Определение износа объекта недвижимости 2 страница

Пример.

Условия инвестирования:

• срок - 5 лет;

• доход на инвестиции - 12%.

Решение. Коэффициент капитализации рассчитывается как сумма ставки доходности инвестиции 0,12 и фактора фонда возмещения (для 12%, 5 лет) 0,1574097. Коэффициент капитализации равен 0,2774097, если взят из графы «Взнос на амортизацию» (12%, 5 лет).

Метод Хоскольда. Используется в тех случаях, когда ставка дохода пер­воначальных инвестиций несколько высока, что маловероятно реинвестирова­ние по той же ставке. Для реинвестируемых средств предполагается получение дохода по безрисковой ставке:

Rk = Ry + SFF {n,Y6),

где У_б - безрисковая ставка процента.

Пример. Инвестиционный проект п редусматривает ежегодный 12%-ый доход на инвестиции (капитал) в течение 5 лет. Суммы в счет возврата инве­стиций могут быть без риска реинвестированы по ставке 6%.

Решение. Если норма возврата капитала равна 0,1773964, что представляет собой фактор возмещения для 6% за 5 лет, то коэффициент капитализации равен 0,2973964 (0,12 + 0,1773964).

Если прогнозируется, что инвестиции потеряют стоимость лишь частич­но, то коэффициент капитализации рассчитывается несколько иначе, посколь­ку возмещение капитала производится за счет перепродажи недвижимости, а частично - за счет текущих доходов.

Преимущества метода капитализации доходов заключаются в том, что этот метод непосредственно отражает рыночную конъюнктуру, так как при его применении анализируются с точки зрения соотношения дохода и стоимости, как правило, большое количество сделок с недвижимостью, а также при расче­те капитализируемого дохода составляется гипотетический отчет о доходах, основной принцип построения которого - предположение о рыночном уровне эксплуатации недвижимости.

Недостатки метода капитализации доходов состоят в том, что:

• применение его затруднительно, когда отсутствует информация о ры­ночных сделках;

• метод не рекомендуется использовать, если объект недостроен, не вышел на уровень стабильных доходов или серьезно пострадал в результате форс-мажорных обстоятельств и требует серьезной реконструкции.

Метод дисконтированных денежных потоков

Метод дисконтированных денежных потоков (ДДП) более сложен, де­тален и позволяет оценить объект в случае получения от него нестабильных де­нежных потоков, моделируя характерные черты их поступления. Применяется метод ДДП, когда:

• предполагается, что будущие денежные потоки будут существенно от­личаться от текущих;

• имеются данные, позволяющие обосновать размер будущих потоков денежных средств от недвижимости;

• потоки доходов и расходов носят сезонный характер;

• оцениваемая недвижимость - крупный многофункциональный коммер­ческий объект;

• объект недвижимости строится или только что построен и вводится (или введен в действие).

Метод ДДП позволяет оценить стоимость недвижимости на основе те­кущей стоимости дохода, состоящего из прогнозируемых денежных потоков и остаточной стоимости.

Для расчета ДДП необходимы данные:

• длительность прогнозного периода;

• прогнозные величины денежных потоков, включая реверсию;

• ставка дисконтирования.

Алгоритм расчета метода ДДП.

1. Определение прогнозного периода. В международной оценочной
практике средняя величина прогнозного периода 5-10 лет, для России типич-
ной величиной будет период длительностью 3-5 лет. Это реальный срок, на
который можно сделать обоснованный прогноз.

2. Прогнозирование величин денежных потоков.

При оценке недвижимости методом ДДП рассчитывается несколько ви­дов дохода от объекта:

1) потенциальный валовой доход;

2) действительный валовой доход;

3) чистый операционный доход;

4) денежный поток до уплаты налогов;

5) денежный поток после уплаты налогов.

На практике российские оценщики вместо денежных потоков дисконти­руют доходы:

• ЧОД (указывая, что объект недвижимости принимается как не отяго­щенный долговыми обязательствами),

• чистый поток наличности за вычетом расходов на эксплуатацию, зе­мельного налога и реконструкцию,

• облагаемую налогом прибыль.

