Отечественная практика развития термина «недвижимость»

В отечественном законодательстве понятие "недвижимое имущество" прошло свои этапы становления и развития.

Термин "недвижимое имущество" появился в нашем законодательстве довольно поздно и заменил собой прежние разнообразные выражения". Указ Петра I от 23 марта 1714 г. "О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах" (далее - Указ о единонаследии 1714 г.) закрепил этот термин, а также подчеркивал особую значимость недвижимого имущества и недопустимость его наследования несколькими наследниками (ввиду возможного причинения особого вреда интересам государства, подданных и самих "фамилий"), Указ о единонаследии 1714 г. устанавливал, что своим распоряжением ("чрез духовную") завещатель мог передать недвижимое имущество только одному из своих сыновей, а если нет сына - одной из дочерей; движимое же имущество могло быть распределено между детьми завещателя по его усмотрению. Также Указ о единонаследии 1714 г. запрещал продавать и закладывать недвижимое имущество (для обеспечения стабильного им владения конкретной "фамилией").

Однако определения недвижимого имущества в виде самостоятельной формулировки с установлением признаков, присущих данной категории, в этом Указе не содержалось. В то же время в ч. 1 Указа о единонаследии 1714 г. к недвижимым вещам причислялись родовые, выслуженные и купленные вотчины и поместья, дворы и лавки.

Перечисленные в Указе о единонаследии 1714 г. недвижимые вещи представляют собой не что иное, как земельные участки с расположенными на них зданиями, сооружениями, строениями и прочими "принадлежностями". Указ о единонаследии 1714 г. был отменен 17 марта 1731 г. указом императрицы Анны Иоанновны с восстановлением прежнего порядка наследования. Но при этом императрица повелела: "Впредь с сего нашего указа как поместья, так и вотчины именовать равно - одно недвижимое имение, вотчина.

При существовавшей в рассматриваемый период зависимости между частным землевладением и государственной службой сближение между поместьями и вотчинами послужило, на наш взгляд, первой предпосылкой появления частного права собственности на землю (земельный участок). Кроме того, как следует из упомянутых указов, земля (земельный участок) стала главным элементом введенной ими категории недвижимого имущества.

В части 1 т. X Свода законов Российской империи, изданного в 1832 г. (далее - Свод), вещи делились прежде всего на недвижимые и движимые (ст. 383). Однако в Своде отсутствовали легальные определения обеих категорий, а их содержание раскрывалось посредством примерного перечня имущества, входящего в их состав. Основным видом недвижимости была, безусловно, земля.

Так, статья 384 Свода к недвижимому имуществу относила:

- земли и всякие угодья;

- дома (под которыми понимались земельные участки со строениями, предназначенными для проживания) и пустые дворовые места (земельные участки под постройку домов);

- заводы и фабрики (т.е. земельные участки со строениями, предназначенными для целей горно-заводской и обрабатывающей промышленности);

- лавки (рассматриваемые как торговые помещения с находящейся под ними землей);

- строения (различного рода под земные и наземные сооружения, находящиеся в непосредственной связи с землей и составляющие ее принадлежность; в случае прекращения такой связи, когда строение при его сносе превращается в строительный материал, оно перестает быть недвижимостью);

- железные дороги (земельный участок (полосе отчуждения) с расположенными на нем железнодорожными сооружениями).

Свод содержал нормы, регулирующие связь земельного участка как главной вещи с его принадлежностями. В соответствии со ст. 386 Свода к принадлежностям населенных земель относились стоящие на них церковные и другие строения, дворы, мельницы, мосты, перевозы, плотины и гати. Статья 387 Свода к принадлежностям населенных и ненаселенных земель относила находящиеся на их поверхности реки, озера, пруды, болота, дороги, источники и т.п., все произведения, обретающиеся на поверхности земли, и все находящиеся в ее недрах металлы, минералы и другие ископаемые. Представление о соотношении главной вещи и принадлежности в дореволюционном гражданском праве во многом совпадало с пониманием этой связи в рамках ныне действующей ст. 135 ГК РФ. Главной считалась вещь, имеющая значение в обороте сама по себе, независимо от других вещей, тогда как принадлежностью - вещь, которая выполняет экономическое значение главной.

Наибольшее значение концепция главной вещи и вещи-принадлежности приобретает на практике ввиду действующего общего правила: вещь-принадлежность следует судьбе главной вещи. Таким образом, определение юридической судьбы главной вещи ее собственником влечет за собой безусловное изменение судьбы принадлежности. При этом собственник не лишается права определять судьбу принадлежности, однако соответствующее решение на юридическую судьбу главной вещи никак не влияет. Указанную концепцию российские ученые использовали при определении понятия недвижимого имущества и раскрытии его основного признака - связи с землей.

