Характеристики юридической сущности объектов недвижимости и правовой среды

Правовые основы регулирования отношений, возникающих по поводу недвижимости, сформулированы в ст. 71, 72 и 76 Конституции РФ и регулируются законодательством различных отраслей права – гражданского, жилищного, земельного и т.д. Краеугольным камнем отношением по поводу недвижимости является вещное право.

Вещное право – это право, дающее лицу юридическую власть над вещью.

Согласно ГК РФ существуют следующие вещные права:

· право собственности (ст. 209);

· право пожизненного наследуемого владения земельным участком (ст. 265);

· право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком (ст. 268);

· право хозяйственного ведения имуществом (ст. 294)

· право оперативного управления имуществом (ст. 296).

· право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут) (ст. 274, 277).

За исключением право собственности (первичное право), все другие вещные права являются правами на чужие вещи (вторичные права). Практически все вещные права касаются основных (непосредственных) пользователей земельного участка, исключение составляют – сервитут и ипотека, которые являются внешними по отношению к рассматриваемому объекту недвижимости и касаются пользователей соседних участков и кредитных организаций.

Право собственности раскрывается посредством характеристики правомочий, являющихся компонентами полного права собственности. К ним относятся права распоряжения, пользования и владения.

Право распоряжения обеспечивает возможность назначения и изменения юридической судьбы объекта, в том числе путем:

· передачи полного права собственности на объект другому лицу (по договору купли-продажи или мены), или

· передачи другому лицу части своих полномочий на правах доверительного управления, с частичным правом распоряжения и с полными правами владения и пользования, или

· передачи другому лицу части своих полномочий на правах аренды – всегда с правом пользования, чаще всего – одновременно с правом владения и пользования, иногда – дополнительно с частичным правом распоряжения путем сдачи части объекта в субаренду.

Право владения обеспечивает возможность производить с недвижимостью те или иные физические действия, в том числе с изменением профиля пользования и смены пользователя. Субъект права владения помещением может закрыть последнее на замок, заменить покрытие стен и перекрытий, переставить или заменить в нем мебель, предоставить помещение в пользование под новую функцию по истечении обязательств по предыдущему функциональному использованию, но все – в пределах правил, оговоренных субъектом права распоряжения.

Право пользования обеспечивает возможность удовлетворения личных потребностей и (или) получения выгоды (в том числе дохода) путем использования свойств объекта. Субъект права пользования помещением обладает лишь частью права собственности, позволяющей использовать это помещение по назначению на условиях, определяемых субъектом более сильного права владения.

Субъектами права собственности могут быть граждане и юридические лица (частная собственность), Российская Федерация и субъекты Российской Федерации (государственная собственность), муниципалитеты (муниципальная собственность).

Указанные субъекты (два или более) могут обладать общей собственностью – с определением доли каждого (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).

В общей совместной собственности (без определения долей) владение и пользование имуществом осуществляется всеми участниками сообща, а распоряжение – с согласия всех участников, независимо от лица – непосредственного участника сделки.

К основным характеристикам правовой среды относят:

· уровень законодательных и нормативно-правовых гарантий прав собственности;

· уровень сложности процедур оформления прав и обеспечения функционирования объекта;

· стабильность принципов фискальной и таможенной политики;

· нормативно-правовое обеспечение гарантий прав инвесторов;

· законодательное обеспечение правил зонирования территории и градостроительства;

· уровень ограничений на функционирование и развитие объектов со стороны органов охраны памятников, ведомств;

· наличие правовых ограничений для мигрантов и иностранных граждан;

· уровень политических рисков как причин изменений нормативов, регламентов и правил функционирования рынка недвижимости.

Основными источниками права в РФ выступают нормативные акты, включающие законы и подзаконные акты.

(Слайд 26) Законодательную базу РФ составляют:

· Конституция РФ (закон высшей юридической силы);

· Кодексы РФ – Гражданский, Земельный, Жилищный, Водный, Градостроительный, Лесной;

· федеральные законы и другие акты Федерального собрания (постановления, положения).

Применительно к недвижимости Конституция РФ:

· гарантирует свободу экономической деятельности и защищает права частной, государственной, муниципальной и иной форм собственности;

· определяет особый статус земли и других природных ресурсов как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории;

· устанавливает право частной собственности на землю граждан и их объединений при условии соблюдения ими общественных интересов;

· гарантирует право граждан на жилище и государственную защиту прав и свобод человека и гражданина РФ.

Гражданский Кодекс РФ устанавливает систему понятий, норм, институтов и принципов, гармонизирующих всю законодательную базу в интересах развития рыночных отношений, и применительно к недвижимости обеспечивает:

· определение оснований возникновения, норм осуществления и защиты гражданских прав;

· описание содержания и элементов правоспособности и дееспособности граждан, в том числе в сфере имущественных правоотношений;

· нормативное регулирование процедур создания и функционирования юридического лица, а также имущественных прав предприятий различных форм собственности и организационной структуры.