Необходимо учитывать, что требуется дисконтировать именно денежный поток, так как:

• денежные потоки не так изменчивы, как прибыль;

• понятие «денежный поток» соотносит приток и отток денежных средств, учитывая такие денежные статьи, как «капиталовложения» и «долговые обязательства», которые не включаются в расчет прибыли;

• показатель прибыли соотносит доходы, полученные в определенный период, с расходами, понесенными в этот же период, вне зависимости от ре­альных поступлений или расхода денежных средств;

• денежный поток - показатель достигнутых результатов как для самого владельца, так и для внешних сторон и контрагентов - клиентов, кредито­ров, поставщиков и т.д., поскольку отражает постоянное наличие определен­ных денежных средств на счетах владельца.

Особенности расчета денежного потока при использовании метода ДДП.

1. Поимущественный налог (налог на недвижимость), слагающийся из налога на землю и налога на имущество, необходимо вычитать из действи­тельного валового дохода в составе операционных расходов.

2. Экономическая и налоговая амортизация не является реальным де­нежным платежом, поэтому учет амортизации при прогнозировании доходов является излишним.

3. Капитальные вложения необходимо вычитать из чистого операцион­ного дохода для получения величины денежного потока, поскольку это реаль­ные денежные выплаты, увеличивающие срок функционирования объекта и величину стоимости реверсии.

4. Платежи по обслуживанию кредита (выплата процентов и погашение долга) необходимо вычитать из чистого операционного дохода, если оценива­ется инвестиционная стоимость объекта (для конкретного инвестора). При оценке рыночной стоимости объекта недвижимости вычитать платежи по об­служиванию кредита не надо.

5. Предпринимательские расходы владельца недвижимости необходимо вычитать из действительного валового дохода, если они направлены на поддержание необходимых характеристик объекта.

Таким образом, денежный поток (ДП) для недвижимости рассчитыва­ется следующим образом:

1. ДВД равен сумме ПВД за вычетом потерь от незанятости и при сборе арендной платы и прочих доходов;

2. ЧОД равен ДВД за вычетом ОР и предпринимательских расходов владель­ца недвижимости, связанных с недвижимостью;

3. ДП до уплаты налогов равен сумме ЧОД за вычетом капиталовложений и расходов по обслуживанию кредита и прироста кредитов.

4. ДП равен ДП до уплаты налогов за вычетом платежей по налогу на доходы владельца недвижимости.

Следующий важный этап - расчет стоимости реверсии. Стоимость ре­версии можно спрогнозировать с помощью:

1) назначения цены продажи, исходя из анализа текущего состояния рынка, из мониторинга стоимости аналогичных объектов и предположений относительно будущего состояния объекта;

2) принятия допущений относительно изменения стоимости недвижимо­сти за период владения;

3) капитализации дохода за год, следующий за годом окончания про­гнозного периода, с использованием самостоятельно рассчитанной ставки ка­питализации.

Определение ставки дисконтирования. «Ставка дисконта - коэффи­циент, используемый для расчета текущей стоимости денежной суммы, получаемой или выплачиваемой в будущем».

Ставка дисконтирования должна отражать взаимосвязь «риск - доход», а также различные виды риска, присущие этой недвижимости (коэффициент ка­питализации).

Поскольку выделить безинфляционную составляющую для недвижимо­сти довольно трудно, оценщику удобнее пользоваться номинальной ставкой дисконтирования, так как в этом случае прогнозы денежных потоков и измене­ния стоимости собственности уже включают инфляционные ожидания.

Результаты расчета текущей стоимости будущих денежных потоков в номинальном и реальном исчислениях одинаковы. Денежные потоки и став­ка дисконтирования должны соответствовать друг другу и одинаково исчисляться.

В западной практике для расчета ставки дисконтирования применяются следующие методы:

1) метод кумулятивного построения;

2) метод сравнения альтернативных инвестиций;

3) метод выделения;

4) метод мониторинга.

Метод кумулятивного построения основан на предпосылке, что ставка дисконтирования является функцией риска и рассчитывается как сумма всех рисков, присущих каждому конкретному объекту недвижимости.

Ставка дисконтирования = Безрисковая ставка + Премии за риск.

Премия за риск рассчитывается суммированием значений рисков, прису­щих данному объекту недвижимости.

Метод выделения - ставка дисконтирования, как ставка сложного процен­та, рассчитывается на основе данных о совершенных сделках с аналогичными объектами на рынке недвижимости.