В период Октябрьской революции 1917 г. большевики выдвинули лозунг "Землю - крестьянам", и это в немалой степени помогло им победить. В принятом 26 октября 1917 г. Декрете ВЦИК земля, ее недра, леса, воды были провозглашены общенародной собственностью. Все земли, принадлежавшие помещикам, царскому семейству, монастырям, должны были быть переданы в распоряжение Советов крестьянских депутатов для дальнейшего распределения между крестьянами. Почти сразу - Декретом ВЦИК от 14 декабря 1917 г. "О запрещении сделок с недвижимостью" - был установлен запрет на совершение любых гражданско-правовых сделок с землей, что фактически означало исключение недвижимых вещей из гражданского оборота. Принятый в 1922 г. Гражданский кодекс (ГК) РСФСР окончательно упразднил в советском законодательстве деление имущества на движимое и недвижимое (в примечании к ст. 21 говорилось: "С отменой частной собственности на землю деление имуществ на движимые и недвижимые упразднено"), хотя такое деление было характерно для большинства развитых стран.

В Гражданском кодексе (ГК) РСФСР 1964 г. понятие "недвижимость" отсутствовало. Даже при отсутствии права собственности на землю для строений был создан особый правовой режим, близкий к режиму недвижимости. Взамен данной классификации законодатель ввел понятие личной собственности, объекты которой могут использоваться гражданами исключительно для личного потребления. В перечень этих объектов были включены жилой дом (часть дома), квартира в многоквартирном доме жилищного строительного кооператива индивидуальных застройщиков. Правовой режим, порядок отчуждения таких объектов жестко регламентировались ГК РСФСР 1964 г. (ст. 105-110). Здания и сооружения могли находиться в собственности колхозов, иных кооперативных организаций (главы 9, 10 ГК РСФСР 1964 г). Здания и сооружения учреждений, организаций были изъяты из гражданского оборота, их отчуждение по общему правилу не допускалось. В соответствии с главой 8 ГК РСФСР 1964 г. в государственной собственности находились земля, ее недра, воды, леса и основной жилищный фонд.

Возврат термина "недвижимое имущество" в отечественное законодательство связан с вступлением в силу Закона РСФСР от 24 декабря 1990 г. "О собственности в РСФСР" (далее - Закон о собственности). В силу п. 3 ст. 7 этого акта гражданин или юридическое лицо, не являющееся собственником имущества, но добросовестно и открыто владеющее недвижимым имуществом не менее пятнадцати лет либо иным имуществом не менее пяти лет, приобретает право собственности на это имущество. Однако Закон о собственности не содержал легального определения недвижимого имущества. В соответствии с его п. 4 ст. 2 к объектам права собственности относились, в частности, предприятия, имущественные комплексы, земельные участки, горные отводы, здания, сооружения - т.е. те объекты, которые современное гражданское законодательство относит к объектам недвижимости.

Возврат к признанию самостоятельного значения категорий движимого и недвижимого имущества произошел с принятием Основ гражданского законодательства Союза ССР и республик от 31 мая 1991 г. (далее - Основы). Согласно п. 2 ст. 4 Основ к недвижимому имуществу относились земельные участки и все, что прочно с ними связано: здания, сооружения, предприятия, иные имущественные комплексы, многолетние насаждения. При этом указанный перечень не был закрытым, законодательными актами к названной категории могло быть отнесено и иное имущество.

На сегодняшний день понятие недвижимого имущества законодательно закреплено в п. 1 ст. 130 ГК РФ, устанавливающей, что "к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество».

В соответствии с п. 2 ст. 130 ГК РФ "вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом".

Гражданским кодексом также к недвижимости относится предприятие как имущественный комплекс.

В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (коммерческое обозначение, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором.

Структура понятия «недвижимость» представлена в табл. 1.1.

Таблица 1.1

Структура понятия «недвижимость»

Недвижимость (недвижимая собственность)
Вещь (физическая сущность),	Права (юридическая сущность),
Земля, land	Улучшения improvement	Права property	Обременения encumbrance
земельные участки; участки недр; обособленные водные объекты; леса	здания; сооружения; инженерные коммуникации; насаждения	собственности; хозяйственного ведения; оперативного управления; наследуемого владения; бессрочного пользования	ипотека; сервитут; правила зонирования; охрана памятников; прочие ограничения;

При этом в состав материальной сущности включаются: земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, инженерные коммуникации, т.е. все, что прочно связано с землей, и не может быть перемещено без несоразмерного ущерба их назначению, то есть недвижимое (физически неперемещаемое) имущество представляется в виде суммы двух компонентов: «земли» (land) и «улучшений» (improvement).

Улучшениями называется то, что сделано руками человека и потребовало вложения его труда и расходования ресурсов. При этом принимается, что собственно улучшение не может рассматриваться как объект недвижимости отдельно от земельного участка, поскольку остается недвижимым и выполняет свое предназначение только при условии и во время прочного прикрепления его к земле.

Юридическую сущность составляют: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотеку, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных ГК РФ и иными законами.

Обременения (ограничения) – наличие установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (сервитута, ипотеки, доверительного управления, аренды, ареста имущества и других).