В Земельном кодексе РФ представлены основные принципы и состав земельного законодательства, описаны отношения, регулируемые этим законодательством, охарактеризованы объекты и субъекты земельных отношений, ранжированы полномочия субъектов права на разных уровнях государственного управления. Здесь вводится категорирование земель по целевому назначению, определяется порядок отнесения земель к той или иной категории, оговаривается система мер по охране земли.

Кодексом устанавливаются правила и порядок передачи земель гражданам и юридическим лицам в собственность и в аренду, а юридическим лицам — и в постоянное пользование (без права распоряжения). Оговариваются условия предоставления участков под строительство, для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, садоводства и огородничества, для дачного строительства и иных, не запрещенных законом целей.

Водный кодекс РФ определяет особенность вод как особого компонента природной среды. Кодекс вводит основные понятия, определяет состав, цели водного законодательства, отношения, регулируемые водным законодательством и действие водного законодательства во времени. В нем дается определение понятия водного объекта и классификация видов таких объектов (поверхностные и подземные водные объекты; внутренние морские воды и территориальное море РФ), приводятся характеристики поверхностных и подземных объектов.

Лесной кодекс РФ устанавливает правовые основы рационального использования, охраны, защиты и воспроизводства лесов, повышения их экологического и ресурсного потенциала. Здесь устанавливается, что:

· купля-продажа, залог и совершение других сделок, которые влекут или могут повлечь за собой отчуждение участков лесного фонда, а также участков лесов, не входящих в лесной фонд, не допускаются;

· сделки с правами пользования участками лесного фонда и правами пользования участками лесов, не входящих в лесной фонд, осуществляются в порядке, установленном лесным законодательством, а в части, не урегулированной им — гражданским законодательством;

· древесно-кустарниковая растительность может переходить от одного лица к другому в порядке, предусмотренном гражданским законодательством и земельным законодательством.

Жилищный кодекс РФ регулирует отношения по поводу:

· возникновения, осуществления, изменения и прекращения права владения, пользования и распоряжения жилыми помещениями государственного и муниципального жилищного фонда;

· пользования жилыми помещениями частного жилищного фонда;

· пользования общим имуществом собственников помещений;

· отнесения помещений к числу жилых помещений и исключения их из жилищного фонда;

· учета жилищного фонда; содержания и ремонта жилых помещений;

· переустройства и перепланировки жилых помещений;

· управления многоквартирными домами;

· создания и деятельности жилищных и жилищно-строительных кооперативов, товариществ собственников жилья, прав и обязанностей их членов;

· предоставления коммунальных услуг;

· контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда, соответствием жилых помещений установленным санитарным и техническим правилам и нормам, а также иным требованиям законодательства.

Градостроительный Кодекс РФ регулирует отношения в области создания системы расселения, градостроительного планирования, застройки, благоустройства городских и сельских поселений. Регулируются также вопросы развития в поселениях инженерной, транспортной и социальной инфраструктур, рационального природопользования, сохранения объектов историко-культурного наследия и охраны окружающей природной среды — в целях обеспечения благоприятных условий проживания населения.

Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» устанавливает обязательность регистрации и доступность сведений о ней. В нем представлен порядок регистрации с описанием реестра, условий подготовки и представления документов, а также оснований для приостановления регистрации или отказа в ней. Выделены особенности регистрации отдельных видов прав: права на недвижимое имущество в кондоминиумах, права общей собственности, права на вновь создаваемый объект недвижимости, права аренды, сервитутов, ипотеки, доверительного управления.

В Федеральном законе «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусматривается обязательность оценки рыночной и других видов стоимости объектов недвижимости, принадлежащих РФ, ее субъектам или муниципалитетам – при приватизации, передаче в доверительное управление, сдаче в аренду, при залоге, отчуждении, вкладе в уставный капитал, а также при возникновении имущественных споров. Прописаны договорные основания для проведения оценки, сформулированы требования к договору и к содержанию отчета об оценке. Закон обязывает оценщиков страховать свою гражданскую ответственность, устанавливает порядок регулирования оценочной деятельности, в том числе путем утверждения стандартов оценки, определения требований к уровню образования оценщиков и к лицензированию этого вида деятельности.

Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» устанавливает основания возникновения ипотеки и ее регулирование, включая перечень обязательств и требований, обеспечиваемых ипотекой. Приводится перечень типов объектов недвижимости, которые могут быть предметом залога, а также характеристики права передачи имущества в залог, вводится запрет на залог имущества, изъятого из оборота, ставшего предметом взыскания, подлежащего обязательной приватизации или не подлежащего приватизации вообще, условия залога права аренды, а также имущества, находящегося в общей собственности.

Федеральный закон «О недрах», содержащий правовые и экономические основы рационального использования и охраны недр, обеспечивает защиту интересов государства и граждан Российской Федерации, а также прав пользователей недр. Он вводит определение понятия недр, сферу регулирования, систему законодательных актов о недрах, условия правового регулирования отношений пользования недрами и особенности реализации прав собственности на недра. Предусмотрено, что недра в границах территории Российской Федерации, включая подземное пространство и содержащиеся в недрах полезные ископаемые, энергетические и иные ресурсы, являются государственной собственностью с реализацией этого права совместно Российской Федерацией и ее субъектами, но без права любой формы отчуждения участков недр.