Обычный алгоритм расчета ставки дисконтирования по методу выделе­ния следующий:

• моделирование для каждого объекта-аналога в течение определенного периода времени по сценарию наилучшего и наиболее эффективного исполь­зования потоков доходов и расходов;

• расчет ставки доходности инвестиций по объекту;

• полученные результаты обработать любым приемлемым статистиче­ским или экспертным способом с целью приведения характеристик анализа к оцениваемому объекту.

Метод мониторинга основан на регулярном мониторинге рынка, отсле­живании по данным сделок основных экономических показателей инвестиций в недвижимость. Подобную информацию необходимо обобщать по различным сегментам рынка и регулярно публиковать. Такие данные служат ориентиром для оценщика, позволяют проводить качественное сравнение полученных рас­четных показателей со среднерыночными, проверяя обоснованность различно­го рода допущений.

Расчет стоимости объекта недвижимости методом ДДП производится по формуле:

n Ci 1

pv= у_Ь±_+м*—¹—

^£(1 + iу (1 + i)^n;где

PV - текущая стоимость;

Ci - денежный поток периода t;

It - ставка дисконтирования денежного потока периода t; M - остаточная стоимость.

Остаточная стоимость, или стоимость реверсии, должна быть продискон-тирована (по фактору последнего прогнозного года) и прибавлена к сумме те­кущих стоимостей денежных потоков.

Таким образом, стоимость объекта недвижимости равна = Текущая стоимость прогнозируемых денежных потоков + Текущая стоимость оста­точной стоимости (реверсии).

6 Определение итоговой стоимости объекта оценки

1.1 Согласование результатов оценки

Метод анализа иерархии (МАИ) применяется для согласования ре­зультатов, полученных с использованием различных подходов и методов оценки.

1. Первым шагом МАИ является структурирование проблемы, согласова­ние результатов в виде иерархии. В наиболее простом виде иерархия строится с вершины, представляющей цель проблемы через промежуточные уровни, обычно являющиеся критерием сравнения к самому нижнему уровню, который в общем случае является набором альтернатив.

2. После иерархического воспроизведения проблемы строится матрица сравнения критериев и рассчитывается значение приоритетов критериев. Эле­мент матрицы - ay - представляет собой интенсивность элемента иерархии i от­носительно иерархии j.

Интенсивность проявления обычно оценивается по шкале интенсивности в балльных оценках от 1 до 9:

1 - равная важность;

3 - умеренное превосходство одного над другим; 5 - существенное превосходство; 7 - значительное превосходство; 9 - очень сильное превосходство; 2,4,6,8 - промежуточные значения.

Если при сравнении элементов иерархии ij получается aij = 5, то ац = 1/5.

Сравниваются результаты, получившиеся на нижнем уровне, т.е. набор альтернатив между собой и по каждому выбранному критерию отдельно.

Определяется итоговое значение веса каждой альтернативы путем умноже­ния локальных приоритетов на приоритет соответствия критерия на выше­стоящем уровне и дальнейшем суммировании по каждому элементу в соот­ветствии с критерием, на который воздействует элемент.

1.2. Структурирование по иерархии

А - возможность отразить действительные намерения покупателя и про­давца.

Б - тип, качество, обширность данных, на основе которых проводился анализ.

В - способность параметров, используемых методов учитывать конъюнк­турные колебания.

Г - способность методов учитывать специфические методы оценки объ­екта, влияющие на сто стоимость (размер, местоположение и т.д.).

Последним шагом согласования цены объекта недвижимости является расчет стоимости по формуле:

С= (ДС*Хд) + (ЗС*Хз) + (СС*Хс), где

ДС - стоимость объекта недвижимости, полученная методом доходного подхода;

ЗС - стоимость объекта недвижимости, полученная методом затратного подхода;

СС - стоимость объекта недвижимости, полученная методом сравнитель­ного подхода;

Х_д X_3j Х_с - вес каждого подхода (из табл. 3.8).

Таким образом, в результате использования трех подходов к оценке объ­екта недвижимости и согласования полученных результатов получают стои­мость оцениваемого объекта, которая и будет представлена в отчете об оценке.

7. КРЕДИТОВАНИЕ НЕДВИЖИМОСТИ

7.1. Возникновение и развитие ипотечного кредитования

7.1.1. Развитие ипотеки в России

Ипотека - залог недвижимости как способ обеспечения обязательств. Наличие системы ипотечного кредитования — неотъемлемая составная часть любой развитой системы частного права. Роль ипотеки особенно возрастает, когда состояние экономики является неудовлетворительным. В этом случае продуманная и эффективная ипотечная система, с одной стороны, способствует снижению инфляции, оттягивая на себя временно свободные денежные средст­ва граждан и предприятий, с другой — помогает решать социальные и эконо­мические проблемы.

