активно обращаться на вторичном рынке, что позволяет банку диверсифицировать свой риск, продав закладную после выдачи креди­та.

Недостатки ипотечного кредитования для банков:

- необходимость держать в штате узких специалистов-профессионалов - оце­нщиков недвижимости, которую представляют в залог, что увеличивает из­держки банка;

- долгосрочное отвлечение денежных средств;

- большая длительность срока, на который предоставляется кредит, является большой угрозой предстоящей прибыли банка, так как очень трудно спрог­нозировать на десятилетия вперед динамику рыночных процентных ставок.

С точки зрения отношения сторон к заложенному имуществу выделяют­ся следующие основные виды залога:

■ классический залог - имущество остается у залогодателя;

■ заклад - имущество передается залогодержателю во владение;

■ твердый залог - имущество остается у залогодателя с нанесением на него знаков, свидетельствующих о залоге.

В настоящее время разработано множество типов ипотечных кредитов, различающихся в зависимости от схем выдачи, погашения и обслуживания. Основные виды кредитов представлены на рис. 4.1.

Постоянный ипотечный кредит

самоаморти-

Данный вид кредита носит также название аннуитетный зирующийся кредит с фиксированной процентной ставкой, по которому преду­смотрены равновеликие периодические (как правило, ежемесячные) платежи.

Периодический платеж включает выплату в счет погашения долга и упла­ту процентов по кредиту. Величина платежа определяется как сумма, которую необходимо вносить ежемесячно, чтобы полностью погасить кредит в течение срока действия кредитного договора по определенной процентной ставке. Пла­теж определяется с учетом текущей стоимости денежного потока.

Данный вид кредита характерен для стран с низкой инфляцией и дли­тельными сроками кредитования. Максимальный срок кредитования будет ко­роче остаточной экономической жизни объекта финансирования.

При расчете платежей по ипотечному кредиту учитываются три фактора: основная сумма кредита, срок (остаточный) погашения кредита, - процентная ставка. Пример

Рассмотрим порядок расчета величины выплат по кредиту, если известно, что основная сумма кредита составляет 900 тыс. р., срок кредитования — 5 лет, ставка процента — 24% в год (2 % ежемесячно).

Ежемесячные платежи должны быть более 2%, и, соответственно, более 18 тыс. р., так как 18 тыс. р. — проценты по кредиту за 1-й месяц.

Рассчитаем ежемесячный фактор фонда возмещения, учитывая, что 5 лет это 60 месяцев, ставка процента равна 2% в месяц:

SFF =------- ⁷----- =-------- °⁰²--------- = 0,008768.

(1 + -1 (1 + 0.02)⁶⁰ -1

Ежемесячные платежи для погашения кредита и выплаты процентов в те­чение 5 лет:

900*(0,02+0,008768)=25,9 тыс.руб.

То есть достаточными для покрытия основной суммы и выплаты процен­тов по кредиту будет 25,9 тыс. р. в месяц. При этом в 1 -й месяц 1 8 тыс. р. будет направлено на выплату процентов, а 7,9 тыс. р. (фонд возмещения) — на пога­шение основной суммы кредита. Через месяц остаток кредита составит 892,1 тыс. р.:

900-900*0,008768=900-7,9=892,1 тыс.руб. Процент во второй месяц составит 2% от 892,1 тыс. р., или 17,8 тыс.р. На погашение основной суммы в этом месяце будет направлено

25,9-17,8=8,1 тыс.руб.

Таким образом, при последующих платежах сумма, направляемая на по­гашение основной суммы, будет увеличиваться. За 5 лет ежемесячными плате­жами в 25,9 тыс. р. кредит будет полностью погашен.

Такой тип ипотечного кредита позволяет равномерно распределить на­грузку по возврату заемных средств.

Кредит с «шаровым» платежом.

В этом случае предусматривается выплата большей части или всей суммы кредита, т.е. «шаровой» платеж в конце срока кредитования.

Разновидности методов кредитования с «шаровым» платежом: отсутствие процентных выплат до конца срока кредита, по окончании срока выплачивается вся сумма кредита и начисленный сложный процент, напри­мер, кредиты под освоение земли;

выплата в течение кредитного периода только процентов, в конце срока по­гашение задолженности «шаровым» платежом; частичная амортизация с итоговым «шаровым» платежом.

Схемы кредитования с «шаровым» платежом применяются при финанси­ровании нового строительства и проектов по освоению земли.

Пружинный (с фиксированной выплатой основной суммы) кредит Особенности кредитования следующие: периодические фиксированные платежи в счет погашения основной суммы долга;

выплаты процентов на оставшуюся часть долга.

Разновидность: несколько лет только процентных платежей, а потом рав­ные платежи в счет долга и проценты на непогашенный остаток кредита.

Кредит с участием

Представляет собой схему финансирования, при которой кредитор непо­средственно участвует в инвестировании: кредитор одновременно получает и платежи по кредиту, и определенную часть регулярного дохода и (или) часть от суммы увеличения стоимости собственности.

Если собственность финансируется посредством кредита с участием, пра­во собственности переходит к инвестору, кредитор только получает право на часть денежного потока, связанного с качеством функционирования собствен­ности. При этом кредитор имеет приоритетное право на получение своей части дохода от собственности, а заемщик получает более льготные условия кредито­вания, в частности, применяется более низкая процентная ставка.

Ипотечные кредиты с участием привлекательны для кредитора по сле­дующим причинам:

- такие схемы финансирования позволяют защитить интересы кредитора в ус­ловиях высоких темпов инфляции;

- уменьшение процентной ставки приводит к уменьшению периодических платежей по кредиту, что снижает риск невыполнения обязательств заемщи­ком.

Но часть дохода от недвижимости, которую предполагает получить кре­дитор, имеет большую степень риска. Для уменьшения риска снижения дохода от недвижимости кредиторы включают в договоры статьи о периодических проверках качества управления собственностью. При участии относительно увеличения стоимости есть риск того, что стоимость недвижимости не увели­чится.

Привлекательность ипотечного кредита с участием для заемщика:

- платежи по кредиту с участием меньше, чем платежи по другим типам кре­дитов;

- меньшие периодические платежи являются стимулом для реализации заем­щиком инвестиционного проекта, требующего больших затрат капитала.

Однако в случае существенного роста стоимости и дохода от недвижимо­сти увеличивающиеся выплаты кредитору могут не компенсироваться сниже­нием процентной ставки.