Методы определения стоимости нового строительства при оценке недвижимости

Метод укрупненных обобщенных показателей стоимости нового строительства (метод сравнительной единицы)

Метод наиболее оперативный и обеспечивает точность расчётов 15…20 %. Метод основан на сравнении стоимости единицы потребительских свойств (1 стояночное место в гараже, 1 посадочное место в кафе, 1 м² жилой площади, 1 м³ строительного объёма и т.п.) оцениваемого объекта со стоимостью аналогичной единицы измерения подобного типового сооружения.

Стоимость нового строительства в данном методе определяется из выражения

СС = С _{1 n} N,

где СС – стоимость строительства;

С _{1 n} – стоимость единицы потребительских свойств;

N – количество единиц потребительских свойств на объекте оценки.

В результате корректировки стоимости типового объекта на условия рынка и физические различия с объектом оценки определяется искомая величина рыночной стоимости. В качестве типового сооружения необходимо использовать подобное недавно построенное, для которого известна контрактная цена, и сделать поправку на разницу во времени между датой подписания контракта и датой оценки.

При отсутствии данных о контрактной цене показатель стоимости можно получить из информации о продаже подобных, недавно построенных объектов недвижимости (по запрашиваемой скорректированной цене), для которых должны выполняться следующие условия:

• улучшения (здания и сооружения) отражают наилучшее использование земельного участка;
• собственность достигла стабилизированной наполненности;
• предложение и спрос находятся в равновесии;
• стоимость земельного участка определена достаточно обоснованно.

Разница между ценой продажи (скорректированной запрашиваемой ценой) и стоимостью земельного участка определяет стоимость сооружений.

В большинстве случаев для расчётов используются показатели стоимости единицы потребительских свойств, взятые из специальных справочников и ценников. Стоимость единицы потребительских свойств типовых или базовых зданий приводится для сооружений определенных размеров и поэтому необходимо производить их корректировку на реальные габариты (объёмы, площади) объекта оценки. Если оцениваемое здание больше, чем базовое, стоимость единицы потребительских свойств обычно меньше, и наоборот.

Базовое здание часто отличается от оцениваемого, даже если оно идентично по размерам, дизайну и качеству конструкций. Различные типы крыш, нерегулярный периметр и очертания здания могут существенно влиять на сравнимые единичные стоимости (табл. 5.1).

Таблица 5.1

Пример различия в величине периметра здания

Показатели	Здание А	Здание В
Размеры здания в плане, м	100´100	50´200
Площадь застройки, м2	10 000	10 000
Периметр стен, м
Отношение площадь/периметр	25:1	20:1
Стоимость стен, руб.:
Показатели	Здание А	Здание В
на погонный метр
общая стоимость	20 000	25 000
на 1 м2 здания	2,00	2,50

При одинаковой площади застройки существенно различаются объёмы стен и соответственно стоимость единицы потребительских свойств (квадратного метра). Стоимость единицы потребительских свойств должна отражать любое изменение в уровне цен на дату оценки базового и оцениваемого здания. Для точных корректировок стоимости единицы потребительских свойств применяют разбивку на составляющие элементы с последующим уточнением каждой позиции.