Первые дошедшие до нас акты о залоге в России относятся к периоду XIII—XIV вв., а законодательные нормы впервые появились в самом конце XIV или начале XV в. в Псковской Судной Грамоте, в которой наряду с древнейшим способом взыскания — личным - появляется взыскание имущественное. Одна­ко передачи заложенного имущества во владение кредитора не требовалось, что было крайне невыгодно кредитору, который оказывался беззащитным при от­чуждении имущества должником. Значительно позднее при совершении за­кладной имущество стало передаваться кредитору, который мог пользоваться его плодами вместо процентов. Так в русском праве появилась новая форма за­лога, обеспечивающая надежными гарантиями для кредиторов и позволяющая использовать заложенное имущество вместо начисления процентов на кредит.

Примерно в середине XVII в. созрели предпосылки для новой формы за­лога: экономический подъем и усовершенствование поземельной регистрации уменьшили необходимость передачи имущества кредитору с целью обезопа­сить его от злоупотреблений должника.

В конце XVII в. в России складывается система ипотечного кредитования дворянства. При этом банками предусматривались дополнительные гарантии по сохранению имений за их собственниками. В 1770 г. были установлены условия ведения Дворянским банком пассивных операций, согласно которым предпола­галось платить вкладчикам 5 % годовых, а из денег вкладчиков выдавать ссуды под 6% годовых.

Для увеличения капитала банка за счет выпуска ассигнаций и других ценных бумаг в 1 787 г. был создан Государственный заемный банк. В обнов­ленном банке, как и в прежнем Дворянском, активные операции по выдаче ссуд сочетались с пассивными по приему вкладов от государственных учреждений и частных лиц. Государственный заемный банк, был приближен к стандартному ипотечному банку. Единственным отличием являлось то, что объектом залога была усадьба с землей и крепостными, вследствие чего на величину выдавае­мой ссуды значительно влияла цена «крепостной души». Рос дефицит государ­ственного бюджета, который перекрывался за счет эмиссии ассигнаций, что приводило к резкому падению их курса. Правительство не решилось предоста­вить Заемному банку дополнительные средства на долгосрочное кредитование. Возникшее ограничение в предоставлении ссуд послужило поводом для разви­тия ипотечных операций в других кредитных учреждениях, начинается выпуск новых ценных бумаг — ипотечных облигаций. Для восполнения средств, по­траченных на предоставление ссуд, был произведен выпуск билетов сохранной казны. Происходила постепенная организация рынка ценных бумаг, форми­рующих вторичный рынок закладных.

Во второй половине XIX в. порядок оформления залога определялся в Положении о нотариальной части, получившем силу закона 14 апреля 1866 г., и Правилами, утвержденными Министерством юстиции 31 мая 1891 г., в которых определялся порядок ведения реестра крепостных дел. Сделка по залогу недви­жимости должна была совершаться у нотариусов, а затем утверждаться стар­шим нотариусом округа, в котором находится недвижимое имущество. Стар­ший нотариус взыскивал соответствующую пошлину, делал на договоре над­пись об утверждении и вносил сделку в крепостную книгу, отмечая в реестре крепостных дел, и налагал запрещение на заложенное имение. В таких банках, как Государственный дворянский банк, Крестьянский поземельный банк, го­родские общественные банки, городские кредитные общества, акционерные по­земельные банки был выработан механизм операций с недвижимостью, став­ший основой, на которой базировались соответствующие положения в других странах.

Для получения кредита в перечисленных выше заведениях ссудополуча­телю необходимо было представить в банк правоустанавливающие акты на не­движимость, свидетельство старшего нотариуса или суда о принадлежности имения залогодателю и о свободе от запрещений, сведения о страховании строений. Оценка имущества производилась самим банком, а выдаваемая под залог сумма составляла 50—75% от оценочной суммы.

В конце XIX — начале XX вв. активно шел процесс кредитования под за­лог земельных участков, которые собирался приобрести ссудополучатель. Этот процесс развивался при содействии крестьянских поземельных банков, которые были созданы практически во всех губерниях России и способствовали наделе­нию обедневших крестьян землей. С 1 922 по 1 961 г. в России действовал Граж­данский кодекс РСФСР, ст. 85 которого определяла залог как право требования, которое позволяет кредитору в случае невыполнения должником обязательства получить преимущественное перед другими кредиторами удовлетворение из стоимости заложенного имущества (без разделения на движимое и недвижи­мое). Институт ипотеки ввиду различных экономических и правовых препятст­вий до настоящего времени не приобрел в России значительного распростране­ния, поэтому он регулируется относительно небольшим массивом нормативных актов.

Впервые в постсоветское время понятие «ипотека» было введено в 1992 г. Законом Российской Федерации «О залоге», который закрепил возможность ипотеки как способа обеспечения обязательств. Гражданским кодексом РФ (часть первая) были уточнены некоторые положения о залоге (ст. 334-358). В ст. 340 оговорено, что ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функциональ­но обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодате­лю права аренды этого участка или его соответствующей части. А при ипотеке земельного участка право залога не распространяется на находящиеся или воз­водимые на этом участке здания и сооружения залогодателя, если в договоре не предусмотрено иное условие.

Регистрация недвижимости, важнейшая функция государства, без надле­жащего исполнения которой устойчивый оборот недвижимости невозможен, регулируется Федеральным законом от 21.07.1997 г. «О государственной реги­страции прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Фактическая реали­зация прав банка по ипотеке возможна в рамках Закона «Об исполнительном производстве». Отдельные специальные нормы, которые, тем не менее, следует учитывать при заключении ипотечных договоров, рассеяны и по соответст­вующим законам.

В 1 998 г. был принят Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижи­мости)», согласно которому по договору о залоге недвижимого имущества (до­говору об ипотеке) одна сторона — залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетво­рение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стои­мости заложенного недвижимого имущества другой стороны — залогодателя. Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипо­текой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо). Имущест­во, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании (ст. 1).

Договор об ипотеке заключается с соблюдением общих правил Граждан­ского кодекса Российской Федерации о заключении договоров, а также поло­жений указанного Федерального закона. Ипотека подлежит государственной регистрации учреждениями юстиции в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество по месту нахождения имущества, являющегося предметом ипотеки и обеспечивающего уплату залогодержателю основной суммы долга или по кредитному договору, или иному обеспечиваемому ипоте­кой обязательству.

До принятия Закона «О залоге недвижимости» не было серьезных осно­ваний для выселения неплатежеспособного должника и его семьи из заложен­ной квартиры. Речь шла лишь о переходе прав собственности с исключением права пользования или его ограничением в зависимости от размера жилой пло­щади на одного жильца. В настоящее время выселение вполне возможно, но при условии предоставления другого жилого помещения в черте того же насе­ленного пункта и с учетом всех санитарных норм. Создание такого резервного фонда предусмотрено законодательными, в том числе и местными, актами. Од­нако информация о наличии такого фонда и судебная практика по реализации прав банков-кредиторов в новых правовых условиях практически отсутствуют.

Важно, что с введением Закона «О залоге недвижимости» появилась «за­кладная» как свободно обращающаяся на рынке ценная бумага. Закладная явля­ется именной ценной бумагой, удостоверяющей право владельца на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой имущества, указанного в договоре об ипотеке, без представления других доказательств су­ществования этого обязательства и само право залога на указанное в договоре об ипотеке имущество. После государственной регистрации ипотеки органом, осуществляющим эту регистрацию, закладная выдается первоначальному зало­годержателю и передается путем исполнения передаточной надписи. Закладная упрощает передачу банком прав по ипотеке — она передается путем соверше­ния очередной передаточной надписи с последующей государственной регист­рацией. Еще одна положительная характеристика закладной заключается в том, что закладная сама может быть предметом залога.

7.1.2. Ипотека как способ обеспечения обязательств

Часто под термином «ипотека» подразумевают ипотечное кредитование, однако «ипотека» имеет самостоятельное значение — залог недвижимости как способ обеспечения обязательств.

Согласно ст. 5 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» по договору об ипотеке может быть заложено следующее недвижимое имущество:

— земельные участки, за исключением земельных участков, указанных в ст. 63 настоящего Федерального закона;

— предприятия, здания, сооружения и иное недвижимое имущество, ис­пользуемое в предпринимательской деятельности;

— жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;

— дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского на­значения;

— воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

Если речь идет об ипотеке жилья, то предмет залога должен отвечать сле­дующим требованиям:

■ иметь отдельную от других квартир или домов кухню и санузел (т.е. комму­нальные квартиры в залог не принимаются);

■ быть подключенным к электрическим, паровым или газовым системам ото­пления, обеспечивающим подачу тепла на всю площадь жилого помещения;

■ быть обеспеченным горячим и холодным водоснабжением в ванной комнате и на кухне;

■ иметь в исправном состоянии сантехническое оборудование, двери, окна и крышу (для квартир на последних этажах).

Здание, в котором расположен предмет залога, должно отвечать следую­щим требованиям:

■ не находиться в аварийном состоянии;

■ не состоять на учете по постановке на капитальный ремонт;

■ иметь цементный, каменный или кирпичный фундамент;

■ иметь металлические или железобетонные перекрытия;

■ этажность здания не должна быть менее трех этажей.

В договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, результа­ты оценки его стоимости, существо и срок исполнения обеспечиваемого ипоте­кой договора, а также право, в силу которого имущество, являющееся предме­том ипотеки, принадлежит залогодателю. Предмет ипотеки определяется в до­говоре с указанием его наименования, местонахождения и достаточным для це­лей идентификации описанием. Оценка предмета ипотеки определяется в соот­ветствии с Законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» по соглашению залогодателя с залогодержателем.

Договор об ипотеке должен быть нотариально удостоверен и подлежит государственной регистрации, с момента которой он вступает в силу. Ипотека подлежит государственной регистрации учреждениями юстиции в Едином го­сударственном реестре прав на недвижимое имущество по месту нахождения имущества, являющегося предметом ипотеки, в порядке, установленном Феде­ральным законом о государственной регистрации прав на недвижимое имуще­ство и сделок с ним. Кредитный договор, обеспечиваемый ипотекой, может быть заключен позже регистрации ипотечного договора, а право залога возни­кает с момента заключения кредитного договора, и заемщик ничем не рискует, если кредитный договор не будет заключен. Вследствие того, что законодатель­ство допускает многократный последующий залог уже обремененного ипоте­кой имущества, следует включать соответствующее запретительное условие в каждый ипотечный договор.

Ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке. Ипотека, ус­тановленная в обеспечение исполнения кредитного договора с условием выпла­ты процентов, обеспечивает также уплату кредитору причитающихся ему про­центов за пользование кредитом и уплату залогодержателю сумм, причитаю­щихся ему:

— в возмещение убытков и/или в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства;

— в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством либо федеральным законом, ст. 393 ГК РФ (взыскать с физического лица проценты за пользование чужими средствами сложно, так как в судебном процессе необ­ходимо доказать, что гражданин имел возможность для погашения долга, но не возвратил имеющиеся у него средства и использовал их иначе, а таких практи­ческих наработок еще нет);

— в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обра­щением взыскания на заложенное имущество;

— в возмещение расходов по реализации заложенного имущества.

Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает требова­ния залогодержателя в том объеме, в каком они имеются к моменту их удовле­творения за счет заложенного имущества. Отчуждение заложенного имущества собственником возможно лишь с согласия банка. Банк может обратить взыска­ние на заложенное имущество для удовлетворения за счет этого имущества своих требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевре­менной уплатой суммы долга полностью или частично. Например, при наруше­нии сроков внесения периодических платежей более трех раз в течение 12 ме­сяцев. Взыскание, как правило, производится по решению суда.

Правила Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» применяются к за­логу незавершенного строительства недвижимого имущества, если оно возво­дится на земельном участке, отведенном для строительства в установленном законодательством порядке.

Выделение залога недвижимости в отдельную категорию, получившую название «ипотека», обусловлено особенностями недвижимой собственности. Преимущества недвижимости в качестве объекта залога относительно других объектов залогового обеспечения следующие:

— стоимость заложенной недвижимости может возрастать пропорцио­нально уровню инфляции;

— реальная опасность потерять имущество (особенно жилье при жилищ­ном ипотечном кредитовании) является хорошим стимулом для исполнения должником своих обязательств;

— возможность использования в качестве залога, если кредит носит дол­госрочный характер и значителен по сумме, так как недвижимость долговечна и ее стоимость высока;

— увеличение стоимости недвижимости может с достаточной достовер­ностью прогнозироваться, что невозможно при использовании в качестве зало­га, например, товаров народного потребления.